一二线城市沉寂之后 轮到三线楼市崛起了？

最近大部分一线城市和热点二线城市实施了严厉的调控政策。那三线城市是否也受到房地产调控政策的影响，还是说，三线城市的楼市将一枝独秀，涨起来？德银中国首席经济学家张智威等在报告中详细地阐释了这一问题。

三线城市：卫星城vs非卫星城

据德银报告统计，从宏观角度而言，三线城市的房地产前景是非常关键的。从销售面积而言，2016年三线城市的土地拍卖面积占全国的70%，三线城市还占据了全国房地产投资的46%。

德银称，首先应该注意的是，三线城市内部是具有多样性的，也就是说，不同的三线城市之间的房价有着很大的不同，尤其是卫星城和非卫星城之间。

卫星城，主要是指距离一线城市和热点二线城市200公里以内，或1小时之内高铁车程的城市。2015年年中以来，这些卫星城跟随着一线城市和热点二线城市，房价有了较大的涨幅。而非卫星城的三线城市，房价走势就要弱很多了。

三线城市的地价是否引导房价？

德银的答案是：是的。如下图所示，蓝色线指的是三线城市前6个月的平均土地拍卖价格涨幅，橙色线则是当前月份的房价涨幅。两个数据的相关性高达0.9。这意味着，三线城市的地价是引导房价的。

未来几个季度三线城市的楼市如何走？

德银认为，对于非卫星城的三线城市，尽管并没有出台相关的调控措施，但是预计地价和房价也会有所回落。这有两个原因：首先，近两年这些城市房价涨势相对较弱，意味着这些城市并不受“投机”资金的喜爱；其二，这些城市并不是一线城市和热点二线城市的一个良好的可替代项。因此，一线城市和热点二线城市的楼市调控趋严，并不会使这些城市的楼市涨起来。

卫星城的情况则要不同了。首先，这些城市的房价涨幅要远高于非卫星城，其2016年11月的同比涨幅超过14％。第二，更加重要的是，这些城市距离一线城市和热点二线城市很近。一线城市和热点二线城市的严厉调控政策还将会持续，因此投资资金将会流向这些卫星城。

除此之外，德银认为，卫星城的楼市相对不同还有一个原因：尽管卫星城的房价紧跟一二线城市，但它们的平均土地拍卖价格和较冷门的二线城市差不多，要远低于一线城市和热点二线城市。这意味着，这些卫星城的土地价格还有进一步上涨空间。如果是这样的话，那么这些城市的楼市上涨将会比其他城市更加持久。

因此，德银认为，包括一线城市，二线城市和非卫星城的三线城市的房价不久后将失去上涨势头，最不确定的就是作为卫星城的三线城市了，该不确定主要来自其对一线城市和热点二线城市的可替代性。

另外，在土地销售开发方面，德银注意到一个很有趣的现象：在去年11月和12月，其他城市的土地销售增长率都是负的，而卫星城的增长确是正的。这还不足以说明，卫星城的房地产业将一定会一枝独秀，但起码是一个非常值得关注的现象。