搜狐焦点特别 国务院楼市调控“国五条”解读

　　国务院总理温家宝2月20日主持召开国务院常务会议，再次提出坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。

　　国务院再次提出坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购等“国五条”措施，这是否意味着近期会出台相关政策？对楼市影响有多大？其次此次再度重申限购，对城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取严格执行限购等措施，这一政策信号如何看，是否会收紧？此次再度提出扩大个人房产税改革，针对个人房产税改革您如何看？搜狐焦点特别予以解读。

　　（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

　　　解读：制定房价控制目标、强调考核问责已是“老生长谈”，此番再度提出，并明确要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，体现了中央政府的决心。

　　　　但就目前的实际情况而言，并没有一个官员因为地方房价上涨过快而被问责，所以，必须拿出实际的惩处方案，制定房价过快增长的具体标准，并执行到位，才能将问责落到实处。

　　（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

　　解读：“要求限购”的权利下放至省级，意味着未来将有更多的三四线城市加入限购的范围之内，并释放出了，限购政策不会取消的明确信号。至于“房价上涨过快”的标准还需要进一步明确。

　　　　另外，“严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。”说明房产税扩围已箭在弦上，北广深等一线城市极有可能加入房产税试点的行列，为全面铺开创造条件。

　　（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

　　解读：当前稳定房价最关键的在于增加土地量的供应，房价上涨的一部分原因源自供不应求，而增加楼市供应首先要增加土地的供应，土地供应紧缺，库存的情况也不会乐观。

　　　　所以在国五条中特别强调了有效供应的问题，但“原则上不低于过去五年平均实际供应量”，意味着今年的供应将与去年保持持平或稍高一些，不会出现供应井喷。

　　　　据数据显示，2008年-2011年这4年期间，全国住房用地供应量分别为6.2、8.2、11.5、12.5万公顷，而2012年住房土地供应量达到了15.88万公顷，相比计划供应的17.26万公顷仅完成92%，而5年下来全国住房用地供应量共计71.54万公顷，平均每年实际供应量约为14.3万公顷，这个数据比2012年低了近10%，而从数据可见，全国住宅用地用地自2008年以来，保持了5年连续的增长。

　　（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　　解读：保障房依然是中央最关心的话题之一，也是作为辅助调控的一大措施。2010年开工590万套到2011年的1000万套再到2012年的700万套，如此大规模的保障房开建，资金从哪里来？地从哪里来？地方政府的动力何在？保障房分配中又将如何保证公平公正等诸多问题也是一个巨大的拷问。

　　　　此番确定了2013年的保障房建设任务，并首度提出了“三个同步”，同步规划、同期建设、同时交付使用。

　　　　值得一提的是，“国五条”中要求地级以上城市在2013年底前把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围，但究竟是以何种形式涵盖、涵盖的对象还需要具体的界定。

　　（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

　　　解读：“国五条”指出，要加强市场监测和信息发布管理。就南京本级而言，目前官方发布的内容只有成交、认购的数据，并没有房价。国务院此番的要求有望使得楼市信息更加透明化。

　　　　而“推进个人住房信息系统建设”已是老的话题，就目前的实际运作情况来看，并未达到实际的效用，故此番再度强调。

　　总的来看，国务院“国五条”中共有三大亮点，一、要求各地制定房价控制目标；二、限购权利下放，将小范围升级；三、房产税铁定扩容。

　　 在2013年全国两会前，新一轮的房地产的调控工作部署出台，可见国家对房地产调控的决心，对新一年房价上涨强烈的预期有了正面的回应，但个人认为，经历了调控最严厉的2012年，调控对房价的影响相当有限，而在物价不断上扬的2013年，要让房价下跌，单纯的政策调控唯恐也难以支撑。