08年太原土地交易大幅减少 09是否供不应求？

　　争相竞价，地王频出，那些热闹一时的竞拍换面声犹在耳，2008年的太原市住宅类土地市场已然变得冷清许多。虽然没有经历许多一线城市土地交易宗数和成交金额下滑过半的“惨烈”，甚至，“平地一声惊雷起”——2008年7月24日，产生了楼面价为2552.65元/平方米的“新地王”，但不可否认，作为内陆城市的太原，2008年的土地出（转）让、挂牌成交面积大幅减少，由2007年的421余万平方米缩减至225万平方米。 　　都说土地交易与房地产开发是面粉与面包的关系，2008年省城土地交易情况如何？当土地供应缩减时，省城市场的商品房供应量是否会受到影响？新楼面地价产生的特殊性又在哪里？本报记者对此进行了调查采访—— 拍卖现场 曾经“不差钱” 现在不掏钱 　　进入2008年，对房地产业，全国都是一片“拐点”之声不断，但时至去年9月，省城商品房市场一直交投两旺，价格稳步上涨，去年7月24日的太原市土地局首场土地拍卖会上，山西晋联房地产开发公司拍得的土地总价达3.05亿元，楼面地价达2552.65元/平方米，产生了省城新的楼面地价王，震动整个业界。 　　时隔三个月后，2008年10月21日上午举行的又一场土地拍卖会上，前来竞地的买家只有一家，省城房地产业界一片哗然。“原本以为会有多名竞买者热火朝天地‘打’得不可开交，没想到拍卖会只有一名竞买者参加，而且整场拍卖会拍卖师只叫了3次价，拍卖节奏也很慢，持续了一个多小时……”。据当时在现场采访的一位媒体记者回忆，这次土地拍卖的形式为“增价拍卖”，7.66亿元拍卖起叫价后，即上升到7.7亿元，然后每加1000万元叫价一次。当拍卖师喊出7.66亿元的起叫价后，茂业国际毫不犹豫的举起了应价牌。随后拍卖师又叫出7.7亿元的价格，但这次茂业国际的3名竞买者代表没有应答，而是表示需要一点时间考虑一下，之后便不断地拨打、接听电话，与公司高层的商讨进行了1小时20分，才第二次举起了应价牌。最终，茂业国际以达到（或高出）底价的第三个价——7.8亿元买到了位于小店区亲贤街面积为92792.11平方米的地块。 　　回望一年前，同样是产生当年地王的土地拍卖会现场，共有北京金泰、合生帝景（珠江地产）、富力地产、和泰地产、国瑞地产等共15家房企报名参加当日的竞拍。在当日推出的三块地中，尽管92563.77万平方米的太原铜厂地块起拍叫价高达5.03亿元，仍有3家开发商你争我夺积极应价，最终把价格叫到了7.62亿元。“两相对比，不难看出开发商越来越谨慎。”长治路一家楼盘老总称，热抢土地的场面不再也折射出开发商现金流不足，对市场前景把握不准的现状和心态。一李姓开发商说，“以前许多开发商对省城太原的市场了解不够，盲目乐观，认为山西有很多富翁购房、投资。同时省内一些在能源产业链上的老板们，急于转型搞投资，介入地产界，盲目囤地。抬高了地价，如今土地交投量锐减，也在一定程度上表明市场在回归理性。” 交易数字 各类土地出（转）让面积同比减少了87% “不仅是太原，全国各大中心城市的土地供应量、交易量、价格在2008年都有明显下降。”太原市国土资源局土地利用处接受本报记者采访时称，太原土地交易量大幅下降的主要有两点：一是国家土地收紧政策影响，二是开发商对市场信心不足。 2007年是全国房地产市场最火爆疯狂的一年，就在当年国家出台了一系列的经济及房地产过热的政策，在土地方面有“提高土地‘一费两税’征收标准”“工业用地全面实行‘招拍挂’”“加大闲置土地处置力度”等调控政策，这些政策的具体实施落地时间推到了2008年。 从2007年下半年开始，全国各地就传出土地底价转让、流拍、退地的现象。进入2008年，各地不断传出房价下降、退房风波。直接导致去年上半年全国近半土地以底价成交收场，更有十分之一左右的土地遭遇流标流拍。知情人士透露，结合政策、全国各地和省城的情况，太原市土地局调整了2008年土地供应量。而与此同时，省城的开发商由过去的争抢拿地变得小心翼翼，土地拍卖会推到了2008年7月下旬。 山西房研网上周公布的数字显示，2007年太原市各类土地出（转）让、挂牌面积约421余万平方米，而2008年出转让成交面积约225万平方米，各类土地出（转）让面积同比减少了87%。而太原房地产研究所统计调查的数据显示：截止到2008年12月12日，太原市商品房土地供应成交平均价为142.42万元/亩，同比2007年下降6.3%；土地成交楼板价平均为1293.2元/平方米，同比2007年下降13.5%。 后续影响 存量房仍多，土地减少不会影响商品房供应 山西省房地产协会的工作人员称，土地供应量、交易量缩减会影响到今明两年的房地产开发量，但暂不会影响到今年房地产市场供应量。 山西房研网的相关数据显示，小店区在2007年、2008年出转让成交的地块面积依然最多。但与2007年相比，2008年小店区的土地成交面积明显减少，同比减少了62%；杏花岭区同比减少124%；晋源区同比减少833%。而万柏林区及迎泽区同比增加了13%和15%。 太原房地产研究所的李峰(李峰博客,李峰新闻,李峰说吧)称小店区和万柏林区仍是太原市场的热点区域，虽然两个区域去年的土地供应量缩水不少，但是根据两区域近两年商品房的销售速度推算，存量房的销售需要12个月甚至更长时间才能完成。再加上今年待开发的楼盘，这两个区域今年的商品房供应量只多不少。 据某房产经纪公司的一位王经理分析，太原市统计局公布的省城2008年1至9月商品房销售面积约70.63万平方米，而太原恒大绿洲（查看地图）一期、太原富力城（查看地图）一期开发建设的面积合计约91万平方米，消费者不用担心今年市场的供应量。 链接 2008年土地交易价格涨幅快速回落 2008年多数城市地价涨幅逐季下降。前3季度，70大中城市中有49个城市地价涨幅出现回落，有8个城市地价水平与去年同期相同。这8个城市为：深圳、广州、惠州、湛江、长春、吉林、兰州、大理。 2008年中国土地出让收入锐减 据中新社电 2008年中国土地市场急剧降温，全国土地出让总收入9600多亿元人民币。相比2007年全国近1.3万亿元的土地出让收入大幅减少。 2008年以来，土地市场急剧降温，土地拍卖遇冷，底价成交、流拍乃至“退地”的现象普遍出现，2007年土地拍卖市场上“面粉贵过面包”的疯狂扩张走向终结。数据显示，去年上半年全国近半土地以底价成交收场，更有1/10左右的土地遭遇流标流拍。还有一些房地产公司则通过股权转让等方式变相退地。 土地供应结构调控是房市发展的必然之路 楼市发展到今天，不仅从市场周期和价格上出现了拐点，个人认为从市场的基本发展取向上也出现了拐点，如果说以前的楼市是商品开发一枝独秀的话，那么后续的房地产市场将会出现政府保障和市场开发同步推进的局面，而这个局面的到来最明显的标志是政府做为供应主体在土地供应总量以及供应结构上的安排。 从目前的现状看，中国房地产市场必须实行政府土地控制下的有限市场化，也就是政府控制土地，然后通过总量调控市场，保证市场的投资量以及投资增长规模，以保持和社会发展的平均增长相一致，同时在市场供应结构上则需要根据社会平均消费能力来确定保障性住房的供应量及结构。 通过土地总量调控以及市场供应结构调控，市场就能保持一个稳定的发展，而不是完全任凭市场自发的调整，土地的稀缺带来的土地之上的附着物的稀缺，政府不调控，将会放大房地产市场的稀缺性和导致个人开发商私欲的极度膨胀，从而导致房地产市场的大起大落，于国于民都不利。

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