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2017年第一季度房地产政策分析报告

2017/04/20 07:25 来源: 搜狐焦点网 评论
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如果说2017年第一季度房地产行业表现出最大的特征是什么?那无疑是每个市场主体乃至全社会的“集体焦虑”

如果说2017年第一季度房地产行业表现出最大的特征是什么?那无疑是每个市场主体乃至全社会的“集体焦虑”,首当其冲的是去年以来房价上涨带来的普通民众对自身财富保卫战的焦虑,其次是房企面对业绩超预期增长之后自身规模增长点的焦虑,再有就是管理层应对市场癫狂带来的房价攀升、资产泡沫化的焦虑。

正是出于各自不断强化的焦虑,直接造成市场出现各种前所未有的新现象:购房者四处“捡漏”、需求外溢,管理层在犹豫中三番五次加码政策、疲于应对各方压力,企业开始接受“限价”开盘、忙于笼络最后的客源。凡此种种,会不会形成新趋势,演化成行业新特征?

国内政策篇

诸多三四线开启限购限贷  调控与刺激并存依旧维持

“两会”上的《政府工作报告》指出,2017年要因城施策去库存,加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。随后,画风突变、大有重演去年国庆期间新政爆棚的戏码之势,26个城市密集出台新一轮紧缩调控。而这一轮调控最大特点是:调控城市由热点一、二线城市转变为环一线周边三四线城市及其他省内地级市为主力,大有围堵投资需求泛滥而未雨绸缪之意。

1、热点一、二线城市持续加码,环一线三四线开启“双限”模式

春节以来,新一轮楼市调控措施在全国多地先后出台。截至目前,已有近30个地市相继出台限购或限购升级措施,差别化信贷是新一轮调控的着力点。从全国调控城市来看,新一轮的调控主要分布在热点一、二线城市及环一线城市周边县市:

能级城市内容
一线北京

限贷升级,“认房又认贷”,二套房首付最高80%;

外地社保由5年改为连续60个月,离婚一年内再买房认定为第二套;

加强商业办公类项目管理“商改住”限购。

广州限购,限贷升级,外地人社保提高到5年,认房又认贷,二套房首付最高70%。
二线西安本地人,外地人在城六区范围内限购1套。
杭州

富阳,大江东纳入限购范围;外地户口买房提高社保年限;

临安,淳安,桐庐,建德四县市社保资格3月7日起限购区内不予承认。

南昌

加大住宅限购限贷力度,暂停向市区有房者出售住宅;

对已经使用过住房公积金贷款的缴存职工,停止发放住房公积金贷款。

南京

商业办公等非住宅类建筑,不能按住宅套型设计;

限购加码,六合,滦水,高淳等外围地区纳入限购范围,提高社保缴纳年限。

合肥加大处罚及曝光捆绑销售,办公改公寓的力度。
青岛实施限购限贷,非本市户籍居民在市六区限购1套,无一年及以上纳税或社保证明者不得购房,并且首付比例各档次提高1成,第三套房停贷。
郑州限购升级,补缴社保不认可。
二线长沙

重启限购,省内限购1套新房,省外交1年社保限购1套新房;

提高公积金首付比例。

石家庄

重启限购,外市人交1年社保限购1套;

公积金、商贷二套首付比例提至60%和50%。

厦门单身限购1套,新购房需满2年才能交易。
成都限购区域范围扩大至主城区及近郊,扩大至二手房。
三四线连江本地人,外地人(连缴社保1年)都限购2套(144平米以下)
三四线三亚二套房首付五成,三套房限贷,严格执行商品房销售明码标价规定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让,加强房地产市场秩序监管。
张家口崇礼区限购升级,本区单身无房限购一套;非本区居民累计缴纳一年以上个人所得税或社会保险缴纳证明,限购1套普通住房(含二手房)
涿州本地二套房首付不低于50%;非本地限购1套商品住房(含二手房)且首付款比例不低于30%。
滁州居民购买二套房的商贷首付比例不低于40%,三套房首付比例不低于60%。
赣州购买第三套住房的,暂停办理商业贷款;在市中心城区非限购区域内只有一套住房的本市户籍居民限购1套商品住房;外地人交社保一定年限可购1套商品住房。
连云港公积金首付将由20%上调至30%
保定开始限购,本地3套,外地1套,二套首付比例提高60%
句容外地家庭限购1套;提高公积金首付比例至30%。
廊坊扩大限购范围至主城区,三河市,大厂回族自治县,香河县,固安县和永清县,提高二套首付比例最高至60%
沧州开始限购,本地3套,外地1套,二套首付比例提高60%
三四线佛山外地家庭限购1套新建商品住房;无房外地居民购房需缴纳1年以上社保。
中山外地购买1套新建商品住房(连缴社保1年),本地家庭限购三套。
镇江取消外地人购房补贴,二套房公积金贷款首付60%

1)热点一、二线城市调控不断加码升级。截至目前,北上广深全部执行“认房又认贷”政策,且非户籍人口购房门槛均提高至5年。二线城市中,杭州、南昌、南京、郑州、成都等相继升级限购措施,将非户籍人口购房门槛均提高至2年,长沙、青岛、石家庄依次重启限购,外地人限购一套,同时提高购房首付比。热点一、二线城市紧缩调控,一方面是房价上涨压力较大,根据国家统计局公布的房价数据,2月新建商品住宅和二手房价格上涨城市数量均有增无减,部分城市房价有反弹趋势。另一方面,目前全国土地市场依旧火爆,而高地价将会支撑后续市场的预期没有根本转变。

2)环一线城市及其他热点三四线城市加入“限购、限贷”。与2014年那轮限购、限贷政策多集中在一、二线城市有所不同的是,本轮限购阵营开始加入了一线周边县市及省内热点城市。如环北京的河北涿州、沧州、保定市涞水县、张家口市崇礼区开始限购,廊坊市扩大限购范围,环上海的嘉兴、嘉善县升级限购限贷力度,而环深圳的佛山限购升级,中山也重启限购。此外,南京周边的句容、福州周边的连江县、及赣州、三亚等热点城市均实施限购政策。环一线城市房价的较快上涨是此次调控加码的诱因,而一线城市投资需求的外溢是助推周边城市地价和房价不断攀升的主要原因。整体来看,在全国因城施策的大环境下,三四线城市政策环境将维持大部刺激与局部“灭火”共存的局面。

2、防范信贷资产风险成重点,热点区域个人房贷全面收紧

从去年底中央经济工作会议以来,“防范系统性金融风险”在各种场合被反复提及,主要在于去年以来全国掀起居民加杠杆炒房的热潮,居民房贷占新增贷款的比重居高不下,据央行数据显示,2016年新增贷款中有45%是居民购房贷款,更关键的是这股潮流至今方兴未艾,2017年1、2月份这一数据依然在30%以上。近日,央行加急下发了《中国人民银行办公厅关于做好2017年信贷政策工作的意见》。文件明确要求人民银行各分支机构要加强对商业银行窗口指导,督促其优化信贷结构,合理控制房贷比和增速,同时做好房贷资源投放的区域分布,支持三、四线城市去库存。

随着近期多城市纷纷提高购房首付比例尤其是二套房首付普遍提至60%甚至个别达80%,再由央行和银监部门配合对商业银行房贷投放进行窗口指导,无疑热点一二线和环一线的三四线城市投资性房贷将全面收紧,首付增加且利率上升,而同时对刚需仍将全力支持,对其他库存型三四线城市全力支持,体现了因城施策的调控思路。

3、“双限”范围、力度、时间都将维持,关注土地、信贷供给端调整

此轮调控短期无疑会抑制投资购房,但在资金脱实就虚的基本面没有彻底改变之前,大部分二线及三四线城市市场热度仍在持续,一、二线城市的土拍热度仍持续高温,后市房价看涨预期普遍存在。需求和资金只会外溢、寻找新的投机、投资“目标“,带动当地市场非理性的量价齐升,造成”按下葫芦浮起瓢“的结果。

正是基于这样的内在逻辑和当前市场房价高热不退的事实,紧缩调控料将全年维持,且还将会有更多城市或升级调控、加入“认房又认贷”的队伍,抑或全新跻身限购限贷行列。

总体来说,未来房地产行业政策重点关注两个方面,一方面是落实增加土地合理供给的政策,另一方面则是收缩信贷杠杆,引导资金脱虚向实、挤压投机资金的获利空间的政策。

责任编辑:王懿轩  JN025
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