物业隐性收入是笔“糊涂账” 社区广告收入哪去了

何大爷家住亲贤街某小区，在居民楼电梯里经常看到房地产、银行、保险公司、二手车等各种商业广告。对于这些广告，何大爷内心充满疑虑，他表示，小区公共面积张贴广告肯定会产生费用，但是这事儿我们怎么一点都不知道呢，商业广告收入究竟进了谁的腰包，肥了谁？

小区成了商业广告“集中营”

走访我市一些中高档住宅小区，发现这些小区的楼宇内大多设有广告栏，且很多广告栏内张贴着整形、汽车、教育等广告。对于这种现象，小区居民表现不一。一些居民对此事却表现漠不关心，认为此事属于物业负责。但绝大多数居民表示，小区公共面积归业主所有，广告收入有知情权，应被告知广告收入及花销情况。

家住晋阳街的刘女士说，她所在小区楼宇内隔一段时间就换一批广告，随着时间的推移，现在小区出入口挡杆、主干道分岔口、路边灯杆、地下车库墙壁、走廊、电梯里，都有了广告牌。

采访中，不少业主认为，物业公司利用业主们的共有财产来创收，却连一声招呼也不打，如此做法显然不妥。家住西矿街一小区的白女士则表示，她入住该小区已经4年，虽然看到电梯内有广告，但因感觉小区物业管理还不错，卫生环境也比较好，所以没有想到过问这些广告收费怎么用的问题。小区电梯坏了，维修费用都是业主来分摊；至于物业收取的广告费是否进行了“补贴”，她也不得而知。她直言：“如果物业公司利用电梯创收来补贴小区公共区域的维修等费用，也未尝不可；但如果物业公司对这笔费用‘藏着掖着’，不公开透明，那么确实挺让人反感的。”

物业隐性收入是笔“糊涂账”

采访中，不少物业负责人表示，物业公司大多不直接经营广告点位，而是向广告公司出租，广告公司则会把小区的广告业务进行整合，再分电梯广告、灯箱广告、灯杆广告、大堂展示广告等类别进行招商。

于是，看似简单的小区广告里，广告主、广告公司、物业公司构成了一条完整且成熟的利益链条。“小区的电梯广告位一次性承包给了一家广告公司，具体投放什么广告由广告公司决定，但广告收入其实不多。有时甚至不够小区公共地区的维护管理。”一位姓高的物业负责人说，“修剪草坪，维护树木，喷泉管理都需要费用，广告收入都用在了这些地方。”

但据一家广告公司的营销人员透露，在小区内投放广告费用不菲。小区内的电梯广告价格，跟地段密切相关。一些黄金地段小区，一部电梯一年广告收入较高可达1万余元。而较偏远小区，电梯广告价格一年也有3000元以上。算下来，这笔收入较可观。“现在一般都是提前签约，等小区入住率达到50%后，开始投放广告。”这位人士说，我市小区广告发展了近十年，整个经济模式已经成形，主要市场份额占比目前相对稳定。“也就是，一般常驻居民达3000人的小区，广告公司一年会投入30万元的费用去推广运营。”

广告收入应归业主还得公示

山西双丰律师事务所王宁律师表示，《物权法》第70条明确规定，业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。据此，住宅小区公共设施所有权属于全体业主共有。物业在电梯等小区公共设施设备进行广告招商租赁应当征得业主大会同意。这其中包括小区的外墙广告收益、停车费、公共地出租的租金、共有房屋出租的租金，也包括电梯广告收入等。“物业在住宅小区公共区内租赁广告牌位应该争取全体业主或业主委员会的同意，如果没有设立业主委员会，物业应在租赁广告牌位之前进行一定期限的公示，征得至少三分之二的业主同意，才可进行租赁。”

王宁建议，如果居民觉得自身权益受到侵害，可以请小区业主委员会对公共区域的广告经营行为进行监督，对于已经投放广告并产生的收益，业主委员会可以与物业公司进行协商，要求物业公司对这部分费用的收入、使用进行公示。若物业公司拒不公示，有私吞广告收益嫌疑，业主则可以向物业管理行政主管部门即当地房地产管理局投诉、举报，追究其行政责任，由物业管理行政主管部门对物业公司的行为进行行政处罚、纠正；此外，还可以提起侵权诉讼，联合业主向人民法院起诉，请求公开共用部分的使用和收益情况，或者返还公共区域的收益给业主进行分配。