四大行否认停发开发贷的事后分析 不要太乐观

　　关心房地产市场的朋友想必已经看到过这条消息：工、农、中、建四大国有商业银行，否认了已停止发放新增房地产开发贷款的新闻。

　　这个传说在被否认之前，我并没有感到怀疑的原因是，我只认为它是暂时的，是银行主动的。假如是像1994年那样长达5年时间基本停止开发贷款，那么这几个已经上市的银行股，当天非跌停不可，因为那意味着行业性大调整的开始。但事实并非如此。

　　宏观方面，货币政策将从“适度宽松”转向“稳健”的信号已经发出，而紧缩信贷规模是其应有之义。这无须等待2011年，现在就可以行动。

　　我惊讶的是地产商的态度。在我看来，停止发放房地产开发贷款，无疑是针对房地产开发企业最直接的调控措施，它的巨大杀伤力在于，掐断了地产商们的一条资金水龙头。

　　2008年感受过所谓“楼市寒冬”的极少数地产商心里非常清楚，断绝了开发贷款会有多么痛苦。

　　然而，当我与一位地产商谈起这件事时，他说，当时自己及所在公司没有表现出任何的震惊。或许心底并不相信它是真实的，或许也认为它是暂时性的，或许没往深处想象它的可怕后果，但更主要的是，公司现在并不缺钱。

　　如你所知，今年虽然是所谓“史上最严厉”的调控之年，但不少地产商仍创造了比“史上”的2009年更优异的销售业绩。万科8月份销售额创下房企单月销售记录的119.9亿元时，业内一片惊呼；随后的9月万科实现142亿销售额时，大家的兴奋劲没了；第二波调控之后的10月销售额高达155亿元时，大家似乎麻木了。龙湖、恒大也都在10月提前完成了全年销售任务。

　　我相信，即使在非正常地停止开发贷款条件下，仍有相当一批地产商，手握的资金能够支撑6个月以上。在这个不太为资金发愁的时段，有些地产商就会对“停贷”的传说不敏感。

　　其实，无须新的信贷调控措施驾临，地产商们已经开始规划2010年底及至2011年的资金安排。

　　资金充裕，或未来一年内资金腾挪空间较大的地产商，会继续在年底、年初拿地，此刻的土地交易溢价率不会太高；今年回笼资金不理想，或风格保守的地产商，会暂停拿地，同时，放缓在建项目施工速度，延迟新项目开工时间。这都是些常见的过冬术。

　　　有没有可能真的较长时期停止发放开发贷款？

　　“不可能。排名前列，银行是商业机构，有可能调整贷款结构，或减少开发贷款额度，但它没有理由完全放弃这一块利润；第二，假如停贷半年，在建项目会停止施工半年，这意味着再过半年以后，房地产市场会"断供"，供应大幅减少的负面作用太大了。”上述地产商说，“假如停贷一年以上，那就是灾难性的大调整。而且，没有胜方。”

　　国土资源部土地利用司司长廖永林近日表示，有关部门对房地产调控是有政策储备的。也就是说，我们不必担心政府部门找不到新的调控手段。

　　从既往的实践来看，没有比停止开发贷款更厉害的调控武器了。如果地产商认为这个武器不会被使出来，其他就没有什么可害怕的了；如果他们对后市不害怕，就不会轻易降价。

　　这么说，你会不会对现有调控的效果和备用政策的选择空间感到悲观？我倒是愿意提醒地产商不要太乐观。

　　停贷基本是不可能的，但减少开发贷款额度几乎是必然的；个人按揭贷款未来数月将会是负增长；未来一年加息两次是非常可能的；限购令2011年很难取消在这些因素综合作用下，有多少地产商的现金流能支撑到2011年6月以后？2010年11月底不为资金发愁，并不等于2011年6月底仍可安之若素。

　　提示一句，假如你非常想买房，建议多听多看多注意，一旦你心仪的楼盘，年底年初由于地产商急于回笼资金而降至8折，而其他方面没有问题，你并不一定非要继续观望不可。