评论：房价上涨周期结束 地产依赖大限已至

离上半年经济数据公布仅一天之隔，7月18日，国家统计局又发布了6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，二者关于房地产运行情况都备受关注。

首先从上半年经济数据看，2017年1~6月份，全国房地产开发投资50610亿元，同比名义增长8.5%，这个增速同比偏高：2016年1~6月份，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%。很明显，中国经济今年上半年之所以能够实现6.9%的增速，超越去年同期，房地产贡献不小。

再从6月70城房价数据来看，15个一二线城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，但有60个城市新建商品住宅环比上涨，超过5月份数量，其中洛阳、蚌埠、北海涨幅居前。可以说，三四线城市房价今年以来已全面上涨。

甚至，在一二线城市因限购、限贷而成交低迷的背景下，三四线城市房价上涨的同时，销量也支撑了整个房地产市场。数据显示，6月份，北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、成都等城市商品住宅销售面积同比均出现明显下滑，其中北京下降52.30%，上海下降47.44%，广州下降62.64%，南京降45.45%。但上半年中国商品房销售面积整体同比增长16.1%，增速比1~5月份提高1.8个百分点;商品房销售额增长21.5%，增速提高2.9个百分点，这是商品房销售面积和销售额增速连续多月下调之后的首次反弹。

和此前楼盘乏人问津、土地市场成交清冷形成鲜明对比，今年不少三四线楼市量价齐升，土地拍卖也受到各大企业热捧，高溢价地块增多。上半年中国200多个三四线城市土地成交金额同比上涨42.6%，包括佛山、温州、无锡、宁波等21个热点三四线城市“卖地”收入超过百亿元人民币。

与之相伴随的是，上半年楼市去库存效果显著。6月末，商品房待售面积64577万平方米，同比减少9.6%。其中，住宅待售面积减少19.3%。

回顾过去的两年，从2015年深圳、上海等一线城市房价上涨开始，到今年三四线城市全面开花，中国的房价可以说轮番上涨了一遍，“高房价”再度实至名归。如今，率先上涨的深圳、上海，房价已停滞接近一年：从2016年8、9月份至今，两地房价整体平稳，甚至略有调整。因此可以判断，这一轮三四线城市上涨之后，中国房价将进入滞涨或调整期。上半年房地产投资开发增速变化，意示着房价上涨周期接近尾声：上半年增速比1~5月份回落0.3个百分点，比1~4月份的9.3%则回落了0.5个百分点。

对于三四线城市房价的上涨，必须认清和警示。如果说一线城市和热点二线城市房价上涨，有人口净流入、城市住宅用地供应不足等因素影响，尚情有可原。但三四线城市，既面临较大的去库存压力，又有人口净流出的困境，且住宅用地供应一直大于需求。

带动三四线城市房价上涨的原因是棚改的货币化安置，此举与之前棚户区改造住房安置有所不同，被安置者获得一定的安置费，既“创造”了需求，又提升了购买力，因此房价趁势上涨。从统计上看，我国2015年棚改货币化安置的比例为29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%，帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

同时，地方政府也希望通过涨价去库存。众所周知，从2012年~2016年，三四线城市因为巨大的库存压力，房价一直停滞不前，房价不涨或者微跌，成交量反而低，因为买房者预期房价会继续跌，一旦开始上涨，买房者就会涌入，上涨期间的成交量即可说明一切。

但这背后隐忧不少。一方面，三四线城市原本不缺房子，人均住房面积不低，因为不限购，多套房产者比比皆是。房产已经饱和甚至过剩，再通过涨价预期让民众涌入购买，虽然可以增加地方政府收入和经济数据，但长远来看，对经济和民众生活并不是一件有利的事。鼓励农民去库存更是非常不可取，因为中国的农民基本没有养老保险，买房的钱原本就是养老的钱，如果将毕生积蓄付之于一两套房产，老有所养将面临风险。中国房产租售比很低，如果靠租金回本，买房是一件很亏的事。

另一方面，地方政府沉湎房地产又可以多几年。但一个行业过剩了，还继续指望，必然物极必反。原本随着房地产行业过剩到来，地方政府思考的问题应该是推动经济转型，让经济发展摆脱房地产依赖，儿继续依赖房地产无异于饮鸩止渴。比如，温州、福州、汕头、舟山、海口等城市，房价泡沫对城市转型升级就产生了较大阻碍作用，当地房地产市场存在相当程度的风险。

房地产业作为中国经济支柱十余年，早已出现整体性过剩。这一轮房价上涨周期已持续整整两年，从一线城市到三四线城市，轮番上涨、全面开花，给中国经济这两年的增长贡献不小。但是，本轮房价上涨周期已接近尾声，中国经济依赖房地产大限已至。此时，经济不能再依赖地产，留给转型升级的时机已经很少。