房地产企业受信贷放松影响或将加速“洗牌”

　　对于国务院出台的扩大内需十项措施，多数房地产开发商和分析师认为是利好。但政府部门要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设，对于那些产品与保障性住房差异化不大的普通住宅开发商来说有一定冲击。同时由于房地产市场前景还充满不确定性，即便信贷政策松绑，也只是针对信用资质好的房地产企业和盈利前景较好的地产项目放宽。因此可以预见，未来房地产公司将加速分化，使得弱者越弱、强者越强的趋势更为明显。 对普通住宅开发商有一定冲击 国务院总理温家宝日前主持召开国务院常务会议，确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，其中与房地产业密切相关的有两条：一是加快建设保障性安居工程，另一条是取消对商业银行的信贷规模限制。 把加快建设保障性安居工程放在首位，说明中央对待楼市的政策态度是鼓励政府为中低收入者提供住房，而非以扩大金融风险为代价去鼓励购买开发商的房子。 保障性住房目前主要有三类：廉租房、经济适用房和双限房。廉租房与普通商品住宅市场基本没有冲突，甚至对开发商来说是好事，相当于政府出钱让买不起房子的居民成为开发商的客户。但经济适用房和双限房与普通商品住宅在产权和品质上接近，增加这两种房源的市场供给量，无疑将对商品房尤其是低端产品有一定冲击。 另外，政府作为保障性住房的发展商，将会把经济适用房和廉租房的施工、建造承包给开发商，按照《经济适用住房管理办法》的规定，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于３％核定；廉租房与经济适用房的性质相似，预计开发的利润相差不大。而据业内人士透露，如果开发商成本控制得好的话，实际上仍能够获得２０％以上的利润率，基本上与普通商品房开发的利润率相近。 但整体来看，目前在保障房领域，大型国有房地产企业有优势，如万科、富力、金融街等均有介入保障房市场的计划，而其他中小房企想要参与到市场份额不断扩大的住房保障建设中，难度仍然不小。 另外，政府加大基础建设方面的投资也会稳住钢铁、水泥、沙石等原材料的价格，这对开发商降低成本造成不利，但大型房地产企业可通过规模采购而降低成本。 开发商的分化加剧 在国务院拉动内需的政策刺激下，铁路、基建、大宗商品等行业无疑将成为下一步银行信贷投放的重点领域，而制造业、房地产、出口行业仍将面临较为严峻的融资难题。 交通银行经济学家连平指出，重大基础项目建设将是银行最中意的信贷投资项目，由于房地产市场前景还充满不确定性，市场究竟趋好还是趋恶仍有待观察，因此，短期内银行对房地产信贷的态度仍将格外审慎。 佑威房地产研究中心主任薛建雄则认为，此次中央提出积极的财政政策和适度宽松的货币政策，将会加速房地产企业的两极分化，尤其是取消对商业银行的信贷规模限制，可以理解为是对信用资质好的房地产企业和盈利前景较好的地产项目放宽，但大多数的房地产企业仍难以解决融资难题。 据上海银监局统计，１－３季度房地产开发贷款增量分别为９９．６亿元、４５．７亿元和－２８．８亿元，逐季下滑的趋势比较明显。从地产、住房以及商用房等各类开发贷款的增长来看，增量均呈逐季下滑态势。 薛建雄认为，在当前形势下，开发商的分化加剧，品牌开发商凸显竞争优势。相比于国内数万家房地产企业，房地产行业的上市公司只有百家左右，与上市公司相比，众多未上市的中小开发商们受政策调控的影响无疑更大。由于财务不规范、没有合格抵押品，中小企业目前已很难从银行获得贷款进行经营周转，而这是中小企业最主要的资金来源。 　　三季报已经出现分化苗头 光大证券房地产行业分析师赵强称，事实上房地产业在三季度已经出现分化，这很正常，未来还将继续加剧，对于一些撑不下去的公司来说很有可能被收购或是破产。赵强认为那些通过关系在地方拿地而成立的中小房地产企业，最容易出现资金紧张而无法持续发展。 截至１０月３０日，沪深两市共有１０１家房地产上市公司披露了三季报，其中共有５７家公司业绩同比增长，４４家公司同比下滑，前三季度盈利公司达到８５家。 数据显示，上述１０１家房地产上市公司今年前三季的经营性现金流合计为－３８０．８３亿元，体现为净流出，比去年同期“多流出”１３９．４７亿元。就个体来看，共有７０家公司前三季经营性现金流呈现负值，这意味着这些房地产公司销售回笼资金额已低于公司进行项目开发及土地储备的相关支付额。只有４１家房地产公司今年三季度末持有的货币资金较今年二季度实现增长。 天相投资对万科、华侨城等３０家房地产上市公司的第三季度财务情况进行调查后也发现，房地产行业的资金压力仍然较大，３０家公司平均每股经营性现金流为－０．８１元，平均资产负债率为６１．４０％，扣除预收款项后的负债率的均值为４８．８５％。