甜头还是噱头——太原楼市"低首付"现象调查

低首付究竟是怎么回事？是否如想象中那样美好，交一成首付再贷款就能实现住房梦？开发商“贴本”卖房的真实目的是什么？对于购房者而言，这一看似免费的午餐，是否符合银行关于首付的相关规定？背后又有哪些风险存在？连日来，记者就此进行了采访调查。

在城市，普通人为实现住房梦，通常通过先付首付，然后按揭贷款的方式购买。按照相关规定，首付都在30%以上。

近段时间，在太原的大街小巷，一些“一成首付，就可购房”的低首付楼盘推销广告多了起来。低首付成为人们热议的焦点，尤其是购房者们。

低首付=首付分期付

“首付10%，首付低至4.5万元”……最近，在太原长风街一家公司打工的秦先生，每天下班回家的路上，总会收到一些这样的楼盘宣传彩页。

秦先生今年32岁，和妻子租住在离单位不算很远的平阳路小马村，每月房租600元。他告诉记者，他和妻子带着一个5岁的孩子，住在不到20平方米的房子里很不方便，很想买属于自己的一套房。“由于工资收入不高，加上家庭条件不好，所以，一直付不起普通房子20多万元的首付款。”8月30日，秦先生对记者说，这几天，低首付的楼盘在市场上出现，应该符合自己的条件，“过几天准备去看看。”

当日下午，记者就来到了秦先生所说的位于长风东街与太行路交叉口东南角的这个楼盘项目。

走进销售大厅，记者发现，售楼大厅客流量稀疏平常，一位销售顾问接待了记者。在介绍完整个楼盘项目后，这位销售顾问问记者相中了哪个户型的房子。“就广告上首付4.5万元那套。”“先生，不好意思。现在首付4.5万元的小户型没有了，目前首付10%的促销活动针对的是120平方米的大户型。如果按均价7000元/平方米计算，120平方米的房子总价需要84万元，首付需要8.4万元就可以。”“假如我要买120平方米这个房子，首付怎么来操作，是交够8.5万元就可以了吗？”“不是这样的，您先听我解释，对于很多购房者来说，一下拿出20多万元是有困难的。所以，我们这个低首付实际上是首付分期付。也就是说，您先交了8.5万元，剩下的一直到明年年底交房时，共交清三成首付款即可。其中，需要支付一点利息，所有融资成本都由开发商来承担，其余的70%可以做贷款。”

无独有偶，近日，位于小店区的坤泽翰林华府楼盘也打出了“首付6万起，小店大红本”的广告。记者了解到，该楼盘的首付6万元是针对40平方米的一室一厅，其实归根结底首付还是30%。只不过，是分几次交而已。与此相同的榆次辰兴文教城五期、天朗美域等标着“低首付”的楼盘均是类似情况。

在不断的采访中，记者了解到，目前在太原房地产市场上，低首付楼盘已经有好几家，并且这种现象有愈演愈烈的趋势。

营销手段，吸引眼球回笼资金

那么，为什么太原房地产市场今年兴起了低首付这一潮流呢？他的成因在哪？

8月31日，山西房地产业协会一位负责人告诉记者，目前市场上有些开发商宣传的低首付，其实是把原来付给银行的首付款分成了几期，购房者在规定时间内分几次付清后，开发商才会与购房者签订真正意义上的购房合同，并向银行申请按揭。“还有一种方式就是，购房者先将排名前列次交的一成首付款交给开发商，开发商再垫付剩下的两成，与购房者签订协议，开发商向银行申请贷款。”这位负责人告诉记者，需要说明的是，开发商垫付的这笔资金，购房者必须在一个时间段内还给开发商，并且付出一定数额的利息。

从整体的原因来说，就是近两年太原和全国一样，房地产市场不景气，楼盘的成交量日益萎缩，库存逐渐加大。

事实上，正如这位负责人所说，据公开的数据显示，截至 2013年年底，太原市商品房上市面积 1009.74万平方米，较上年同期增加 36.99%，累计可售面积1588.36万平方米，较上年同期增加54.91%。其中商品住房上市面积291.06万平方米，较上年同期减少50.41%，累计可售面积 605.61万平方米，较上年同期减少6.5%。商品房成交面积 324.81万平方米，成交套数26909套，同比分别减少 7.02%和8.99%。其中，商品住房成交面积274.59万平方米，成交套数23976套，同比分别减少13.21%和11.71%。“从我们都知道的数据可以看出，消化库存成为太原不少开发商需要急切解决的问题。”这位负责人告诉记者，怎么解决，只能在营销宣传上下工夫。开发商这么做，就是为促销找了个噱头，吸引购房者到售楼部看房，如果没有相中广告上的房源，销售人员也能趁势推荐一些其它房源。

这位负责人告诉记者，为促销找噱头还只是开发商的浅层目的，开发商这样做的真实目的其实就是，通过这种手段达到回笼资金。“就拿垫付这种方式来说，假如一套房卖价50万，三成首付是 16万余元，购房者首付一成，也就是5万余元，开发商只需拿出 10万余元，就可以从银行贷款到剩余的33万余元，并且，贷款的利息还由购房者来承担。”这位负责人对记者说，一旦从银行贷到款，开发商的资金问题就解决了，开发商可以继续盖楼，也可以继续拿地。

分期付首付，压力有多大？

那么，分期付首付，对于购房者而言，从中能否得到真正的实惠呢？还款压力究竟会有多大？记者为此算了一笔账。

举例来说，假如太原市场上目前推出2万元低首付的楼盘，如果购房者通过低首付方式购买一套总价为60万元的住房，按照银行首套房贷款首付三成的规定，该房实际首付款即为18万元。而现在只要2万元就可以购买，剩下的16万元由开发商垫付。剩余的42万元办理银行按揭贷款。

按照银行首套房首付三成、贷款利率执行基准利率计算，贷款42万元，贷款期限20年，月供为3144元。根据开发商规定，由其垫付的款项，购房者需在一年半时间内分三次付清，年底付到6万元，剩下的12万元在一年内付清。如果忽略年底这6万元不计，剩下的12万元未付完的首期款若平摊到明年的12个月中，即购房者每月还需准备1万元。也就是说，购房者在购房后的12个月里，每月需还款共计13144元。当然，如果购房者自身有一定储蓄可以用来支付剩余首期款则另当别论。

贺志敏，从事过房地产销售7年有余，从普通的销售人员升到了销售经理。目前，她退出了房地产行业，但是，她告诉记者，降低首付，虽然暂时起到缓解购房者资金压力的作用，但在短时间内，购房者不仅要偿还开发商垫付的剩余首付款，同时还要偿还银行按揭贷款，购房者的负担不但没有减轻，相反还款压力更大。“面对低首付这个诱惑，购房者还是要客观地评估自己的资金状况和偿还能力。如果还不上钱，房子还是会收回去，这样购房者会面临信用的损失，还要做出相应的赔偿。所以不要盲目地因为低首付就去买房。”贺志敏对记者说。

不仅如此，贺志敏表示，开发商垫首付，购房者交了款项之后，要防止开发商跑路。开发商垫首付不是做亏本的买卖，垫首付的那部分资金对于开发企业来讲，也是一个有投资回报的金融服务产品。因此，购房者要合理评估垫首付的成本与市场(房价)变化情况，到底划算不划算，利弊都是自己承担。

同时，对于购房者来讲，如果遇到“退房退款”相关问题，由于购房者总是处于弱势地位，购房者要保留开发商提出的垫首付相关广告及文件，并且仔细推敲文件中是否有陷阱，如果没有，那么要合理判断购房成本及投资风险。如果一旦出现问题，就可以拿这些文件到相关部门维护自己的权益。

越过贷款审核门槛，银行不认可

对于近期市场上出现的低首付现象，一些购房者担心，这样做违规吗？因为在人们的一般印象中，首付款应该是自己交够最少三成才能拿到银行的按揭贷款。

在8月30日，记者采访位于长风东街与太行路交叉口东南角的一个楼盘项目时，该楼盘销售顾问给记者的答案是：“开发商垫付的部分和购房者自己缴纳的部分首付款，在银行看来，是一个整体，30%的首付款已经缴清，其他的活动银行不知道，就按正常程序走。”

然而，对于开发商的这种垫首付的行为，银行工作人员并不认可。

9月1日，记者采访了民生银行太原分行工作人员王飞。他表示，通过垫付方式的首付购房，并不符合国家和银行的相关政策。

“天下没有免费的午餐，开发商垫付首付款，有的是要偿还利息，有的通过暗地提高房价拿回收益，反而变相提高了房价。开发商帮购房者垫付首付款，帮不符合贷款条件的购房者贷款，相当于越过了金融贷款审核的门槛，中间存在一定骗贷的嫌疑，本身存在很大金融风险，是不符合国家相关政策的。”王飞告诉记者，同时，由于贷款人没有实际交付首付款，无法真正地拥有所购买房屋的所有权。

王飞告诉记者，不管是首套房还是二套房，购房者首付自筹是必须的条件，开发商垫付首付是将风险转移给了银行。

“购房者如果连首付都不能支付，就不符合一般贷款条件，并且不能保证他有足够的还款能力，甚至可以说这是一种次级抵押贷款。如果经济出现波动，购房者极有可能无法继续支付房贷。”王飞告诉记者，在按揭过程中，银行一旦发现是开发商借钱给购房者付首付款，购房者自身是很低首付的话，不符合个人贷款管理办法，一方面银行可以以违反此规定而不予办理贷款，另一方面，即使在办理了贷款手续之后，也很可能因为购房者缺乏相应的资信能力而停止提供贷款，最终导致购房者个人的贷款程序不能顺利进行。