不动产统一登记答疑 房地登记信息不一致咋办

我省从去年9月份全面实施不动产统一登记制度以来，市县两级共107个不动产登记机构全部实现"发新停旧"，目前全省共颁发不动产登记证书4万余本。在办理过程中，不少市民遇到了一些具体问题，比如户主手里有房产证，但楼座土地证没有及时申领；房子有土地证，但一直没有给住户办过大红本……这些情况怎么申领不动产统一登记证书？昨日，记者了解到，为解决上述特殊问题，我省现已出台了具体的操作规范，其中对于“房地坐落不一致、权利人不一致、用途不一致、范围不一致”等情形，可完善手续后分四类办理。

情形一：有“房证”没“地证”

【问】不少市民咨询，自己手里有“大红本”，可由于开发建设单位没有及时申请办理国有土地使用权初始登记，使得很多想要进行房屋交易的百姓，手握大红本换不成不动产统一登记证，交易自然也不能进行，这种情况怎么办？

答：对于房屋已登记而土地未登记这种情况，可分情形予以办理。

今后，对土地权属来源合法，因原开发建设单位未及时申请办理国有土地使用权初始登记的，不动产登记机构可依据新的不动产统一登记规定，按程序办理不动产权证书或不动产登记证明，不再办理土地使用权首次登记。

对房屋建设单位在国有建设用地开发中，存在用地手续不全、擅自改变用途、未按要求缴纳相关税费等情形而未办理国有土地使用权登记，现购房人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产转移登记的，不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则受理。登记时，应将上述情况书面如实告知相关当事人，在不动产登记簿证上对房屋、土地的信息分别记载，在不动产登记簿和不动产权证书附记栏注记“该不动产未办理国有建设用地使用权登记，应按规定及时补办相关手续”。同时，建议当地政府依法对该房屋开发建设单位进行处理，并限期补办相关手续。

需要注意的是，上述规定仅限于“国有土地上”，集体土地不包括在内。也就是说，“小产权房”不合法，仍不能登记办证。

情形二：房地登记信息不一致

【问】当遇到“房地坐落不一致、权利人不一致、用途不一致、范围不一致”等情形时该如何领证？

答：这些情形在完善相关手续后，可分四类进行办理。

一是房地坐落不一致。按照地名文件予以登记，如无地名证明文件则以房屋所有权证坐落进行登记。

二是房地权利人不一致。对已完成房产交易，但未办理土地变更的房屋权利人，申请房地一体登记的，登记机构应在核实有关情况后，在尊重房屋交易事实的基础上，通知房屋权利人、土地权利人签署知悉该情况的具结书并将两证收回后，予以登记。

三是房地用途不一致。登记机构可按照土地、房屋原有用途进行登记，但要在不动产登记簿及不动产权证书中分别记载用途改变有关情况。有证据证明原用途登记错误的，权利人可依法申请办理更正登记。

四是房地范围不一致。采取区别对待的方法，对建筑物超出原宗地界址或跨宗建设且已取得房屋所有权证的，购房人现申请办理不动产转移、抵押登记的，不动产登记机构应当受理，按实际用地范围确定用地界址，并在不动产登记簿上如实记载相关情况。同时通知相关部门要查明超出界址原因，存在违法用地行为的，依法处理。对房屋未登记的，规范明确应取得国土资源主管部门会同规划主管部门出具的宗地调整批准文件后，方可申请办理不动产登记。

情形三：土地出让年限到期

【问】此前国家规定了各类用地的较高年限，如居住用地70年，工业用地50年等。若是土地出让年限到期，能否办理不动产登记？

答：省不动产登记中心工程师刘凯解释，在不动产登记过程中，如遇到少数住宅建设用地使用权期间届满的，当前不需要提出续期申请，也不收取费用，可正常办理交易和登记手续。

情形四：公有住房上市交易

【问】公有住房上市交易应缴纳出让金标准是多少？

答：根据相关规定，对已购公房、经济适用住房符合转移登记条件的，土地出让金按照成交价1%缴纳，土地使用期限调整为70年。如成交价低于税务部门计税评估价的，以税务部门认定的计税评估价为准。土地使用年限起始期为该宗地内排名前列套房屋上市交易之日起计算，其土地性质变更为出让。