三大因素加速房企并购重组

融创中国走并购之路、恒大在A股市场频频出手、多家地产央企筹划重组整合……今年以来，房企并购重组成为行业一大热点。业内人士指出，受行业增速换挡、土地市场竞争加剧、融资成本差异等影响，房企正从纵向发展向横向整合转变，未来并购重组还将升级。不过，房企并购还应增强风险意识，不可盲目求快。

总体上来看，目前房地产业集中度提高主要表现为以下几种形式：一是以地产央企为代表，通过业务重组整合做大做强。在深化国有企业改革背景下，地产央企兼并重组和资源整合步伐明显加快。今年以来，中海与中信、五矿与中冶、保利与中航等央企均加强了在地产业务方面的整合。加上此前招商局蛇口工业区控股股份有限公司合并招商地产(000024,股吧)，以及中交、鲁能启动地产板块整合，据初步统计，在21家被国资委允许从事房地产主业的央企中，至少有10家已启动内外部重组或并购。

二是在资本市场控股上市房企，提高市场份额。公开资料显示，今年4月份， 恒大先是举牌廊坊发展(600149,股吧)，后又宣布认购占嘉凯城(000918,股吧)集团已发行股本总额约52.78%的股份，紧接着宣布耗资百亿元晋升盛京银行排名前列大股东。最受公众关注的无疑是在“万宝之争”的胶着阶段，恒大斥巨资买入万科股票。根据万科公告，至8月15日，恒大已持有万科6.82%的股份。据统计，恒大已在二级市场举牌10多家上市公司，且多为房地产上下游关联企业，其中包括5家房地产企业。此外，融创中国5月中旬发布公告称将以43.94亿元收购莱蒙国际下属7个项目公司的所有股权，其公司董事长孙宏斌随后曾公开表示“近期已停止拿地，但并购不会停”。

三是部分非房地产主业的企业和一些中小房企通过股权转让等方式剥离房地产业务。去年8月，浙江广厦(600052,股吧)宣布，未来三年内将逐步退出房地产行业，转向影视文化等新行业；老牌房企莱茵置业更名为莱茵达体育发展股份有限公司，全面转型体育产业；此外，中国宝安(000009,股吧)、时代万恒(600241,股吧)等也转让公司地产股，集中资源布局其他行业。

分析认为，房企并购重组加快主要有以下三方面原因：一是行业发展规律使然。平安银行(000001,股吧)投资银行总监兼地产金融事业部总裁刘湣棠指出，行业整合通常会发生在行业高速增长后、市场相对饱和时。过去十多年，我国房地产的集中度一直都在提升，百强房企的市场占有率从2003年的13.52%，上升到2015年的39.64%，在此过程中，各房企纵向发展、差距拉大。而现阶段，房地产行业高增长“黄金”时代已经结束，横向整合、“强吃弱”、“大吃小”便成为自然选择。

二是热点城市拿地竞争激烈使然。当前主要房企的区域布局都趋于一致，这使得热点城市土地市场竞争日趋激烈，土地“招拍挂”价格一再推高，高价地频现。刘湣棠指出，目前发生的并购案很多为项目并购，通过收购部分具有区位优势的项目公司，企业不仅能够以更低成本获取土地储备，加快做大规模，而且摆脱了只靠传统的自主拿地、自主开发模式，实现了轻资产运营。融创中国高层在5月召开的股东大会上表示，收并购能较好控制获取项目的时机和成本，周转速度比“招拍挂”快，融创有三分之二的土地储备为收并购获得。

三是融资成本差异使然。中国社会科学院金融研究所研究员尹中立认为，融资成本的差异也是促使房企加快兼并重组的重要原因，一般而言，企业越大，抗风险能力越强，资质也更高，特别是在经济下行压力仍然较大的背景下，银行更倾向于把更多的资金配置给大型房企，融资便利程度和资金成本的巨大差异使得规模偏小的一些开发商自动退出，优胜劣汰和市场出清更加明显。

房企并购重组加快将带来行业集中度提高，也有利于改进资源配置效率。去年底召开的中央经济工作已明确提出“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”。不过，业内人士提醒，虽然房地产业并购整合已是大势所趋，但仍处于起初阶段，企业必须增强风险意识。“行业下行期通常是并购良机，但动辄几十亿、上百亿的并购项目都要运用财务杠杆，如果对调整周期预判失准太大，财务压力可能骤增。企业既要关注项目融资规模、成本及财务结构，也要选择好合适的并购时机，不可盲目求快。此外，包括前期并购标的的尽职调查，以及并购后期发展战略、经营理念、企业文化等的融合，都需要全面周密考量。”刘湣棠说。