政策篇 | 2017年二季度楼市10大政策需要注意

2017年二季度，从全国来看，“一二线严格限购，三四线宽松去库存”仍然为房地产市场主基调。限购政策持续在二三线城市蔓延；限购范围从商品房市场扩张到二手房市场；购房门槛持续提高，外地人买房成本提高。住建部发布了租购并举制度，加快去库存速度。此外政府坚持民生工程建设，提出了落实棚改计划等系列稳定房地产市场的政策。

太原政策来看，城建城改为主基调。且随着青运会的到来，晋源区改造速度加快，城中村改造、环境卫生改善，道路修缮都在逐步提速中。

1、山西出台规范解决不动产问题，产权到期自动续期

4月6日，从省国土资源厅获悉，山西省下发《关于解决当前不动产统一登记若干问题的操作规范》（以下简称《规范》）。

《规范》明确了土地出让年限到期登记问题的解决。山西省规定：对少数住宅建设用地使用权期限届满的，可参照《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函[2016]1712号）办理，不需要提出续期申请，也不收取费用，可正常办理交易和登记手续。涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函[2016]1712号）办理相关手续”。

点评：不动产统一登记政策酝酿多年后终于启动落实，标志着依法保护不动产权利人权益迈出一大步。随着不动产登记深入推进，登记这一技术问题背后的产权问题会更明晰，依法改革任务也会更明确。

2、太原公积金新规 单身职工较高贷款额度不超50万

太原市住房公积金管理中心发布了《太原市住房公积金管理中心关于调整住房公积金使用政策的通知》，对太原住房公积金提取、贷款政策进行调整，调整自2017年4月1日起执行。

单身职工较高贷款额度不超50万

公积金贷款额度调整后，借款人夫妻双方均正常缴存住房公积金且符合其他贷款额度核定要求的，较高贷款额度按照不超过80万元核定，单身职工或夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的，较高贷款额度按不超过50万元核定。

购买二套房利率调整

对购买第二套改善型住房申请住房公积金个人贷款的，按照同期首套住房公积金个人贷款利率的1.1倍计息。同时，太原将停止向购买第三套及以上住房的借款人发放住房公积金个人贷款，认定依据为借款人个人信用报告和住房公积金信息系统显示购买第三套住房。

一对夫妻买房只能同时贷款一次

缴存职工购买、建造、翻建、大修自住住房，选择申请个人住房贷款后，除偿还住房贷款本息以外，本人及配偶不能再申请其他住房消费类提取。如果太原缴存职工提取本人及配偶住房公积金账户余额后，再以购买同一套住房申请个人住房贷款的，在申请贷款额度中核减相应的提取金额。借款人本人及配偶偿还住房贷款本息合计提取金额，不得超过申请日之前12个月内足额还本付息的金额及提前还本付息金额之和。

个人征信门槛提高

借款人及配偶任何一方的贷记卡（准贷记卡、信用卡、卡易贷）或助学贷款，在本次申请住房公积金贷款前三年内，有连续四期（含）或累计七期（含）以上逾期记录的，原则上不予发放住房公积金贷款。

职工离岗可销户提取

职工调离本行政区域后，应当办理异地转移接续，不能申请住房公积金提取。如果职工与单位解除劳动关系，如重新就业，应当办理住房公积金同城或者异地转移接续。

如职工未重新就业，属于太原市户籍，住房公积金账户封存满一年，可以申请销户提取；如果职工属于非太原市户籍，住房公积金账户办理封存，也可以申请销户提取。

换领《不动产权证书》不能二次提取公积金

2014年12月底前取得《房屋所有权证》，后换领《不动产权证书》，或者2015年1月以后取得《房屋所有权证》且办理过住房公积金提取，后换领《不动产权证书》，均不能再以取得《不动产权证书》申请住房公积金提取。

退休销户不再提供退休证

职工达到法定退休年龄（男60周岁，女55周岁）且住房公积金账户已经封存，申请销户提取不再提供退休证；取消解除劳动关系和职工到国外或者港、澳、台地区定居申请提取住房公积金申请资料中的工资停发证明。

较高贷款额度与借款人缴存年限挂钩

住房公积金贷款较高额度不超过借款人缴存年限×10万元，缴存年限按照缴存月份/12取整加1计算，根据缴存年限测算的较高贷款额度低于30万元的，按照30万元计算。

停办两类提取贷款业务

一类是停办非城镇住宅用地上所建造房屋的提取和贷款，即停止受理房地产开发企业在非城镇住宅用地上开发的各类项目的贷款备案申请，和缴存职工购买的在非城镇住宅用地上建设的各类房屋的散户个人贷款及提取申请；二类是取消购买、建造、翻建、大修自住住房和偿还住房贷款本息父母子女住房公积金互提。

点评：尽管公积金贷款的优势很明显，但根据相关统计数据显示，使用公积金贷款购房者却只有少数。究其原因，最直观的问题不外乎住房公积金贷款门槛过高，资格审查繁琐不说，首付比例也有相关的规定。这些对于急切想要购房的购房者来说，都是一道道的障碍。住房公积金贷款原本是一项难得的惠民政策，但是如果能省去更多的"繁文缛节"，相信这样的惠民政策会更惠民。

3、山西将对建筑工程质量实行终身负责制

4月19日，从山西省住房和城乡建设厅了解到，5月1日起，山西省将对新建、扩建、改建等建筑工程质量实行终身负责制。一旦建筑工程质量出现事故，负有相应责任的单位和人员将承担质量终身责任。

4、太原房产交易新规

从中国人民银行，中国银行业监督管委会发布的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，明确规定，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上较低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

太原市二手房交易按照143平米界定契税减半优惠的标准结束。凡在2016年10月1日后办理的购房登记，现均已暂停契税缴纳。

5、国家楼市政策收紧 太原首套房贷利率折扣绝迹

国家楼市政策调控一步步加码，太原市房贷利率优惠也随之一点点消退。近日太原首套房贷利率折扣优惠已经绝迹，基准利率成为普遍状态。

除了利率折扣消失外，由于整体信贷政策紧缩，银行的放贷审核也更加严苛。就是当下这个没有利率折扣的房贷，想申请下来也并非易事。

而这一起伏出现的原因归根结底还在于国家的楼市调控政策。自今年初开始,我国楼市就掀起了严厉调控“风暴” ,先是各大城市尤其是一、 二线城市陆续出台“限购、限贷、限售、限价”四限调控政策。接着两会上又提出“房子是用来住的，要回归居住属性”，相关部门出台了不少意在抑制房价过快上涨的调控政策，调控成了2017年楼市发展中的主旋律。

点评：对购房者来说，当前房贷额度趋紧、房贷利率上行的情况不必过于紧张。从某种意义看，资金状况偏紧给房地产市场以调整的契机，有利于房地产价格回归理性增长轨道，对于刚性投资者反而提供了较好的入市时机。

6、太原市启动建设用地二级市场试点

5月10日，太原市召开部署动员会，启动建设用地二级市场试点。试点范围为太原市本级和古交市、清徐县、阳曲县、娄烦县范围内国有建设用地使用权的转让、出租和抵押。今年，太原市被列入全国28个国有土地二级市场试点城市之一，力争到2018年底，完善建设用地使用权转让、出租和抵押的二级市场，盘活存量土地。

土地二级市场建设，促使市场的公开化和透明化，保证了不动产登记的全面性，增加了政府对二级土地市场的管理能力，同时也保障了交易双方的合法利益；此外土地二级市场的建设将完善市场供应体系，盘活土地，提升土地利用价值。

7、建立购租并举住房制度

住建部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，对当前租赁和销售市场不规范行为提出了明确要求及惩处办法。征求意见稿提出，鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。同时，鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，签订并履行3年以上住房租赁合同的，各地政府应给予政策支持。住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年。

本政策是国家对租赁市场的管理首次上升到国务院条例高度，也是房地产调控长效机制的一部分。此条例对租赁市场的各个参与主体都进行了行为约束，包括租房者、中介机构等，有利于房地产市场长期平稳健康运行。

点评：本政策是国家对租赁市场的管理首次上升到国务院条例高度，也是房地产调控长效机制的一部分。此条例对租赁市场的各个参与主体都进行了行为约束，包括租房者、中介机构等，有利于房地产市场长期平稳健康运行。

8、多地银行房贷利率继续上浮

6月13日，多地银行房贷利率上浮。广州市内部分商业银行6月初起把首套房贷利率上调5%-20%，北京市部分银行上调首套房贷款利率，二套房贷款利率也全面调升至基准利率的1.2倍。福州地区，部分银行上调了首套房贷利率，其中上浮比例高的达到10%，二套房贷利率也首次调升至基准利率的1.2倍。

点评：自2016年9月央行的货币政策转为稳健之后，银行借入资金成本高于借出资金成本，银行贷款利润下降。在一线城市的影响带动下，全国已经有35个城市提高房贷利率，20家银行停止房贷，在限购又限贷的影响下，整体楼市开始降温。

9、全国20家银行停止放贷

全国533家银行中有20家银行已经停贷，未来时间会有新增银行暂停房贷业务。但是在政策框架内，不会出现过大面积停贷，影响到房贷市场的正常秩序。对购房者来说并非利好，可能增加购房者贷款难度。

点评：全国在加大限购力度的同时，银行金融机构也紧随限购脚步，20家银行停止放贷，增大贷款难度，进一步规范房地产市场秩序，同时也防止银行坏账出现的几率。

10、山西将建国土资源网上交易平台

今年年底前，要在山西省公共资源交易平台规范开展矿业权出让工作，按要求建立山西省国土资源网上交易平台。

1、重点公开农用地转用和土地征收审批等政府信息，以及建设项目用地预审情况。同时，进一步推进电子政务建设，优化电子政务办公平台。完善国土资源查询平台，逐步实现各种数据融合和数据共享，提供土地登记结果信息和地质资料信息的依法查询。

2、慎重稳妥推进农村集体经营性建设用地入市改革试点，加快推进条件成熟地块入市交易；修订完善入市办法和相关配套制度；形成年度工作进展情况报告。

3、矿产资源管理法治化行动会继续推进，解决一批矿业权重叠交叉、矿区范围跨入各类保护区、采矿许可证过期等问题，以及吕梁市8县（区）以陶瓷土（包括铁矾土）发证开采铝土矿问题，开展清理、合并矿政管理文件工作。

4、畅通社会监督渠道，通过设置举报箱、热线电话等方式，方便群众投诉举报、反映问题，及时调查处理群众反映和新闻媒体曝光的国土资源违法行为。

点评：国土资源网上交易平台的建立，保障土地利用的公开、透明性，合理利用各类土地资源，减少产权纠纷，简化政府工作。