杭州打出楼市调控组合拳即将满月

今年的浙江房地产市场“量价齐升”，尤其是G20峰会举办地杭州。

根据国家统计局浙江调查总队的数据，9月浙江新建商品住宅销售价格上涨4.1%，杭州为5.5%。与上年同月相比，涨幅为28.2%。

“高烧”的楼市，引起了刚需者的焦虑，也引来了杭州市的重拳出击。

为抑制房地产过热现象，继限购措施出台后短短10天，杭州“三箭齐发”，从9月28日起，同步实施三项措施:上调公积金贷款二套房首付比例，调整土地竞价方式、商业性住房贷款二套房首付比例和暂停购房入户。

新政实施即将满月，调控之后的杭州楼市情况如何?房价会继续上涨还是逐步降温?10月25日，杭州市相关部门与专家、房企负责人等召开圆桌会议，一起分析房地产市场形势。

一个新出炉的消息是:　10月1日至10月24日，杭州主城区新建商品住房成交量和成交面积分别为2261套和30.2万平方米，日均成交套数和面积与9月相比，已下降了47.5%和42.7%。

【关于调控】

外地购房者减少

投资需求遭抑制

及时、精准、有效——杭州透明售房研究院院长方张接用这三个词来形容杭州市本轮的楼市调控政策。“这一轮调控，主要是抑制外地人在杭州投资过高的比例。”

G20峰会带来的热效应，不仅仅显现在旅游市场上。今年年初，杭州外地购房者占比仅为20%;半年时间，这个数字上升为30%;峰会过后，外地购房者更加趋之若鹜，一度占购房者总数的39%。

外地投资客的急剧增加，拉高了房价，打击了本地刚需，也为未来楼市的健康发展埋下隐患。为此，杭州政府及时出手，在今年国庆节前率先于全国其他城市打出一套“组合拳”，防止楼市继续走热。

“从目前市区商品房的成交量来看，调控政策效果非常明显。”方张接说。

据透明售房网数据，10月1日至10月24日，杭州主城区新建商品住房成交量和成交面积分别为2261套和30.2万平方米，与9月相比，下降了47.5%和42.7%。

“杭州市区新建商品房高峰时期，日均成交量为1000多套，进入10月以来，日均成交量降为400多套。”

与此同时，国家统计局对15个一线和部分热点二线城市10月上半月的房地产市场情况进行了统计。数据显示，杭州新建商品房住宅价格涨幅为3%，在15个城市中位列第四名，与9月相比，涨幅已回落2.5个百分点。

作为房产开发商，滨江房产集团副总经理朱立东的感觉更明显。

“如果说，上调首付比是在‘挠痒痒’的话，那么，接下来的调控(调整土地竞价方式、商业性住房贷款二套房首付比例和暂停购房入户)就是出真招了。这以后，市场形势出现了变化。和高峰期比，售楼处的来电、来访量明显回落。而且，原先从意向订金到正式合同转换率是100%;现在下降了10%。”

透明售房网进行的一项对于消费者信心指数的调查显示，峰会后一周，购房者涌入杭州各大售楼处，消费者信心指数达到峰值，132.9;10月以来，指数开始回落，目前为85左右。

【关于房价】

房价短期或走低

未来走势趋稳健

调控之下，豪掷千金的投资者少了，踌躇不定的观望者多了。而刚需族最关心的是，杭州的房价会不会降?什么时候降?

朱立东称，商品房的成交量已出现萎缩，预计第四季度，杭州楼市会迈向“稳中有降”。“在调控的大背景下，房价还要持续前一轮的涨势，可能性不大。”

方张接则预测，进入11月杭州楼市可能会走低，但短期内房价不会下降太多。“整个房地产的市场需求量还是不容小觑。”

房产评论员裘维维与方张接的意见有共通之处。“目前最值得警惕的是，当下的金融市场仍处于货币宽松状态。热钱就像毛细血管一样，向各个角落涌流，防止房地产市场泡沫的任务仍处于首位。”

与会专家们共同看好的是杭州楼市未来的远景。

裘维维把蜂拥而至的外地投资客，归因于“看到杭州洼地的价值”。从全国来看，杭州的房价是低估的。G20杭州峰会后，杭州还将举办亚运会等重大活动，“杭州快速发展，潜在价值多头迸发，超出我们的想象。”因此，短期内杭州楼市不会出现价格崩盘的“黑天鹅事件”。

一个明显的现象是，到了10月，杭州住宅和商业用房的成交比例，从原先的8∶2变成了7∶3。这意味着，一方面，楼市调控的政策效果在显现;另一方面，市场投资性需求还在，在商业领域找出口。

浙江工业大学副校长虞晓芬提出，在这样的情势下，杭州创业者的刚性需求，在未来调控中需得到重视。

“这一轮楼市热潮的一大特点是，低价房、小户型房的上升幅度相对较快。目前杭州200万元以下的房子，被消费得差不多了，这对于刚需者而言杀伤力较大。”虞晓芬建议，调控政策需因人而异，保护刚需。

【关于土地供应】

隐性库存未释放

不存在无房可售

从“去库存”到“再调控”，半年之间情势急剧转换，出乎人的意料。透明售房网上“可售房”数字不断下降，也引来一些传言:杭州剩余库存不足，未来将无房可卖?

“房地产市场的发展，也是有周期性的。这一轮房价热潮，提前释放了不少市民的购房需求。未来的杭州房地产市场，供应相对能得以保证。”方张接说。

尽管从目前的可售房源状况来看，杭州市区商品住宅的去化周期已经不到六个月，但还有一些隐性库存没有释放出来。“有的土地被拍走了，但没有及时开发，还没有形成实质性供应。”方张接称，“根据测算，目前杭州住宅的潜在供应量，还能消化2年多时间，不存在无房可售的现象。”

虞晓芬认为，杭州短期内有补库存的需求，建议政府适当加大土地投放量。“但在土地价格上，不能一味按照周边土地的出让价格成交，要留有余地，否则将影响开发商的拿地能力，进而间接减少楼市供应量。”

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让住房回归居住属性

中国市场学会副会长任兴洲研究员认为，近期一线和部分热点二线城市因地制宜、因城施策，分别出台了调控措施，取得了积极成效。相比9月份量价过快上涨的情况，10月上半月房地产市场正逐步趋于稳定，社会预期有所改变，市场走势出现了积极变化。

“各地出台的限购限贷等措施，主要目的是保护自住和改善性需求，并抑制投资投机性购房，让住房回归居住属性。”任兴洲分析，尤其是提高二套房贷首付比例、不向第三套住房购买者提供贷款等举措，不仅可以减少投资投机性购房，还有助于降低银行信贷风险。

专家认为，这些政策措施也正有效引导合理住房消费和市场预期。而从记者调查情况看，一些热点城市售楼处客源、合同签订和中介机构门店房源、带客看房的数量都有明显减少，新房、二手房销售时随意涨价现象也少了，市场恐慌情绪得到缓解，购房人逐步回归理性。目前，一线和部分热点二线城市市场上购房群体主要是刚性和改善性购房需求。