业内总结二套房认定七种情况 “假离婚”行不通

房地产调控新政出台已有时日，相关细则也在逐渐明晰。而最受市民关注的二套房认定标准，目前已能确定是“认房又认贷”。但其更细的实施细则是什么?

记者采访多家商业银行和房贷机构获悉，在审批贷款的实际操作中，对于二套房如何“认房又认贷”，多数银行已经有了统一的操作标准。

从这一实操标准看，二套房“卡”得非常严格，被划归二套房的主要有七种情况，就连很多“假离婚”躲避二套房政策的做法也被杜绝。

银行实操标准先于政府细则

5月7日，住房和城乡建设部副部长齐骥又提出，二套房较新认定标准很可能不是单纯地“只认房”或“只认贷”，而是二者相结合来判定。

截至今日，住建部、银监会“认房又认贷”的成文规定并未下发，相关细则也不明晰，这使得银行既要执行“认房又认贷”的调控精神，又不得不在政策出台前，自己率先“摸索”一套具体的实施标准。

“最近全行上下，牵扯精力最多的就是房地产调控之后，房贷业务该怎么做。而对于我们业务部门而言，一项重要工作就是各项新政的‘翻译’，即如何让每一单的审批都符合监管要求。”某国有银行房贷业务负责人说。

“认房又认贷”明确七种情况

“经过一段时间的‘切磋’，我们现在已经有了一个不成文的执行标准。”个贷机构伟嘉安捷相关负责人吴昊告诉记者，从与该公司合作的14家银行办理房贷业务的要求看，各银行对于“认房认贷”的实操标准或者说“口头细则”，还是比较一致的。

记者梳理银行和伟嘉安捷等个贷机构的房贷较新实操标准发现，目前判定为二套房的主要有七种情况。只要属于其中任一种情况，申请房贷都要被认定为二套房，贷款首付款比例不得低于五成，利率不得低于基准利率的1.1倍。

一位接近北京房屋登记信息系统的消息人士向记者透露，北京市有可能不再专门出台二套房的认定标准，而是直接执行住建部正在拟定的认定标准。“住建部的二套房认定标准也不可能太细，具体到每种情况如何判定，还是由银行决定。”

银行认定为二套房的七种情况

1 父母名下有住房，以未成年子女名义再购房

详解：根据新的政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。

2 未成年时名下有房产，成年后再贷款购房

详解：根据目前银行“认贷又认房”，如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套。

3 个人名下有全款购买的住房，再贷款购房

详解：过去只“认贷”，这种情况不算二套房，但现在加了“认房”，虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。

4 个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房

详解：目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算做二套房。

5 首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款

详解：目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算做二套房。

6 婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起

详解：夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。

7 婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房

详解：只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。这使得很多试图通过“假离婚”来规避二套房新政的想法也付之东流。