太原房贷利率调至95折 "商转公"或成购房者福音

上周，太原温度下降，房贷市场也是凉风飕飕。楼市新一轮限购出台后，多家银行也调整首套房贷款利率优惠。太原作为不限购城市之一，首套房贷政策哪些调整，银行房贷利息又有哪些变化，“商转公”办理过程中又会遇到哪些问题？

2017年太原暂停办理契税减半优惠业务

从中国人民银行，中国银行业监督管委会发布的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，明确规定，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上较低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

太原市二手房交易按照143平米界定契税减半优惠的标准结束。凡在2016年10月1日后办理的购房登记，现均已暂停契税缴纳。

对于这个消息，从太原市地税局得到了证实。“之前二手房交易的契税标准是，143平方米以下(包含143平方米)，按房产总价的1.5%收取，143平方米以上的按4%收取。”一位工作人员称。发布通知调整房地产相关税收政策后，太原市已停止契税减半优惠业务。按理说，现在办理二手房交易将执行原来的3%税率，因为太原市目前尚未出台相关文件，所以只好先暂时停办。

而对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，减按1%税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

也就是说，只要购房不是家庭普通住宅的，不论购房面积大小，契税税率均按3%征收，不再有减半的优惠。而非普通住宅的契税税率则按4%征收，与之前的税率相同。据此推算，如果购88平方米、总价45万元住房为例，无论其是否为首套房，之前均可享受1.5%契税优惠，即6750元;若该住房为第二套房，则不再享受减半优惠，须按3%缴纳契税，即1.35万元。购房对象从个人收紧到以家庭为单位，旨在遏制二手房市场的炒房行为，但首套房享受契税优惠的大政策应该不会变。

太原部分银行首套房房贷利率调整至九五折

从2016年“9.30”政策到2017年年初首套房利率的收紧，再加上楼市新一轮限购升级。提高首付比例、折扣利率从八五折到九折再到九五折甚至是“原价”，二套房房贷不得超过25年以及认房不认贷等。可见，差别化住房信贷政策调整，已经向市场充分投递了房贷政策趋紧的信号。

太原公积金贷款利率表

据了解，去年8月份，各家银行都统一将房屋贷款利率提升至八五折。去年9月份，楼市政策收紧后，市场一直有房贷利率上调至九折起的传言，几度传闻后，今年年初房贷利率开始执行九折。从小编走访调查来看，太原部分银行已经执行九五折优惠。

“先办商贷再商转公”？不是你想转就能转！

如今的房价水平，大多数人买房贷款100万已经见怪不怪了！如今的公积金贷款金额已经是杯水车薪，大部分人都要面临用到组合贷款买房。

据购房者反映，由于组合贷款审批门槛特别严，所以售楼员不建议办理组合贷款，让他在办理商业贷款之后再后期办理商转公更划算。说的如此轻松，但是事实真的如此吗？

小编通过太原某银行的信贷经理了解到：只要贷款还半年且办理出不动产证之后，银行后期可以接受购房者办理商转公贷款。但前提是，只能办理商贷转纯公积金贷款，不能办理商贷转组合贷款。

有这样的规定卡在这里，后期商转公真的比组合贷款划算吗？商转公是你想转就能转的吗？还款多年后再办商转公还有必要吗？今天小编就给你解决2017年买房贷款面临的较大难题：我到底应该办组合贷款还是以后再商转公！

商贷只能转纯公积金贷款不能转组合贷

过去买房面对总价不超过100万的房子，大部分有单位的人都能够轻轻松松的享受公积金贷款，但是如今动辄100多万的房价已经把越来越多的公积金缴存者拦在了贷款的门外。

近期准备在太原南站附近买房的购房者徐女士购买的是130万左右精装房，准备贷款100万，老公在太原已缴纳1年公积金，但是预计只能贷10万左右，销售员建议先办商业贷款，等她老公公积金贷款额度高一点之后再商转公，但是签贷款的时候银行信贷经理说商贷后期只能转纯公贷，不能转组合贷款。

商业贷款100万30年：

如果只能商贷转纯公积金贷款

那么贷款100万30年需要还款20年之后才能只剩50万的贷款，达到能够办理纯公积金贷款的条件：

从表格看出，还款20年后利息都还的差不多了。

如果还款20年后，继续商业贷款还要承担134167元的利息，这个时候办理商转公还划得来吗？

以商业贷款100万30年，在还款20年后的贷款情况为例:

也就是说20年后你再办理商转公也只能省息47867元。

那么正常公积金较高额度贷款50万应该能省息多少呢？

所以，以下3种情况不适合“商转公”贷款！！！

1、个人商贷基准利率享受银行超低折扣的，不适合办理。

举个例子，如果购房时恰好有机会享受了如7折房贷优惠利率，按照当前基准利率计算，为4.9%×0.7＝3.43%。较新的公积金贷款利率为3.25%，两者相差不多，因此没必要商转公。

2、如果原商业贷款的还款年限已过半，不推荐“商转公”。

举个例子，如果你刚好处于商业贷款的还款前期（如前2-3年），此时“商转公”非常划算。如果，你已经是还款期限后期，比如10年期限的商业贷款，在第六、七年再转为公积金贷款，就不划算了。因为银行的利息一般是在前几年就差不多收完了。

3、如在贷款期前2-3年间，准备提前还清所有贷款，不建议“商转公”。

因为在商转公的整个办理流程中，首先要按照原商业贷款借款合同取得原贷款银行同意，在这个过程中原贷款银行一般会按照合同约定收取因提前还款产生的罚息，加上赎楼过程中产生的担保费等费用，计算下来不一定划算。

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