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茅于轼——《金融与房地产》

2011-05-20 12:17:11 来源: 搜狐焦点网太原站

 
 

2011山西投资峰会第二部分专项投融资研讨会上,中国经济学家,天则经济研究所理事长茅于轼老先生主题演讲的题目是《金融与房地产》

  茅于轼:各位来宾,我今天讲的题目本身是金融业和房地产,我现在根据上面的情况,调整一下我的内容,我讲一下房地产政策的争论与分歧。

       从经济来说,控制和支持。我们知道影响房地产价格的原因,有几十个、几百个因素,但是这些因素可以说,最后都是通过供给和需要来影响的,供给里面占低的方向,需求如果是降低,价格一定是往下走的。比如我们党和政府限购政策,限购是减少需求,需求少了,当然会使得房价下降。再比如说国家有这个开发商,容积率的放宽,等于增加了房地产的供给,它一定会使得房地产价格的下降,因为个供给来看,可以使得我们……

      现在社会上有一种非常错误的说法,房子涨价是房地产商的涨价,我对这个说法有一些观点,是供不应求才会涨价,开发商是不会抬高房价的,这些是经济学最普通的知识,我对社会上要解释清楚,不要造成误会。对市场经济建立,在企业追求利润的基础之上,计划经济不要求企业,那是完全失败,我们搞计划经济搞了30年是失败的,全世界上没有搞。计划经济成功的,其中一个重要原因,就是企业赚钱,是为人民服务,说的不对。不赚钱会怎么办?所以你不知道人们需要什么,赚钱就是需要,因为你一赚钱你就为人民服务了,这个道理200年前就发现了这个道理,对社会所做的贡献,直接去做社会贡献还要大。通过赚钱,对社会的贡献比做慈善的贡献还要大。这个发现太了不起了,到今天我们还在说。

        一个根本的原因就是供不应求,供不应求供给是多少呢?不是砖瓦结构,木材,而是土地。现在我们的几千、几万一平方米的价格里面,砖瓦、人工的比例很低,主要是土地。为什么房地产贵?因为土地。土地为什么会少呢?是不是因为没有土地呢?不是,我们有的是土地。X

      现在问题出在土地供给的制度。排名前列条就是为了粮食安全要保护50亿亩耕地,这个是很荒谬的。现在的实际情况,很多土地在造荒。我们的粮食生产不需要那么多的土地,更何况开发商用的土地,占土地是千分之一都不到,而现在的情况是什么?盖房的土地太少,种粮食的土地太多,是结构不平衡。所以粮价太低,房价太高。因此国务院要定一个保护价,粮食要用保护价把它抬高一点,房价要压低。房价上来了,粮食下降了,我还没有听说谁买不起粮食,但是我到处听说买不起房的。有一个固定的思维方式,认为中国的粮食不得了。那是几十年以前的事,改革开放30年,中国粮食基本是平衡的,少一点地,百分之一二三,没有超过百分之三的。这是一个大问题,从取消这个50亿亩红线的保护,他给我们造成的错误也非常深。

       第二个,土地供给不足的原因。我们的土地供给是有专卖的,我要有一块土地来卖,你们要有开发商来竞标,价格便上去了。为什么土地要招标,不拍卖了,如果土地可以招标,我们开发商有一个标会,我们需要什么样的土地,谁价钱低我就买谁的。现在进行招标,原因是什么?原因是土地的供给是垄断的。供给没有竞争,你的招标会也白开。如果我们放开土地的供给,老百姓、农民能够自己把土地卖给开发商,你看价格下来不下来?最主要的问题就是土地问题,就这样解决了。现在房地产的问题是投机的因素太高,不是出租,而是靠涨价卖掉。你不但没有得到,还要赔。这样的情况下,房子涨价了,你自己是一个投资和投机两种不同的行为,我们往往把这两个混为一谈。

       投资是我今天花了一笔钱,以后赚回来的。过个十年或者几十年,我连本带利赚回来了,这是投资。我买一个房或者买一个地,每一个月,每一年都有收入,这就是投资行为。投机行为是什么都不干,就等着涨价。那我们看什么是投机呢,投机是好还是坏呢?有些人投机是好事。你得允许老百姓做投机。我给大家做一个解释,在改革开放开始的时候,30年以前,大家开始活动了,大家开始想各种办法赚钱,有些人从广东贩衣服到北方来卖,广东衣服比较便宜,那个时候火车上都是背大包小包的人。他们赚了很多钱,他们创造了财富没有?他们如果没有创造财富,这就是剥削。那个时候是马克思主义的理论,“搞三荒是不挣钱的”。因此国务院有规定,这样是违法的。

       现在我们有经济学理论,他的理论是怎么说的?他说一个东西的价值取决于他生产时候投入的劳动,有些生产出来了,他的劳动已经投入了,你不管拿到哪去,它的价格不会变。他有稀缺性,他从不稀缺的地方,多余的地方运到稀缺的地方,这个价格是上升的。比如说广东有很多香蕉,太原不产香蕉,但是太原人也要吃香蕉啊,于是把广东的香蕉运到太原来,从不稀缺变成稀缺的,它价格提高了,他是创造财富的。因为他在空间上调剂的稀缺,不同的空间,把多余的变成稀缺的,创造财富。在空间上创造稀缺能创造财富,在时间上产品稀缺也能创造财富。在空间上和时间上调剂稀缺都能创造财富。X

       我们知道三鹿死了很多人,我们知道现在有很多菜,对于时间上调剂稀缺一样能创造财富。又能赚钱,所以在秋天的时候,粮食刚收下来,所以价格很低,到了春天的时候,粮价上升了,如果你秋天收了两天,春天卖掉,好不好?好,因为你调剂了稀缺。但是问题在哪里?大家春天都在买蔬菜,买的人太多了,把这个菜价买的比秋天还高,这样整个市场就很乱了。所以从创造财富是正常的供给和需求形成的制约环境下,有一些少量的人来调剂稀缺,产生创造财富。我们现在不管是股票还是房地产,都是调剂的人太多,整个把价格信号扰乱了,那就不是创造财富了。调剂是好事,但不能差太多。

       我们经济学家都讲过这个事,我们有一个共识,我们买股票,不是看企业好坏,而是看政策,看波动。现在我们房价这么高,它不是出租,不是自住,而是投机。最后市场乱了。现在房价已经脱离了正常的价格。由于大部分的经济学家都认为我们的房地产有泡沫,泡沫一旦磨灭,是有风险的。现在往上涨,大家都想买。其实我们国家也有过这个的经验,就是94、93年时候,我们广东的房地产泡沫,那个时候不是全国的,是局部的。现在我们是全国性的。

       这次对于很多企业家都提出了这样的问题,我们的资金投向何处去?我觉得从个别的人来讲,确实没有什么办法。因为现在能赚钱的行业国家控制的厉害,能进的行业都是风险比较大,利润很薄,所以解决这个问题不是我们个别人能解决的,但是也不是完全没有机会,还有一点机会。主要是政府能开放各种赚钱的条件,我觉得最需要开放的就是金融业,我们国家的金融业不管是这个保险、证券、银行、基金,差不多都是政府在办,老百姓不能办,老百姓不能办银行。就好像已经成了规矩了,就像“我想办一个银行,那是神经了”。

      但是我们知道,全世界银行大部分都是给老百姓办的,在美国,的银行都是老百姓办的,政府连一家银行都不办,都是很独立,我们现在有几百家银行,没有一家是老百姓办的,全都是政府办的。这两个例子形成对照。为什么老百姓不能办银行了,我们国家规定外国的老百姓可以到中国来办银行,中国的老百姓为什么不能办银行,这没有道理。还有很多投资机会,大家知道国务院发了几次民营经济36条,里面写的清清楚楚,许多垄断性行业要对老百姓开放,但是说是这么说,我们一位委员长还说“坚决不搞私有化”,到底那句话是真的,36条能信吗?

       我们要解决房地产的问题,必须开放更多的投资领域。让大家不要资金都挤在一个地方,现在你限购,你不开发投资,不让大家买,你可以说钱往一个地方去了,房地产不涨了。不是引导资金流到更合理的地方去,这里面也有一个重大的误解,认为金融业不能创造财富,这是马克思主义的理论。我们现在还认为这个理论,认为金融业赚钱是虚拟的钱,不是实实在在的,认为跟农民种粮挣的前是两种钱,事实上,金融赚钱的钱,你赚的一张钞票,是存银行得的利息。你种粮食卖的小票,也没有说这个钱是粮食钱,小票都是一样的,都是可以买卖东西的,这是经济学里面重要的一点,没有什么虚拟经济。X

       当然我们要解释,金融业怎么赚钱呢?你为社会做了什么贡献呀?过去的看法,种粮挖煤是为社会做贡献。金融业怎么才能够创造财富?金融业财富的创造就是把没有多少用处的钱调动起来创造财富。我们大家手里都有钱,可能你家里的柜子里有一万块钱,但是那个钱也没有什么用,至少你现在用不着,而别的地方有人马上用钱,急的不得了,你把这个钱给他,他用了还换回来,这也是金融业创造的财富。其实说穿了,金融业怎么创造财富?就是物尽其用。就像广东的香蕉运到太原是一样的。市场经济讲资源配置,就是物尽其用,一方面我们要生产劳动这不错,一方面我们要挖煤,还要种粮食,但是你还要把他弄好,怎么弄好?就叫物尽其用,人尽其才。

      金融业怎么创造财富?就是钱尽其用,钱也算一种物,钱不是人,但是他是一种物,钱尽其用。我们国家的钱用不好,当然也不能完全这样讲。我们国家也有用的好的钱,我们很多基础设施搞得是非常好的,但是到现在越来越把钱用的不好,搞了一些无效用的投资。我们很多投资,钱投进去赚不回来,像这种投资越来越多了,现在政府投资占的比例越来越高,而老百姓占的比例越来越低,这是我们经济结构的战略问题。我们强调市场配置资源,市场需要一个公平竞争的环境,一个自由选择的机会。财产知道保护,人身要安全,在这个环境下,才能够有市场经济的发展。
       我们讲人身有没有保护,我们看报纸上,网上很多保护,尤其是财产的保护,中国很多有钱的人,把财产转移到外国去,自己也拿了绿卡,老婆、孩子都拿绿卡,人仍然在中国赚钱,为什么呢?就是要把自己的钱放在一个安全的环境下,这说明我们的环境不够安全。在改革开放开始的时候,很多人出去打工,偷渡,冒着危险,给别人打工挣钱,现在打工挣钱的人越来越少,现在都是办移民了,现在的移民不是挣工资,是求安全。在这样一个环境下,直接影响了我们所有的投资。从节约土地来讲,国家有金融对土地很多政策,不能有各种限制,但是我们从宏观上看,确实我们山西煤以来,各个层次都得到很大的发展,没有以外,但是你看看发展的趋势,它的的原材料密度在不断的减少。

       上午陈全生讲,全国大中城市开发的结果,是人口密度占11%,我想这是什么原因?大家做房地产开发的都知道,上海作为一个例子,上海的浦西和浦东是两种不同的发展模式,他一种发展模式是一种模式,香港也是这种一般模式,浦东不一样,浦东是房子很高,或者容积率低,现在全国一方面限制容积率不让你低,也不让你太高。另一方面,你看整个城市发展的模式,这是走的浦东的模式,或者说是走的北京的模式。北京是宽马路,我为什么要赚。香港土地非常集约,但是它运营的很高,效率很高。供给土地做保障性住房。X

       我们认为人都有住房的权利,这个话一点也不错。起码的住房再好一点的住房,最差住房要有所改善,因此我们有一个保障性住房的政策,执行了有十来多年,有经济适用房、廉租房、公租房等等。国家花了上千亿的钱,现在住房不平衡,国家改善没改善?没改善。花了上千亿,达到没达到?没达到。有一些最差住房的人,他的住房条件一点没有改变,是什么人?打工的人,他的自住房,完全不在我们保障范围之内,我们保障的是城市有户口的人。所以现在城市住房困难问题已经差不多都解决了。

       我到许多地方去看,保障房的投资方对我说,我们现在没有保障房的需要了。相反的我们最困难的人,这些打工人的住房问题一点都没有改善。按理说,这些农民工是受到了很多不公平的对待。他们为了该了这么多的高楼大厦万了地铁、而且挖了10亿的煤,死了10多万的人,相反我们最困难的人,按理说,这些农民工只受到了行共公平的对待,迈步了300亿吨的煤,死了10了太多的煤,还在恢复上为我们产前了外汇。这是他们的路线,但是他们的收入很低,政府没有关心他们。我觉得我们房地产有远大的前景,这个前景在什么地方?就是在2现在为城市人口盖房,甚至有点饱和,那么租房,让大家都能住进去,住好几年。才有多少房,现在缺的房子主要不是城市人口的房子,城市人口平均的住房面积已经达到28平米了,据说比日本还高了。现在主要的问题打工人的住房。

       我们城镇化要完成,什么叫完成?要长期在城市里面住下,但是我连住房政策也没有,怎么弄到这一点。还有一个几十年得到的迅速,人这个就需要政府的政策,政府怎么花这比保障放的钱,不要把保障放变化一个机关、团体、政府侵占国有资产的机会,分给那些有权幼师的人,现在住保障方的人都是有权有利的人。现在他们说起来,以保护房地产的去年,钦定国有资产,国有企业就是从农民受里头,低下拿地,侵犯了农民的利益,侵犯了劳动者的利益。

       我们的保障性政策,走到头了不能再走了,我在主张,停止保障放的建设,现在政府给住房保障金,房子还是由开发商来盖。现在弄的很死,廉租房就是这个样子,你人口多也好,少也好,都是这个样子,非常不合适。所以这方面解决的办法,还是政府给他一个月3- 5万块钱的住房补贴,你自己再挣一点钱,这样你就有房子住。之所以还是政府一个月住房补贴,你是四在张纸装开发商开发,更是有一个公里,靠这个赚钱而不是赔钱。解决进程打工的住房问题。而现在这一块市场,我讲的不对请大家批评,谢谢大家。

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