焦点研究:房地产业调控政策处于持续深化阶段

　　一周政策面分析总结

　　时至11月，中国房地产市场或已迎来真正意义的大调整。不仅包括表面上的价格调整，也包括房地产开发周期、资金周转周期、房企盈利空间、甚至地方政府收益模式等各领域的大调整。现阶段商品住宅成交难度已超越2008年金融危机之时。和年初相比，购房者的深度观望再次升级，表现在不仅“以价换量”在传统的“金九银十”未能奏效，部分项目价格降幅未能刺激签约，反而为购房者传达出市场仍存较大降价空间的信号。随着10月29日国务院经济工作会议提出继续严格执行房地产调控政策，以及31日珠海出台限价、限购“双限”令，全面收紧的房地产调控政策在近期没有任何松动迹象。

　　目前房地产业调控政策正处于持续深化阶段，其中压力较大的是北上广等一线城市，预计在政策持续下，房价还会进一步下行。相对而言，二线城市市场目前还比较稳定，而三四线城市房价还在上涨，随着政策的持续收紧，房价下行趋势也将逐步由一二线城市向三四线城市蔓延，从而导致全国层面的“降价潮”。随着调控的持续深入，富力、保利等标杆房企也都进行了不同程度的降价促销出货，万科等品牌开发商又领衔掀起新一轮“降价潮”。大型房企领衔降价，一方面反映了现实的市场压力，另一方面则可能是为了冲刺年底业绩。

　　房企两极分化态势也正进一步加剧，就整个行业而言，市场业绩排名前三十的上市公司业绩状况相对较好，因为他们大多形成了自己的成熟品牌，但在当前市场形势下也不排除大型房企出现打折降价加速出货的市场行为。而地方性的小型企业，当前生存艰难，且很难再继续发展，被市场淘汰的可能性很大。

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　　太原房地产市场一周小结

　　本周房价指数： 太原城区新房均价约为 ： 7471.5元降幅0.53%

　　11月份，太原市新盘的集中亮相以及可售房源的大量储备，预示着今年四季度将有大量房源被推向市场。但小幅的降价不足以吸引购房者，而加大优惠力度是开发商不敢也不愿尝试的。从全市情况看，前三季度，商品房销售面积大幅下降25.9%，就传递出了强烈的投资下滑信号。据了解，太原富力云栖谷项目将以6600元开盘，还另有团购基金折现。此价格不仅低于市场预期，而且促销方式也更进一步，相信此举会激发购房者的关注，也会引起更深的业内促销战。楼盘价格跳水的现象或将由部分区域扩散到整体市场当中。

　　数据显示，前九个月，太原市商品住房建筑面积小于90平方米的成交量为30.91万平方米。占到总成交量的18.47%，较2010年底提高4.05个百分点，由此看来，小户型正逐步得到人们的认可。截至10月25日，太原保障性安居工程已开工42162套，分别完成省、市目标任务的245%、102%。其中，廉租房开工1343套、公租房4884套、经济适用房17853套、棚户区改造开工15122套、限价商品房开工2960套。大量保障房项目的开工也将改变房地产市场的供给结构，对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。