“最赚钱地产央企”规模与利润并重

在历经一年多的人事变动之后，中国海外（HK.00688）这家地产央企终于在风雨中立定，新的管理团队也站稳了脚跟。

5月8日，中国海外公告，公司原执行董事兼主席肖肖辞任，颜建国获选为主席并继续担任公司行政总裁。意味着掌握公司大权。

作为主席过渡性人选，肖肖已超过公司制定的退休年龄，其去职并无意外。

而颜建国作为中海老臣，在年初从龙湖集团回归后，并被给予重振这家老牌央企雄风的众望。

颜建国给中海带来的变化已经在一季度显现。从销售规模到拿地投资，中海都表现出了近年来少见的迅猛。而在规模之上，公司如何继续保持“利润王”的称号，以及高毛利、低净负债率的优势，是颜建国及其团队面临的挑战。

重回规模增长

中海是央企地产的并购先行者，过去三年内先后并购了中信、中建地产相关资产，但也由此引发了一系列内部人事问题，公司多名高管相继去职，正值职业黄金期的原主席郝建民也闪电辞职。

去年11月，中海公告，肖肖接替郝建民担任公司执行董事、主席兼行政总裁的职务。12月，颜建国从龙湖离职重归中海，并接任公司行政总裁和总经理职务。四个多月后正式接任主席。

21世纪经济报道注意到，在颜建国回归中海后的半年里，一些改变也正在中海内部发生。

根据公司5月8日的销售业绩公告，在颜建国回归中海后的4个月里，累计合约物业销售约为762.36亿港元，同比增长38.94%，相应楼面面积约为453.17万平方米，同比增长27.38%。

虽然不及碧桂园、龙湖那样100%、200％的增速，但相比中海自己近年来的销售增速已是大大加快。

数据显示，中海排名前列季度的销售业绩次于碧桂园、万科、恒大、保利地产、绿地之后，排名第六。

与此同时，中海大幅增加了土地储备。今年前4个月，公司在北京、哈尔滨、上海、东莞等13个城市拿下了16宗地，总计斥资214.11亿元，新增土地面积约130.4万平方米，总楼面面积约422.4万平方米，拿地总量相当于2016年全年的90%。

当前积极在公开市场拿地的状态还只是开始，此前在年度业绩会上，管理层曾透露，今年全年的拿地金额为1000亿元，而排名前列季度的完成率约为21.4%，因而未来三个季度，中海的土地储备可能还将提速。

这样的扩张规模，与中海近年的风格截然不同。

对此，兰德咨询总裁宋延庆表示，在过去的几年里，中海在投资开发方面显得稳健有余，积极不足。这主要是由于经历了1997年金融危机以后，中海比较谨慎。“但是作为央企，融资对于中海而言并不难，因此只要它想发展，其潜力比起其他房地产企业（来说），后劲会更足。”

在今年3月份的业绩会上，中海将2017年的销售目标定为2100亿港元，这与其在2016年已实现的2106亿港币销售额基本持平。在外界看来，这增长目标过于保守。

但颜建国在会上强调，在传承中海的一些传统的基础上，很多东西也必须要改变。

颜透露，目前中海在战略目标、拿地方式、管控模式等各方面都在进行优化，例如在投资方面，由于现在一线城市拿地会越来越困难，中海也会通过联合拿地、适当参与棚改进行一二级联动等方式拿到一些地。

同时，在内部会议上颜建国要求，将投资拿地列入城市公司的考核指标，要求各城市公司采取更多样化的投资手段，增加更多储备土地。

这将打破公司以往稳健、保守的风格，外界预期未来中海将在拿地方式、业务类型等方面有新的动作。

国泰君安研报预计，中海将加大土地补充，利润率也将维持稳定。尤其更多通过并购获得土储。

“利润王”目标未改

中海是房地产业最为赚钱的公司，目前这依然没有异议。

据21世纪经济报道记者统计，连续14年，中海都保持了行业净利润排名前列的头衔；在过去7年间，尽管中海的净利润同比增速经历了从高速到中高速的变化，但仍保持了每年净利润在18%以上。中海在销售规模不及万科这样的行业龙头一半的情况下，仍稳坐“利润王”宝座。

但在房地产销售增速放缓、拿地成本不断提高的环境下，中海也不得不面对盈利空间压缩、效益增长缓慢的难题。

中海2016年年报显示，全年营业收入为1640.7亿港元，其中股东应占溢利达370.2亿港元，净利润23%，同比增长14.1%，创近年新低。

同时，年报数据显示，2013-2016年，公司股票每股盈利分别为3.04、3.51、3.75、3.64港元，保持平稳；但每股盈利增长率分别为29.91%、15.46%、6.84%、-2.93%，盈利增长的速度明显下降。此外，中海外2016年的销售毛利率为27.82%，远低于往年。

对此，在3月份的业绩会上，中海管理层回应称，在接近400亿港元净利润的情况下，永远要求净利润20%的增长不大现实。

不过，过往公司注重高毛利的模式并未改变。中海内部人士表示，公司总体仍追求30%的毛利率预期。其强调，“有回报的增长，一定要有规模支撑。”

颜建国也表示，公司之前制定的2020年目标达到4000亿，毛利率达到30%，他都会继承下来并努力实现。

宋延庆认为，中海未来在土地市场上会表现得更加积极。“今年土地市场比去年高峰期的时候供应量更加充足，（购买土地）议价能力也更高了。”

在努力提升地产销售业务的同时，中海也在加紧提升商业地产开发与运营能力。2016年末，中海推出了COOC商务平台，加速对商业品牌和商业资源进行整合。

研究显示，中海在2016年整合了中信约30万平米的投资物业后，进入了自身商业发展的“快车道”，目前正在开发和待开发的商业地产面积达到440万平方米，其中约有120万平方米，可在2018年底前落成，预计未来的商业租金也有望较快提升，故中海也高调提出2020年要实现租金收入50亿港币的目标。

国泰君安认为，强有力的运营成本控制和健康的资产负债表，能够支持中国海外发展的盈利能力。