太原房屋产权“缩水”至50年 产权到期该这样办

电影《重庆森林》中，金城武吃着凤梨罐头，期望罐头能像爱情一样永不过期，当时很多人会心一笑，怎么可能不过期呢？秋刀鱼会过期，肉罐头会过期，连保鲜膜都会过期，在这个世界上，还有什么东西是不会过期的？没错，没有什么是永垂不朽的。

温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。“居者有其屋”向来是居民稳定生活的重要保障，但有一天这种稳稳的幸福被“70年房屋产权”打碎，我们怎么办？更何况太原房屋产权只有50年。以前单位集体产权却是70年，产权到期怎么办？

购房者很难得到完整的产权年限

房屋是附着在土地上的，房屋使用权永久性归业主所有，但土地使用年限最多只有70年，土地使用年限到期后，房屋如何继续使用就成了问题。不少购房者想当然地认为，只要是住宅立项，便是70年的“产权”，商业立项，则是40、50年产权。事实上，房屋产权是从开发商取得土地使用证开始计算。除去正常的开发周期，业主入住时产权肯定已经不足70年。

业内人士也指出，即使是刚交房的新房，购房者也很难得到完整的产权年限。因为土地使用年限从开发商拿到土地使用证的时候算起。从拿到土地证到最后取得预售许可证，需要两三年的时间。如果再遇到拆迁困难造成停滞或购买后期项目的话，五年八年都很正常，而从预售到业主正在入住，往往有需要一两年的时间。

70年土地产权到期后 房屋还属于我们吗？

11月27日,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。引人注目的是,《意见》在多处对公众关心的土地与房屋财产问题,作了说明和安排,明确提出:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说,目前,关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是《物权法》排名前列百四十九条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则,如何“自动续期”存在不确定性,难以操作。

懿轩这里需要特别提醒一下，自动续期，不是无偿续期，这是两码事！这两者特别容易混肴，不过到目前为止，国家层面上尚未出台土地使用权续期的实施细则，更没有对续期出让金的收取标准作出规定。

杨立新认为,续期问题可以从三个方面来考虑:一是不够70年的,到期后必须都续期到70年；二是70年到期后自动续期,相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权,即一次取得永久使用,国家不必每次续期每次都收费；三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后,应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系,可以考虑收取必要而不过高的税金,但应当经过立法机关立法决定。

此外，在国有建设用地使用出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年限的问题，不要让自己买亏了。

如果各位网友看不懂的话，咱们打个比方：土地使用权70年的房子，好比4s店里的新车，只剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车，这两者的价值哪个高哪个低，大家一看就知道。所以有些市民当初买房的时候，就好比他们用高价买了辆快报废的二手车。

最后专家认为,《意见》也是强化《物权法》的表现,回应了凡是重大改革都要于法有据。应当按照民主、科学、透明立法的原则,通过法律手段来细化相关规定。

关键的问题

太原的房屋产权年限为何“缩水”只有50年

太原市只所以统一规定出让年限是50年，是因为以往开发商从政府手中所拿地的土地使用权，有的30年，有的50年，最长70年，为了维护广大市民的合法权益，后来太原市统一为50年。

目前，太原市住宅用地使用权出让基本都是50年。太原市的大多数房地产使用权只有50年，属于地方性政策，但这并不违规。因为国家明确规定，土地使用权出让年限不得高于70年，出让30年、50年或者70年都属合法范围。

此外，太原市还没有真正土地到期的案例，但懿轩预测会有两点可能性，一是到期前已经涉及到拆迁重新安置，您可能重新搬迁至新房。二是国家可能会增收一部分的土地税，当然也不会是太大数目特别。

房屋产权40年和产权50年 较大区别在哪里

差别一：产权性质不同

40年产权的房屋产权性质是商业，50年产权的房屋产性质为住宅。

差别二：货款年限不同

40年产权的房屋购买只能选择全款或使用商业贷款，且使用商业贷款购买最多贷款10年；50年产权的房屋可以选择商贷、公积金贷、组合贷，且最多可贷款30年。

差别三：落户政策不同

购买40年产权的房屋无法落户，但是可以注册公司；购买50年产权的房屋可以落户但是不能注册公司。

差别四：水电物业费计价标准不同

40年或50年产权住宅的水电费等费用都是按照商用价格缴纳，因此会产生较高的居住成本。但在目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，使业主能按民用价格缴纳。关于这一点，购房者在购买之前务必了解清楚，以免产生不必要的损失。

差别五：再交易税费不同

购买40年产权的房屋比50年产权的房屋税费高，50年产权的房屋若满足满五年少有住房 ,面积90平米以下，可享受减免税；40年产权的房屋不但需要全面缴纳，还多了房产税。契税征收评估价的3% ,个税征收差额的2% ,营业税征收差额的5.62% ,公共维修基金带电梯每平方米133元，不带电梯每平方米51元，还需交房产税：

①自用：评估值X70%X1_2%X使用年限（使用年限以房本为准）；

②租赁：年租金6万以下：年租金X12% ;年租金6万以上：年租金X18.6% 。