行业大佬智慧尖锋对决

8月7日，中国房地产业界一年一度的行业盛会——2017博鳌房地产论坛在海南省三亚市如约召开，全国各地近千名地产行业、金融经济、媒体代表及精英人士齐聚一堂，在脑力激荡与地产智慧对撞中探讨房地产行业的未来。
　　上午9时，2017博鳌房地产论坛准时开幕，朱中一、樊纲、巴曙松、陈启宗、林中、余英等数十位房地产业内的专家和知名企业代表现身本次论坛。此外，包括万科、恒大、碧桂园、摩根士丹利、高盛等数十家知名房企及房地产相关金融、建材等企业也均派出代表参加。
　　据主办方观点地产介绍，在宏观的经济与市场环境层面，本届论坛将从长效机制与市场的变化来探讨房地产该如何走向多样化。在资本市场方面，本届论坛将通过探讨地产与金融的融合与创新，思考如何运用投融资手段以及模式变革来改善房企的财务现状，降低成本压力以促进行业的规模扩张。而房地产在跨界合作与创新的前行路上要如何做到“去地产化”，这些问题都促使今年博鳌房地产论坛的主题定调为“跨越与去地产化浪潮”。
　　此次论坛内容丰富，除了地产金融人士专业主题演讲外，融汇精英人士独到见解和观点碰撞的多场铿锵主题讨论备受媒体及参会嘉宾关注。为满足全国各地媒体的采访需要，在大会主题论坛举行的平行时间里，多场金融变革与地产、地产证券、境外地产投资等主题分论坛，以及精英人物专访博鳌直播间同期举行。
　　与此同时，由观点地产联合众多研究机构、金融投行、房地产开发企业、投资机构及主流媒体共同评选的“2017年度中国地产风尚大奖”颁奖盛典将在此次盛会中揭晓。

　观点1：中国房地产业面临四大挑战

朱中一 中国房地产业协会原副会长

朱中一首先从政策层面分析了房地产的发展态势。今年以来中央政府坚持了“房子是住的，不是用来炒”的定位，加大了分类调控的力度，地方政府建设了“因城因市施策”，房地产市场调控取得了初步的成效。
　　“按照中央提出的要加大对金融风险的管控和要稳定房地产市场的要求，”朱中一称，下半年控房价、防风险的力度不会放松，房地产信贷的政策估计也会放缓，全国商品房的销售额、销售面积和房地产开发投资的增速会下调。朱中一认为，体现住房居住属性的住房制度、购租并举的住房体系，与之配套的金融、财税、法制等制度将完善，我国房地产市场将朝着更加平稳健康的方向发展。
　　朱中一从城镇化持续推进、既有住区更新改造及存量住房资源盘活、以及新经济业态发展和居民消费升级等供需角度分析，认为中国房地产业还有很大的增长空间，住房租赁市场会持续向好活跃。
　　不过，面对机遇，中国房地产企业需要应对的挑战也不能掉以轻心。朱中一称，金融系统对房地产信贷分类调控力度的加大，住房供应体系中租赁市场比例的提高，取得土地条件和成本的提高，增加了房企运营难度；在市场分化及因城施策的前提下，不同区域、不同城市的楼市差异明显，需要房企及时调整战略和战术；顺应绿色发展和提高建筑工业化、住宅产业化水平的要求，房企开发全装修房和装配式建筑的比例增加，对企业是巨大的考验；行业集中度提高，中小房企在转型、结构调整、区域布局上要慎重成熟。

观点2：房地产企业多元化很难成功

陈启宗 恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长

已经是博鳌房地产论坛精英团老面孔的陈启宗，每年的发言都见解独到。
　　当天的主题演讲上，陈启宗对论坛主题“去地产化”深表质疑。他表示，从以往海外市场的历史经验来看，至今没有多少个房企的多元化是成功的，即便曾经全球知名的房企，在走上多元化道路之后，业绩也很不乐观。在他看来，中国的市场很大，机会多，无需拼规模，做好一个市场，即大有可为。
　　在陈启宗眼中，相比美国等西方国家，GDP增速维持较高水平的中国是一个快增长的市场，企业发展受到的“风力”会更大。中国房企为了占领市场而背上高负债、拼规模的现象并不合理。
　　近两年，“轻资产”这个企业运营模式和思路在房地产业内被炒得风生水起。
　　陈启宗对这个思路也有不同意见，他称房地产就是靠资产和金融杠杆来赚钱，房地产永远是重资产，不投钱无法赚钱。提出轻资产的房企，应该是资本紧张或没有钱。房企不能只考虑短线的威风，忽视长线的成功，不能只有前锋没有后卫。

观点3：房地产税是调控楼市的长效机制

樊纲 著名经济学家、国民经济研究所所长

樊纲透露，在最近一次工作会议上，相关负责人提到要加快出台房地产税。在他看来，解决楼市的泡沫、涨价、土地供应等各类问题，首先要分析供需结构，建立长效机制。
　　房地产业供给侧的长效机制建立与城镇化战略问题有必然联系，是发展小城镇还是发展大城市；在土地有限的情况下，该如何分配，把土地供应用到什么地方。樊纲认为这需要决策者遵循城市化的发展规律，研究人口的迁移规律，建立长效机制。
　　大城市人口集中度高，城市发展速度远远赶不上人口增长的速度，住房长期处于一个紧张短缺状态。“房地产需求侧最重要的长效机制就是房地产税，就是住房的保有成本。”樊纲称，对于具体怎么实施房产税，樊纲建议，借鉴中国改革的宝贵经验，即新人新办法、老人老办法，双轨过渡，增量改革。在多种行政手段的调控下，房地产的需求被严重抑制。一旦实行房地产税长效机制，就可以把不合理需求挤出去，房地产仍然能平稳发展。
　　樊纲还对房屋租赁市场做了分析。他称，中国的住房自有率很高，租住率却很低，这是很不正常的一个情况。推进租赁房市场的发展，涉及到制度的健全完善，既要保障租者的权利、又要保障租客的权利。这个市场健康发展起来，对房地产业整体的供需结构调整平衡有积极意义。

　观点4：调控力度空前

巴曙松 中国银行协会首席经济学家

巴曙松用详尽的数字分析得出今年房地产调控力度空前的结论。他称，本次限购相对于之前几次调控，一线城市周边的中小城市进入限购清单，这意味着中国城镇化进入到以大城市群为主要动力的发展阶段。
　　“以前谁会想到张家口、沧州会限购呢？”巴曙松解释，这是典型的城镇化发展特征。房贷政策正在收紧，两次调控后，一线及一线城市周边地区的购房者使用杠杆比例及杠杆力度下滑，贷款变得越来越难。
　　然而在二线城市，出现了冷热不均现象，分化情况明显。“所谓的供应下滑是销售下滑的重要动因。”巴曙松分析，楼市调控首先表现在产品供应减少上。
　　在市场下行期间，行业洗牌加速，开发商集中度进一步提高。较新数据显示，全国前50强的开发商销售额和销售面积增速分别高出全国41和35个百分点。从土地市场来看，现在的土地市场是竞争激烈。另外，土地市场焦点转移，表现在河北、长三角、珠三角地区，这些地方的土地市场在四五月回暖，三四线城市土地溢价率处于前位。上述区域拿地金额、拿地面积相较于去年有大幅度上升。
　　巴曙松建议，调控应该与城市圈发展相契合。长效机制应该从发展租赁，增加供给，加快流通等方面解决居住的问题。