二手房成交量逐月下滑 业主心态转弱买家观望持续

在调控的大背景下,一手楼市承压更多,因此不少业内人士认为,一个城市二手房的成交量和价格才能反映真正的市场情绪。广州中原研究部监测阳光家缘数据显示,2017年上半年广州市(不含南沙、从化)二手住宅中介网签64854宗,为近五年同期较高,但成交增速明显放缓,上半年成交环比增长9.4%,大幅度低于2015-2016年。

新政效果显现,均价涨幅逐渐收窄

从2017年上半年月度成交走势来看,1月和2月需求活跃,成交走高,3月成交骤升,创历史高位,高达21828宗。“3·17”、“3·30”调控加码后,4月成交被腰斩,从3月两万多宗的水平下降至9000宗。5月调控效力持续,客户观望情绪并未消除,成交下降至8000宗。6月客户观望情绪加重,成交持续下滑,下降至7000宗。广州中原研究发展部分析认为,3月两轮调控政策落地后,成交虽然巨幅波动,但并非跌到谷底。6月成交7454宗,成交水平与去年同期类似,市场整体回归理性。

根据中原样本楼盘均价显示,2017年3月中原样本楼盘均价为35172元/㎡,环比增长6.81%;4月均价为36046元/㎡,环比2.48%,涨幅较3月大幅收窄;5月均价36656元/㎡,环比1.69%,涨幅进一步收窄;6月均价37265元/㎡,环比1.66%,涨幅再次收窄。广州中原研究发展部分析认为,2017年上半年二手均价虽持续上涨,但自4月起涨幅逐月收窄,调控效果明显。对比2013年11月的“穗六条”,2017年3月调控政策对市场的冲击更大,影响远超“穗六条”。

中心区抗跌能力凸显

根据中原成交大数据显示,2017年上半年各区成交均价中,天河区环比涨幅全市较高,2017年上半年成交均价为50268元/㎡,环比上涨27.4%。但是,从各区成交量来看,在大部分区域成交环比上涨时,唯有天河、越秀逆势下滑,其中天河环比降幅较大,2017年上半年成交7046宗,环比下降20.7%。

据广州中原研究发展部监测,新政调控后,中心区成交占比走高,由3月的48.2%提升至5月的51.8%,提升3.6个百分点;而外围区(不含番禺)成交占比则呈现逐渐下滑趋势,由3月的30.6%下滑至5月的25.3%,下降5.3个百分点。广州中原研究发展部分析认为,同样受新政影响,外围区成交的下滑程度明显高于中心区,即中心区物业抗跌能力更强。

成交量或继续走低

自3月两轮调控政策出台以来,从业主层面上看,业主报价指数明显走低。2017年6月底,业主报价指数为48.9%,加上议价空间已较新政前明显扩大,尤其是在二手盘源较为充足的外围区,可见业主心态明显转弱。

从买家层面上看来,目前买家观望情绪较重,而且未见有松动,购买决策周期明显拉长。在业主心态转弱,买家观望情绪持续的情况下,广州中原研究发展部预测,2017年下半年广州二手住宅价格将更趋平稳,价格涨幅将进一步收窄,而成交量或继续走低。