事后烦恼不如提前防范 律师支招规避买房陷阱

　　对于房地产行业来讲，虽说近年来消费环境已经有了很大的改善，但是仍然让很多购房者吃尽苦头。2008央视春晚演出的小品《梦幻家园》虽然多少有点调侃的意味，但是不可否认，小品中展现出来的消费陷阱确确实实存在着。

　　因此对于普通购房者而言，面对楼市陷阱，与其事后烦恼，不如提前防范。 本报记者总结了几种楼市常见陷阱并请专业律师做了提醒，希望能对购房者有所帮助，顺利买到满意的房子，让家园不再梦幻。

　　看房选房阶段

　　　　陷阱1：空手套“白狼”

　　在丰厚利润的吸引下，很多公司纷纷进入房地产市场，这些公司由于没有长远打算、看重短期利益、缺乏专业人才、或者资金也不太充足，因此产品品质不高，承诺不给兑现，对购房者不负责任的现象容易发生。

　　律师提醒：这样的公司往往后期资金不足，不能按期将房子交付使用，购房者买了这样的房子，将会麻烦不断。因此购房者应该资金实力雄厚，口碑好的品牌开发商，在购房前一定要审查开发商的土地使用证、销售许可证等重要证件，实地察看房屋开发进度，在可能情况下尽量摸清开发商的背景，查明注册资金及建设部门颁发的房地产开发资格证书等情况。

　　陷阱2：配套虎头蛇尾

　　为了吸引购房者，有些开发商开盘前期就声称自己可以提供各种各样完备的配套。销售项目时对今后的生活配套设施承诺得无缺，但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时，会发现许多承诺并不到位。从而出现了“园林”变成了“旱地”、教育设施由于人数少手续不全等不被教育行政部门认可等问题。

　　律师提醒：购房者对待售楼员和楼书的忽悠一定要冷静冷静再冷静，不要被表面现象迷糊，分析各种配套设施存在的可能性和合理性，调查了解相应的配套设施是否为行政部门所认可、将来有无规划、实施的时间、地点、有无条件限制等；再看周围是否有替换的配套设施。另外要将非常关注的配套内容及相应的违约责任纳入合同。

　　陷阱3：使用年限缩水

　　曾有读者反映，购买过一烂尾楼改造工程，在询问该楼盘土地使用年限时，售楼小姐说是70年。后来签预售合同时，他发现合同附件《房屋土地状况》备注里写着房屋使用期限仅为50年，在质问售楼小姐时得到的回敬是：“合同不是写的50年吗？”该读者大呼上当。

　　律师提醒：签约前一定要弄清房屋土地使用权的起始期限。时下大多开发商是直接从政府部门受让或从其他开发商那里转让而拿到土地的，买房人买了房后，对该房屋所享有的使用年限应为：原土地出让合同规定的土地使用年限，减去开发商开发过程的年限。建议买房人在签约前，仔细审核土地使用证，确定使用年限的起始时间，再结合约定的房屋交付时间确定实际使用年限，。另外，要密切关注所购商品住宅的土地是不是住宅用地，如果是商业用地，使用年限一般是50年或是40年。

　　陷阱4： 房屋中介

　　房屋中介机构，是指向进行房地产的转让、租赁的当事人有偿提供居间介绍、代理等服务的营业性活动的机构。一些不诚信的房屋中介机构设套收取其他费用，或者在收取中介费用后故意提供虚假或无效的房源信息，侵害消费者的合法权益。

　　律师提醒：首先，找有信誉的房屋中介机构，并查看其资质，中介必须要有《营业执照》、《税务登记证》和《资质证》，营业执照上的办公地点与注册地址须一致，这些是识破黑中介最简单的办法。其次，慎订书面合同，签署协议时一定要仔细看清楚合同的每个细微条款，这样才能避免掉进黑中介的陷阱。第三，要确定履行期限；第四，要规定中介机构的违约责任。对于未纳入合同的重要内容要坚持订立补充合同，不能轻信口头承诺。

　　签订合同阶段

　　　　陷阱1：内部认购

　　内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。不少开发商推出的“内部认购”、“内部登记”楼盘，都未获得商品房销售许可证。开发商为提前回收资金，加速周转，或检验楼盘投放市场的反应，通常拿这种没有预售证的楼盘，以“内部认购”的方式对外销售。

　　开发商热衷“内部认购”，是想借此控制一批潜在的购房者，还可以给人造成该楼盘已被抢购一空的假象。消费者追捧“内部认购”，则是因为这时候买房，每平方米通常要比开盘后的价格低一些，也容易买到理想的楼层、户型。

　　律师提醒：“内部认购”后，倘若出现开发商不能按期交付房子、房子出现质量问题、开发商“携款而逃”等问题，买房者难以受到法律保障。

　　陷阱2：合同中的赔付条款

　　一般而言，商品房买卖合同中延迟交房、面积误差、权证办理等条款都是买卖双方自行约定的。一些房地产开发商对按期履行合同没有信心，从而会在赔付问题上避重就轻，作出有利于自己一方的约定。

　　律师提醒：尽量将合同拿给专业的律师把关，根据律师的意见修改合同。如果请不到合适的律师，也要多向业界人士请教。

　　陷阱3：合同少有处

　　有些开发商在与购房者签订合同时，不给购房者阅读、研究合同文本的时间，使购房者对合同陷阱防不胜防。更有甚者会对合同的少有处做手脚，添增条款，购房者即使不承认，也是口说无凭。

　　律师提醒：购房者签订合同时，一定要耐心看完全文，遇到少有处如无需填写时，应划上横线，防止对方在少有处私自填上对其有利的内容。

　　收房入住阶段

　　　　陷阱1：先签字再给钥匙

　　不少开发商在通知购房者收楼时，都会先让他们在收楼的文件上签名，然后再给他们锁匙，待进房查看后才发现房子多处不合格，回头再找开发商理论时，却明显处于弱势地位。

　　律师提醒：收楼前要求开发商出示项目经验收合格的文件，按照天津市的有关规定，开发商应当向购房者出示《商品房准许交付使用证》，否则不能将房屋交付购房者。

　　陷阱2：强制收费

　　交房时，房地产开发商要求购房者缴纳天然气初装费，电表安装费、电力增容费、煤气入户费等费用，否则不办理交房手续。

　　律师提醒：自来水厂、煤气厂、供热厂、污水处理厂建设费（简称‘四源’建设费）。‘四源’是建设费包括在建设项目总投资内的，开发商要求购房者缴纳当然是没有道理的。

　　住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。”对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内，除了在合同中明示在交房时另行收取的外都应由开发商承担。开发商因购房者拒绝交费而不交付房屋的，购房者应该注意保留证据，要求开发商出具相关书面文件。

　　陷阱3：面积缩水

　　市场上，开发商混淆视觉欺诈面积的做法主要有如下几种，一、开发商将不应计入销售面积的部分不动声色地渗入，以增加每套住宅应分摊的公用面积；二、以建筑面积计价，承诺较高的使用系数，却不将该系数写入销售合同，房子交付时，系数大打折扣，使买家损失了其应得的使用面积；三、以使用面积计价，混淆建筑面积与使用面积的概念，扩大使用面积的计算范围；小幅度夸大使用面积，经有关部门实际测量后，因差额较小，不另结算。

　　律师提醒：按法院有关司法解释，房屋建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，无约定的误差比例在3％以内的双方据实结算，面积误差比超出３％部分的房价款由开发商承担，所有权归你。此外，买房人收房时，要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》，如对面积有异议，可委托相关测绘单位对面积重测。