万亿租赁市场乱象整治“坚冰”待破

“没有在北上深租过房的人，不足以谈人生。”在房价高企的一线城市，租房往往是融入城市的排名前列步，而居于此的人大多经历过糟糕的租房体验：黑中介、房东毁约、克扣押金等。

不同于发达国家，长期形成的“重售轻租”特别是租售比失衡，导致我国住房租赁市场极不成熟，市场中充斥着大量个人房东和中介二房东，租客在这个体系中处于弱势，权益得不到保障。

近日，《每日经济新闻》记者调查发现，需求不能有效满足背后是巨大的市场蛋糕。随着房地产存量时代的到来，大量的长租公寓品牌在大城市兴起，大型开发商纷纷加码出租物业。从C2C到B2C，专业租赁机构正在成为住房租赁市场的主流房东之一，但脱离资本加持后如何找寻盈利模式是其必须面临的挑战。

租户权益难保障

地处深圳福田区西南部的深圳湾畔，与香港元朗隔海相望，紧靠深圳市中心区，地铁线路四通八达，这里也被称为“福田另一个CBD”的下沙——福田较大的城中村之一，杨青(化名)在这里生活了四年。

三个月前，她从下沙八坊搬到下沙五坊，因为受不了前房东随意涨价。2013年来深圳工作后她一直租住在下沙，当时的房租是1200元每个月，还在可承受范围之内，就做好了长租的准备。

继白石洲后，下沙村也被纳入城市更新计划，彼时旁边的京基滨河时代正在修建，配套有大型购物中心，下沙城中村的农民房借此机会涨租金。

“刚开始还好，但去年上半年以来房东动不动涨房租，这个月涨100元，下个月涨200元，房租从1200元涨到了1800元，最后实在忍受不了，只能搬家。”杨青对此充满无奈。退房的时候房东还故意找茬，借口墙壁脏、灯管损坏各种借口克扣押金，2200元的押金退回1700元。

杨青气得想报警，但着急搬家上班怕麻烦，最后只能忍气吞声。如今她搬到相距不远的地方，每天早晨依然穿过“握手楼”的街道，混入人流，奔向另一侧的CBD去上班，不愉快的租房往事只能抛之脑后。

实际上，杨青的经历只是众多在一线城市漂泊人们的租房缩影。在高房价的背景下，租房往往是人们融入城市的开始。根据第六次人口普查数据，全国人口中有12%通过租赁的方式解决住房问题，其中城镇租赁住房比例达到21%。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对《每日经济新闻》记者表示，目前国内租赁市场仍然处于自发状态，尤其租赁需求的住房供给只能通过二手房市场获得，基本上不存在新房租赁市场。对于租房者而言，面临租房提取公积金困难，租房贷款限制多、利息高，易出现合同纠纷等问题。

全国人大代表、龙湖集团董事长吴亚军在今年的两会议案中称，中国租房市场存在的问题包括：排名前列，市场供给不足，租金高居不下;第二，房源主要由个人提供，缺少统一规范管理，“群租房”等违规租赁形式广泛存在;第三，租赁市场尚未建立严格法律法规，承租人合法权益难以得到保障。

长租公寓暗藏合规风险

市场的空缺也意味着巨大的机会，中国房地产增量市场的边际效应在递减，存量资产运营成为新机会，而住房租赁正是其中的一块大蛋糕。

链家研究院去年发布的研究报告显示，2016年中国租赁市场的规模为1.1万亿元，但仅占房屋交易市场规模的7%，而发达国家该比例在30%~50%。链家研究院认为，未来5~10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年市场体量可达到1.6万亿元。

作为调控房价的一个重要环节，北京、上海、天津等地推出了拍地超较高限价之后开始竞拍自持面积，也迎合了当前住房租赁大发展的趋势。

几年前万科已经推出长租公寓业务统一品牌“泊寓”，计划至2017年将实现15万间公寓持有运营。除了万科之外，龙湖、招商蛇口、保利、绿城、金地等房企也大举布局。

与租赁有天然黏合性的房产中介，自然深谙其中巨大商机。链家早于几年前就成立了链家自如品牌。独立的品牌公寓则是机构房东的另一大力量，典型的如魔方公寓、YOU+国际青年社区等。

裹挟资本的力量，长租公寓品牌抢占一线城市市场份额，想尽办法开拓房源，不少切入“工改工”领域。但一个不容忽视的真实现状是，未经规划许可，破坏城市规划，损坏建筑结构，很多厂改公寓越过政策红线引发监管重拳整治。

2月10日，深圳宝安区强拆了固戍下围园村华丰两栋厂房改公寓以及共和工业园区的部分公寓，涉及70多栋建筑，共计20多万平方米建筑面积。按照每间30平方米计算，至少损失6000多间公寓，按照每间5万元计算，损失超过3亿元。

YOU+公寓创始人刘洋表示，目前长租公寓行业发展不够规范，相关法律存在缺失。希望政府能够尽快完善立法，规范市场行为，明确哪些物业可以做长租公寓哪些不能做，同时建立和完善监管机制。

世联行副总经理、董秘袁鸿昌对《每日经济新闻》记者表示，世联行旗下运营有“红璞”公寓品牌，非常关注长租公寓的政策动向，“到底能不能隔断，隔断之后消防怎么做才能过关，这是我们目前最关注的两个问题。”

在今年深圳市两会期间，有人大代表建议就厂房改公寓现状，出台相应的法律法规，确保工改住的合法性。建议由市规土委明确工业厂房改变使用功能申请手续的具体流程，违规改变使用功能的具体查处部门和具体职责。

就机构房东大举入市后如何建立有效监管，吴亚军在议案中表示，应该建立商品租赁住房运营企业资质认证体系，向满足条件的运营企业提供税收优惠;应当制定相应法律法规，明确商品租赁住房运营企业与承租方的权利义务关系，规范房屋租赁市场。此外，还应当建立商品租赁住房运营企业资质认证体系，向通过认证且经营合法合规的企业提供一定额度税收减免。

租金回报率低制约资产扩张

目前，长租公寓企业除了面临无法可依及较大的政策不确定性之外，更为现实的是自身的盈利模式问题。前期多靠大把“烧钱”，未来可持续增长又在哪里?

链家研究院院长杨现领曾表示，规模和盈利之间有条临界线，长租一旦拓展到2万间房源左右的数量时，规模效应才会出现。但集中式的长租公寓进行大规模扩张很难，目前能达到2万间房源数量的集中式公寓只有魔方等少数几家。

明源地产研究院首席研究员刘策认为，公寓企业获取房源的成本必然会加大，最理想的持有资产人应对接REITs产品，否则很难获得高估值。

虽然国内该领域的REITs产品暂无入市，但去年底魔方公寓尝试推出了以公寓租金收益权为底层资产资产证券化的3亿元ABS产品。今年，青客、寓见、未来域、爱上租等也将在相关领域试水。

刘洋表示，当前长租公寓市场较大的租售比差异则成为资产证券化的“拦路虎”，要解决这一问题，需要从降低物业售价和提升公寓租金方面着手。

去年6月3日，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)，明确支持开展租赁业务，并首次松口允许将商业用房等改建为租赁住房，并给予相关方税收优惠政策支持。

制度设计中还包括很重要的一点——提供金融支持。上述《意见》指出，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

租客自述

一位女海归的上海租房记：不是在找房，就是在找房路上

每经实习记者 马玮炜 每经编辑 赵桥

如今到上海买房，需要的不止是足够的经济实力，还有5年连续社保的门槛。

而一个初来乍到上海的“新人”，如何融入这个城市?租房成了少有的选择。那么，在上海租房方便吗?

近日，从韩国回来的李女士告诉《每日经济新闻》记者，自己从2013年完成学业回国工作，在上海租房，整个过程可谓一波三折，即使是现在，不断上涨的房租给自己带来很大压力。

二房东扎堆合约难保障

据李女士介绍，刚工作的时候，由父母承担房租，自己在上海商城路八佰伴工作，房租实在高，就只能在世纪大道沿线寻找。

很快，她在网上找到了合适房源，但发现是二房东，看了两套房都是一百五六十平方米的大房子，中间用间隔板隔开。

“其中大一点的房子会有洗衣房，小一点的可能没有窗户和洗手间。由于不是原本房屋结构，所以光线很暗，居住感很不舒服，比起在韩国租的房子条件差很多。”李女士说，就是这样一个洗手间公用的房子，月租金在1500元~1800元，而且离上班地较远，所以果断放弃了。

随后，李女士找到了北蔡的拆迁房，也是二房东。虽然房源较新，但走路去地铁站也要15分钟，房型也被二房东改过，一扇大门进去，里面有四五个防盗门，每一间都有一个很小的灶台。

上述房子较大的特点就是小，李女士再次放弃。房东将李女士带到高层的楼下，他改造了一个很大的阳光房，各种设施齐全，就是防盗不好，人来人往都经过，身心疲惫的李女士和家人虽不甚满意，但还是租了下来。

然而，不可思议的事情发生了。李女士入住四五天后，来了一位房产中介，说房东没有交中介费，要举报这个玻璃房违章搭建。

“之后一天，我回家发现自己的行李都在屋子外面，而玻璃房被吊车拆了，当时感觉啼笑皆非。”李女士回忆道。

此后，二房东为了补偿李女士的损失，减免了几日房租，而李女士又再次踏上漫漫找房路。

房租贵房型不理想

博兴路成了李女士下一个租房地。她回忆道，“我找到了离地铁站8分钟左右路程的老公房，40平方米左右，2300元一个月，略贵。当时觉得虽然房子老，但是安全性还不错，所以果断租了下来。”

但没过多久，李女士发现房子在顶楼，“夏天特别热，冬天特别冷，于是要求房东安装空调。几经协商，房东并不愿意，而我自己不可能为别人的房子装空调，忍了一年就搬走了。”李女士吐槽说。

当时让李女士闹心的事仍是赶紧找住的地方。她又在博兴路周围继续寻找房源，这次的房源选择明显多了很多。李女士认为，这是夏天的缘故。很快，她相中了一套月租金2000元的35平方米的老公房，但麻烦的事又随之而来。

李女士告诉《每日经济新闻》记者，这房子在第二年涨价10%，第三年又涨10%。房东都没有跟她商议过。

“很快，房租涨到了我的承受范围之外。我就答应一位同学邀请我下半年一起合租的建议。在国外，我是很排斥合租的，但现在已经别无选择了。”李女士无奈地说道。

其实，上述类似事情绝不止发生在李女士身上。记者实地采访发现，在上海各大郊区，尤其地铁沿线，都充斥着外地的租房客，二房东、群租房、违建房屡见不鲜。在上海，外来人口不断涌入，房子始终是紧缺的。相对而言，承租方相对比较弱势，也经常遇见房东私自涨价或者不给配家具的情况。

用李女士的话说，就是房租贵且房型都不甚理想，与之前在韩国租到的又便宜又干净的房子落差太大。

经营者说

优客逸家CEO刘翔：希望监管部门明确租房“N+1”政策

每经记者 蔡雅芸 每经编辑 赵 桥

总部位于四川省成都市的优客逸家，曾多次被资本追捧，也曾四次当成住房租赁范本被住建部调研。这家公司有个特点，大部分员工都是“90后”，其中三分之一都是由他们的租客转化而来。

今年全国两会前夕，住建部首提“住房租赁立法”，这个快速成长的行业，因诸多巨头的推动成了新风口。

近日，《每日经济新闻》记者见到优客逸家CEO刘翔时，他穿着一身牛仔裤搭配藏青色针织上衣，看上去没有老板的架子。目前住房租赁立法的“春风”劲吹。刘翔除了内心激动，更想充分表达他对这个“后房地产开发时代”的一些真实想法和见解。

呼吁国家出台“N+1”文件

在今年2月23日国新办的发布会上，住建部副部长陆克华公开提及住房租赁市场立法，也是当前住建部高官首次提及关乎该行业“顶层设计”的核心难题。尤其是今年将大力整治“黑中介”、“黑二房东”等。

刘翔曾参与过住建部的政策调研会，结合自身在行业中的切身体会，他认为立法工作首先应是“问题”导向，应围绕解决行业实际问题开展工作;其次是可执行性，相关法规要尽量精准描述，不留模糊地带;三是迭代演进，政策可以确立一条推进一条。

去年6月，住建部政策研究中心副主任周江到优客逸家调研，这是住建部第四次将其作为租赁范本调研。

2015年初，上海市房管局等七部门联合发文规定代理经租机构在出租房屋时，单套住房内使用面积12平方米以上的客厅(起居室)，可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。

也就是说，一套三的房子相当于N，出租时除了三个单间可以出租外，客厅也可以出租，即N+1。这也是全国排名前列以文件形式明确“N+1”的城市。

2月8日，广东省发文允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。在刘翔看来，国内规范运营的租赁运营机构发展缓慢，很重要的一个影响因素就在此。之前住建部关于住宅租赁的管理规定中，对客厅是否能改造后作为一间独立的卧室出租没有明确表述，导致各级管理部门对该问题缺乏统一的监管执行标准。

个人拥有自由裁量权的结果：有的城市“一刀切”，只要将客厅改造为卧室单独出租，就被定性为“群租房”，予以强拆;有的城市缺乏监管，出现大量存在安全隐患的“N+2”“N+3”的“群租房”无人治理。最让人痛恨的，就是极少数人员利用自由裁量权寻租，给企业经营带来高昂的隐性成本。

刘翔给记者算了一笔账，对专业租赁企业来说，利润溢价主要来自于装修溢价、品牌服务溢价和分拆溢价，而分拆溢价最主要来自于客厅空间从无效居住面积变成有效居住面积的溢价。如果只做N，那么租金要上涨30%才能满足企业的正常利润需求，却不能满足租客的需求。

在刘翔看来，如果国家层面出台文件明确“N+1”，那么各级管理机构都按照这个执行，就极大地解决了“劣币驱逐良币”的问题。所以这个“N+1”的国家文件能否落地，对租赁行业的健康发展至关重要。

专业机构争规模还是要利润

目前，优客逸家除了继续做大成都大本营之外，还将触角伸向了北京、杭州等地，累计管理房屋数近3万间。

2013年初，优客逸家获得源渡创投300万元初轮融资，同年9月又获得君联资本400万美元融资。一年后，公司估值达到8000万美元。2014年11月，优客逸家又获得经纬中国领投的2200万美元融资。

刘翔表示，“优客以前是个莽撞的少年，如今经过成人期，走得更稳健。从2017年下半年开始，公司将会加速规模化发展，进入一个新的台阶。下一步将继续布局一二线城市。”

按照刘翔的表述，优客逸家走过了行业疯狂发展的阶段，目前更需要通过好的运营管理提升盈利能力和服务水平。在追求规模之外，也更强调现金流与利润。

在当前住房租赁市场，立法和相关支持政策暂未落地。刘翔仍谨慎乐观地表示，希望年内相关部门将发展规范住房租赁市场的决心能变成切实政策并高效推进。