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房企今年首月拿地降温

2017/02/17 09:28 来源: 信息时报 评论
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今年1月份,土地市场明显降温,全国成交“量价”均处于低位。排名前20的上市房企拿地金额总计883.39亿元,占全国土地成交总金额的32.69%,集中度环比减少1.24个百分点,同比增加0.4个百分点。

今年1月份,土地市场明显降温,全国成交“量价”均处于低位。排名前20的上市房企拿地金额总计883.39亿元,占全国土地成交总金额的32.69%,集中度环比减少1.24个百分点,同比增加0.4个百分点。

市场

三大原因导致1月土地市场降温

据各上市房企公布的拿地成交统计数据显示,今年1月TOP20上市房企拿地金额总计883.39亿元。其中,碧桂园首登宝座,以102.72亿元的拿地总金额夺得1月上市房企拿地金额TOP20榜首,绿城中国(83.72亿元)和新城控股(82.10亿元)位居二三。

业内人士分析,房企拿地降温主要受三方面原因影响:一是行业周期,传统淡季导致拿地环比下跌;二是需求热度降温,土地市场需求在2016年已得到有效释放,后续乏力;三是政策严控,2016年9月份以来,各地政府相继出台各类调控政策,如广州、南京、厦门、东莞等城市均出台了“限地价、竞配建”的拍地模式;上海成立了“商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组”,对买地资金进行监管;福州、武汉、郑州、珠海等城市也调高了房企在拍地时所需缴纳的保证金比例等。楼市政策持续收紧,一定程度上增加了企业拿地的成本和难度,从而限制企业拿地,或许还将导致2017年整体土地市场相比去年下半年出现部分降温现象。

不过值得一提的是,2016年碧桂园可谓是“独占鳌头”,全年新增土地储备规划建筑面积达3714.39万平米,同时也创下了碧桂园历年拿地面积之最,较2015年大幅增长87.89%。2017年1月,碧桂园持续发力布局市场, 以拿地金额102.72亿元绝对优势占据1月上市房企拿地金额TOP20排行榜榜首。1月共计拿地14宗,一线城市1宗,二线城市和三四线城市分别8宗和5宗。1宗来自上海,土地成交总额22.45亿元;二线城市的8宗分别来自杭州(4宗)、合肥(1宗)、南昌(1宗)、温州(2宗),土地成交金额合计65.71亿元,剩下五宗分别来自衡阳(0.42亿元)、江门(4.51亿元)、宣城(1.44亿元)和中山(8.20亿元)。

不过,土地市场的表现还是因城市而异。同策咨询研究部报告分析显示,2017年1月的土地市场,一、二线城市趋于量跌价稳的态势,三四线城市则出现明显回落。同策咨询研究部郑静认为,尽管一线与核心二线城市自2016年9月以来相继出台了非常严格的调控政策,但开发商对一线与核心二线城市的拿地意愿仍然强烈。而2016年12月底召开的中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议,仍然强调三四线城市要去库存,或进一步指出楼市风险在三四线城市,导致房企拿地积极性锐减。

广州1月成交12宗地

根据国规委招拍挂的土地成交记录,2016年,广州土地市场以661亿元的总收入收官。2017年首月,广州土地市场收金101亿元。2017年1月,广州通过招拍挂方式挂牌成交12宗地。其中住宅用地成交4宗,商业用地成交3宗,工业用地成交4宗,其他用地1宗。从成交面积上来看,1月广州土地总成交面积为368920平方米,同比去年1月下降72%,环比去年12月下降32%。据悉,1月的土地出让情况与去年11月相似,都是多块商、住地集中于一天出让。相较于上次的集中拍地整体耗时较长、溢价较高的结果,1月的这次土拍呈现出明显的冷热不均。

商地方面,开发商基本是以底价入手;而宅地则呈现出明显的戏剧性。一方面是广钢新城的一宗宅地仅经过17轮竞价就被绿城以400067万元的总价收入囊中,楼面价21505元/平方米;另一方面是番禺万博一宗商住地报价130轮,最终金地以187013万元+22050㎡配建竞得,楼面价33660元/平方米。虽然番禺宅地价格不低,但1月整体土拍在调控下降温较明显。

2月广州同样有12宗地块将出让,总面积1571468平米,总出让金额462946万元。其中商业用地6宗,工业用地5宗,其他用地(医疗卫生用地)1宗。值得一提的是,琶洲放出5宗商业用地,总起拍价30亿元。其中琶洲西区AH040113地块要求竞买人需是从事智能产品制造及互联网应用服务的全球化企业。

专家

建议房企拿地应把握地产周期

业内认为,重点城市,尤其是住宅地块,依然是房企角逐拿地的焦点,其他二线省会城市的部分重点地块也将受到房企关注,但不少开发商已经意识到其中风险。此前,融创中国董事长孙宏斌表示,他曾与万科高级副总裁谭华杰讨论过,现在房地产行业是套利性亏损,比如花1万元单价拿地,房子出售单价为2万元,接着又用3万元单价拿地;其间风险很大,包括现金流风险和高地价。

业内认为,房企目前拿地需要注意三点:首先是注意把握地产周期,从土地开发周期角度来确定拿地时机。表面上看2017年全国房地产市场会经历一次降温,但从实际情况看,部分城市只要供应增加,销售市场依然会有反弹的可能。从这个角度看,要针对各个城市的地产周期做分析,进而获取更精准的拿地策略。其次是注意把握拿地后的现金流问题,尤其是需要明确一些可供选择的融资模式。近期对于私募资金等投向进行管制以后,很多房企后续还是要继续考虑融资的问题。只有获取充足的融资渠道和资金,拿地后资金链才不会断裂。

此外,要适当进行风险分散,包括加快销售周期、进行联合拿地等。近期国内各地供地节奏在加快。这个时候为了把握较多的拿地机会,关键要通过前期项目销售回笼资金、通过引入合作者来分担风险等,这样拿地才会更加有底气。

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龙头房企销售业绩“不懈怠”

尽管在2016年创造了辉煌的业绩,但房企第一军团在2017年并没有丝毫懈怠。数据显示,恒大、万科和碧桂园这三家在去年创造了年销售业绩3000亿元的房企,今年1月三家业绩总和同比增长了123%。其中龙湖、鲁能、旭辉、泰禾等几家在1月排行榜中,名次均有大幅提升。龙湖、鲁能跻身前十。泰禾排名从第32位提升至第15位,上升了17个名次。另据公开资料显示,绿城中国、当代置业、花样年等企业的1月业绩也出现明显上涨。

责任编辑:高隽琰  JN1712
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