上半年刚需带动太原楼市回暖 住宅租赁价格小幅上涨

　　随着楼市调控“政策触底”、开发商“以价换量”及6、7月份的连续降息综合影响的扩大，太原楼市春节冷清开场后，二、三月份成交量实现小幅攀升，四、五月份的销售旺季成交量明显增加，六月份成交平稳。调查数据显示，因为住房刚性需求的存在，太原楼市有回暖迹象，新建住房和二手房成交量出现小幅反弹，价格指数平稳上涨。

　　一、住宅销售价格呈缓慢上涨走势

　　据调查资料显示，上半年各月份太原新建住宅销售价格同比分别上涨0.9%、1.4%、1.0%、0.8%、0.3%和0.1%，上涨幅度平稳，且涨幅有逐渐缩小的态势；二手住宅销售价格同比指数分别为102.9、102.3、102.2、101.6、102.2、102.4。上半年太原住宅销售价格呈现以下主要特点：

　　（一）新建住宅价格环比指数涨跌少，同比涨幅逐渐缩小

　　上半年太原新建住宅成交量缓慢增加，价格呈现小幅平稳上涨。各月份价格同比指数分别为100.9、101.4、101.0、100.8、100.3、100.1；环比指数前四个月均保持持平，五月份出现0.1个百分点的小幅下降，六月份上涨0.1%。分类型看，90平米及以下新建商品住宅价格各月同比上涨1.4%、1.6%、1.6%、1.1%、0.6%、0.2%；环比指数前五个月均下降0.1个百分点，六月份出现持平; 90—144平米及以下新建商品住宅价格前五月同比上涨幅度分别为1.1%、1.6%、0.9%、0.6%、0.2%，六月份出现回落，下降0.1%；环比指数1、2月份均为100.0，保持持平，3、4月份下降0.1个百分点，5月份恢复到100.0，6月份上涨0.1%；144平米以上新建商品住宅价格同比上涨幅度分别为0.7%、1.1%、1.1%、0.9%、0.3%、0.3%；环比指数1月下降0.1%，2-4月份保持持平，5月份下降0.3个百分点，6月份上涨0.2个百分点。

　　从中部六省省会城市新建住宅价格同比指数排序情况看，太原1月份处于第四位，2-6月份连续五个月处于排名前列位。

　　究其原因：一是两会期间，住建部表示，近期不会出台房地产政策，楼市调控的“政策触底”促使开发商“以价换量”再加上六月份央行决定下调金融机构存贷款利率，实行近三年半以来的降息和七月份的连续降息的综合影响，太原楼市呈现小幅回暖迹象。二是作为二三线城市，太原市房地产市场的刚性需求较大，虽然本地政府对保障房的投入力度逐步加大，但由于面对不同的客户，且保障房多在建设中，尚未竣工，目前保障房没有对新建商品住宅价格产生太大影响。三是春节过后，一向是楼盘销售的传统淡季，剩余房源少且多是一层、顶层、十四、十八层等特殊房，选择余地较小，购房者观望情绪浓厚，随着“金三银四”销售旺季的来临，销售商纷纷采取推出少量特价房、优惠房及实行低价开盘、买房送车位等多种促销手段，虽然由于物价上涨，促销幅度较往年有所减小，但仍调动起购房者买房意愿，成交量呈现明显增加。

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　　（二）二手住宅市场价格坚挺，成交小幅攀升

　　上半年各月份二手住宅价格指数涨幅平稳。各月同比分别上涨2.9%、2.3%、2.2%、1.6%、2.2%、2.4%；环比指数1、2月份保持持平,3、4月份均上涨0.2个百分点，5月份出现0.9个百分点的明显上涨，6月份上涨0.4个百分点。分类型看, 90平米及以下二手住宅价格同比分别上涨3.6%、3.2%、3.0%、2.3%、2.3%、2.3%；90—144平米及以下二手住宅价格同比指数上涨幅度相对较小，分别上涨1.8%、1.4%、1.4%、1.1%、2.0%、2.5%；144平米以上二手住宅价格波动上涨，分别上涨3.9%、1.9%、2.1%、1.1%和2.0%、2.3%。

　　按中部六省省会城市二手住宅价格同比指数排序情况看，太原连续六个月涨幅位列中部六省排名前列，并以3-8个百分点的额度大幅其他五个城市。

　　二手房市场出现价格上涨的原因：一是作为二线城市，太原的二手房市场刚性需求比较强，受“限购令”等政策的影响相对较小，二手房凭借着总价低、过户块、周边环境成熟的优势，吸引着刚性需求者，成交放量，价格坚挺，且伴随着太原市“南迁西移”工程的推进和9月份升级考试的来临，小店及迎泽、杏花岭等老城区的较好地段和配套设施齐全的商业区房、学区房价格还呈现缓中上涨趋势。二是随着农民生活水平的逐年提高和对教育的重视，太原周边的部分有经济条件的农民把子女转入城市上学，增加了对二手房的需求；三是城市中低收入家庭，在新建房价格坚挺的情况下，把目标转向了总价相对便宜的二手房，导致二手房价格有涨无降。多方因素促使卖方对太原楼市看好，认为房价下降的可能性较小，因此始终保持预期价格并不急于降价卖房。

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　　二、住宅租赁价格指数小幅上涨

　　一、二季度太原住宅租赁价格分别上涨1.3%、1.2%，其中普通商品住宅分别上涨1.1%、1.0%；高档商品住宅上涨幅度，二个季度均达4.7%。随着太原市“南迁西移”进程的推进及汾东商务区的建设，南边的发展速度较快，企业相对集中，所以小店区成为住宅租赁的主要集中地，另外，万柏林区、迎泽区、杏花岭区等老城区的学区房租赁也占到较大比重。造成住宅租赁价格上涨的主要原因：一是春节过后，不少外来务工人员和大专院校学生陆续返并，市场需求增大，促使住宅租赁价格上涨；二是伴随物价上涨，太原市住宅租赁价格出现普涨，尤其是一些交通便利的商业、办公区域，涨幅特别明显。

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　　三、物业管理价格基本稳定 

　　物业管理是由政府相关部门制定收费标准，其价格变动须经政府相关机构审批，调查数据显示，上半年全市物业管理价格环比、同比指数均为100，价格持平。物业管理价格在一定时期内相对稳定，但根据地段、级别不同，物业管理价格有所差别。

　　四、工、商业用地成交量占土地交易份额明显增加

　　从太原国土资源地产交易事务中心了解，今年一季度工商业用地成交量占土地交易量的比重比去年四季度明显增加，预计随着房地产调控及政府对工商业扶持力度的加大，工商业用地成交量还会有所增多，且工商业用地多集中在投资建设汾东商务区、滨西商务中心等省重点项目的小店区、尖草坪区；从价格方面看，一、二季度太原土地交易价格较去年同期分别上涨3.0%、2.0%。其中居住用地分别上涨3.0%、2.0%，商业营业用地上涨2.0%、1.0%，一季度工业用地上涨1.3%，二季度持平。