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首改需求释放加快 商务公寓产品走俏

2017/04/21 08:41 来源: 羊城晚报地方版 评论
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莞公寓市场又以商业公寓主导,一季度东莞公寓保持较高位放量,占全市比重环比上升了4个百分点。

在东莞住宅限购限贷的情形下,商业公寓由于不限购不限贷迎来出货良机,开发商灵活加大商业公寓的推售力度,供应活跃刺激需求释放,而东莞公寓市场又以商业公寓主导,一季度东莞公寓保持较高位放量,占全市比重环比上升了4个百分点。

别墅供应比例持续减少,公寓迎来高位放量。据东莞中原研究部监测数据显示,一季度洋房供应97.81万㎡,环比下降48.43%,同比下降38.26%;别墅供应7.61万㎡,环比下降48.22%,同比下降58.66%;公寓供应15.15万㎡,环比下降25.55%,同比上升12.47%。2016年东莞10·6限购限贷新政对别墅市场冲击较大,开发商们明显减少别墅产品的推售比例,一季度别墅供应量占全市比重仅为6.31%。相应之下,商业公寓由于不限购不限贷,开发商灵活加大商业公寓的推售力度,而东莞公寓市场又以商业公寓主导,一季度东莞公寓保持较高位放量,占全市比重环比上升了4个百分点。

楼市进入高周转开发模式,一季度住宅新开工活跃。据东莞中原研究部监测数据显示,一季度东莞住宅新开工178.88万㎡,环比上升17.03%,同比下降21.78%。与历季度相比,今年一季度住宅开工较为活跃,共有26个项目动工开发,尤其是时代南湾花园、鲁能公馆、保利东岸花园、融创晨熙花园、万科中央公园、时代水岸花园、石排碧桂园、碧桂园铂公馆等等品牌房企项目动工较快,且开工量占全市的56%。反映随着各大品牌房企陆续进驻,东莞楼市已经进入高周转开发模式。

商务公寓走俏

一季度住宅公寓零供应,成交超低位运行,仅有0.65万㎡,为近三年同期新低,成交均价11558元/㎡,个盘影响效应较大。存量不足,截至3月31日,仅有12.35万㎡,消化周期为7.22个月。其主要原因是,住宅公寓产品属于偏投资类型产品,在限购限贷的范畴中,投资客户更倾向于不限购不限贷的商务公寓产品;市场需求有限,开发商开发动力不足,供应乏力,楼市住宅公寓产品市场存量不多,可供选择范围较少。

商务公寓供需量价高位运行,市场活跃度高。一季度商务公寓中,碧桂园Park Royal 成交套数623套,为季度成交之首,而星城玉珑湾为3月销冠,成交套数为368套。其主要原因是,商务公寓拥有可商可住,不限购不限贷的特性,投资客认可度高;集中在中心城区和松湖片区等交通便捷、规划利好的项目,投资市场相对明朗,产品升值潜力大;总价低面积小,需求量大,房企开发意愿高,后市供应量足;松湖和中心等片区高价项目热销,助力整体价格节节高升。

业内人士表示,在东莞住宅限购限贷的情形下,商业公寓由于不限购不限贷迎来出货良机,一季度开发商灵活加大商业公寓的推售力度,供应活跃刺激需求释放,一季度公寓成交3187套,占全市比重已上升至25%。另外,由于供应减少和限贷制约,别墅投资需求明显萎缩,一季度别墅仅成交348套,占全市比重为3%,创2015年以来新低。

首改需求加快释放

一季度刚性需求持续释放,刚需户型成交继续主导市场。由于公寓市场供需两旺,一季度70㎡以下的户型成交占比高达22.99%。在全国多地政策调控陆续加码的形势下,东莞调控升级预期加剧,改善需求主要是首改需求明显加快释放,而再改需求、高端投资或自住需求释放严重受限贷政策抑制。据东莞中原研究部监测数据统计显示,一季度120-144㎡的产品成交比重明显上升,144㎡以上产品成交比重下滑显著。

据悉,自从去年东莞10·6新政出台后,多家银行实行差别化信贷政策,将144㎡以上的住宅的首付提高至6成,导致大户型产品成交惨跌。据东莞中原研究部监测数据显示,一季度东莞144㎡以上的住宅仅成交690套,创近三年新低,环比下降50.99%,同比去年下降79.30%,且其仅占全市的5.52%,刷新近三年来新低。反映高首付是阻碍成交最主要原因。

自去年10·6新政出台后,客户购房理性回归自住,对新房市场看跌情绪较高。但东莞新房价格整体持续坚挺,而二手房放盘量增多且价格有优势,二手房市场对新房客户的分流作用明显,交投较为活跃,二手房交易量连续两季度反超一手洋房。据东莞中原研究部监测数据统计显示,一季度二手住宅成交量反超一手洋房1199套。

责任编辑:高隽琰  JN1712
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