2017年前五月太原房价同涨11% 销售前十名楼盘

当前，在诸多政策的不确定性环境下，太原商品住宅市场的总体宏观环境仍然稳健，住宅市场依旧保持韧性，呈现出高增长状态，主要体现在2个方面：一是商品住宅市场销售价格增幅大，二是商品住宅市场销售价格增长速度快。

2017年1-5月全国与太原房地产走势对比情况

2017年，太原市房地产的各项经济指标增速明显超过全国平均水平。其中，2017年1-5月份全国房地产开发企业土地购置面积7,580万平方米，同比增速5.3%，太原市房地产开发企业土地购置面积147.51万平方米，同比增速达61.63%，2017年上半年太原市房地产开发企业呈现积极拿地态势；2017年1-5月份全国房地产开发企业土地成交价款3,036亿元，同比增速32.3%，太原市房地产开发企业土地成交价款116.09亿元，同比增速34.23%，高于全国1.9个百分点，2017年上半年太原市房地产开发企业拿地成本提高；2017年全国商品房销售均价同比增速3.4%，增幅较为稳定，太原市商品房销售均价同比增速15%，高于全国11.6个百分点，增幅明显。

太原市商品住宅成交均价整体呈现波动上升趋势且涨幅加快。自2013年受政府调控的影响，太原市商品住宅价格开始回落，经历了2014年-2015年的平稳运行，2016年太原市商品住宅成交价格开始小幅度上涨，同比2015年上涨约200元/㎡，上涨约2个百分点；2017年1-5月份太原市商品住宅成交价格9372元/㎡，相比2016年上涨约900元/㎡，上涨约11个百分点，涨幅明显。

从土地成本角度看房价，地价高速增长下对房价的基础支撑作用将会持续：

由于项目入市时间和土地之间有一定延迟性，因此从2016年的土地价格来看，楼板价达到2317元/㎡，是自2011年以后较高，导致2017年入市项目成本增加，因此土地价格也是房价上涨的一大驱动因素。

从产品类型角度看房价，从刚需到豪宅，价格齐涨：

根据太原市场上开发的房地产项目情况，我们大致可以将其划分为五大产品类型：刚需、中端、中高端、高端以及豪宅。

如上图所示，各类产品均有不同幅度的涨价趋势，其中，中高端、高端类产品表现较为突出，相比2016年价格上涨约1000元/㎡，涨幅约11%；刚需类产品相比2016年价格上涨约600元/㎡，涨幅约10%；豪宅类产品相比2016年上涨约2000元/㎡，涨幅约13%。

由此可见，改善型产品的更新换代已经成为2017年的主流，如万科的V盟、保利的5S住宅体验、恒大3.0新装标等的提出，各大开发商皆提出新的产品概念，旨在产品设计更加人性化，客户体验感以及居住舒适度上的创新。伴随着产品的精细化，房价也是悄然上涨。

从品牌市场占有情况看房价，市场领跑者的带动作用明显：

2017年单企（住宅）销售金额前十名企业 

销售金额排名前十的企业皆为品牌开发商，整体市场所占份额高达61%；且十大品牌房企旗下项目均价涨幅在2%-24%之间不等。当前苏宁、远大、泰禾、蓝光等品牌房企进驻太原，市场角逐愈加激烈的同时促进太原房价的上涨。

2017年单盘（住宅）销售金额前十名项目

2017年单盘销售金额Top10市场占有率将近一半，高达41%；2017年单盘销售金额Top10均价增长率大于10%的项目就有5个，其中，均价涨价幅度在12%-13%范围内的项目，市场占有率皆达到4%-5%。品牌项目的价格上涨带动了太原市整体房价的上涨。

随着市场上客户对房地产领域内品牌认知度的提升，也促就品牌力成为房价的一大附加值，所以品牌房企对房价的影响力也是不容小觑。

从区域市场角度看价格，16-17年价格涨幅较高的区域增长率达到23%：

随着近年来政府对太原市各区域的新规划出台，各个区域房价变化也较为明显，但不同区域均价变化程度有所差异，如迎泽区、杏花岭区作为老城区，开发相对饱和，可放量土地较少，因此价格处于相对稳定波动状态，晋源区和万柏林区房价波动较为明显。

晋源区16年之后，随着政府的规划落地、19年青运会的举办，以及万科、泰禾、保利、富力等品牌开发商的入驻，为晋源区注入新的活力，区域形象有所改变，未来发展前景向好，从而带动区域内商品住宅均价上涨；

万柏林区是城改的重点区域， 2016-2017年万科、保利、融创等品牌开发商旗下的高端项目入市，带动了整个区域的均价，涨幅明显。

从典型项目表现看房价：

典型项目的住宅产品 成交价格变化情况

无论是本土项目或是品牌项目，无论是老城区或是新兴开发区，无论是新兴的三给板块或是优越的长风商务板块，住宅成交价格自2016年以来一直是稳步增长，2016年下半年相比2016年上半年，价格涨幅在1%-7%的范围内，2017年1-5月份相比2016年下半年，价格涨幅在5%-19%的范围内，增长速度明显加快。

综上所述，2017年太原市商品住宅成交均价稳步上涨，更多是遵循房地产运行周期以及市场发展规律，而非是盲目的泡沫，客户购房目的主要用于自住，而非投资或投机。在相对稳健的政策环境下，结合土地成本的增加，产品的升级以及客户的需求等所反映出的一种价格状态。

(来源：朗润智业)