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“营改增”来了 涉房税减了吗

2016/04/28 08:32 来源: 北京晚报 评论
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从今天起,东城区国、地税两部门与本报共同推出税收专栏——“生活中的税”,为您介绍税收领域的大政方针,带您了解税收和你我他之间的那些事儿。

5月1日起,“营改增”试点工作将全面实施,建筑业、房地产业、金融业和生活服务业也正式纳入试点范围。总理说了,“所有行业税负只减不增”不是一句空话,更不能“囫囵吞枣”,要把结构性减税措施落到实处。改革的“红包”真能实实在在发到咱纳税人手中?尤其是咱普通人最关心的不动产,到底如何从营业税改为增值税?本期,我们就为您介绍涉及不动产的“营改增”。

个人“涉房”部分

问:个人转让已购住房改为增值税后如何纳税?

答:在北京市范围内,个人转让已购住房目前分为三种情况:1、个人销售购买了不足两年的住房;2、个人销售购买了两年以上的普通住房;3、个人销售购买了两年以上非普通住房。整体来说,“营改增”前后,三种情况的税率和优惠政策都将保持不变。

问:既然征收率没有变化,如何做到为纳税人减负?

答:征税税率不变而税负减少的“秘诀”,在于营业税与增值税中对于 “销售额”一词的解释是不同的。通俗地讲,营业税中的销售额,就是指这套房子卖了多少钱;而增值税中的销售额,指的是所卖房款中扣除税的部分,需要通过计算得出。

举例来说,北京市民李先生以100万元的价格,出售了其购买不足两年的一套二手房。按照目前政策,这套房屋需缴纳营业税,100万元就是销售额,则应缴营业税额为100万元×5%=5万元。5月1日起,同样是这套房屋,李先生要改为按增值税纳税,100万元就是含税销售额,应缴增值税为{含税销售额÷(1+征收率)}×征收率={100万元÷(1+5%)}×5%=4.76万元。经过比较,“营改增”后税负下降了2400元,咱普通人确实享受到改革的“红包”了。

问:“营改增”后有没有免征增值税的情况?

答:政策规定,对于涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权,在试点期间可以免征增值税。

家庭财产分割通常包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

问:改成增值税后,该去哪里办理缴税?

答:为了方便普通个人出让房产,营业税改为增值税后,国家税务局暂委托地方税务局代为征收。换句话说,咱北京市民卖房子,依然可以去地税部门办理缴纳增值税。

以东城区地税局为例,实行区域通办,“营改增”后,地安门东大街88号 、体育馆西路8号、安定门外地兴居7号三个办理点,继续对市民开放,受理个人房屋转让的涉税办理。办理流程也基本和目前相同:买卖双方携带房屋交易信息表、身份证、户口本、结婚证、购房发票等基本材料,到窗口核实、确定交易涉及税种,填写相关税种申报表后,经复核无误的,缴纳具体税费并获得票据证明。

需要提醒的是,如果纳税人发生应税行为价格明显偏低且不具有合理商业目的的,主管税务机关有权重新确定销售额,确定依据可以是纳税人近期销售同类不动产的平均价格,或者其他纳税人近期销售不动产的平均价格等。举个例子,同样是A小区的80平方米两居,别人都卖400万元,你却只卖100万元,税务机关就有理由认定交易价格明显偏低。

企业“涉房”部分

问:哪些企业涉及不动产的“营改增”?

答:“营改增”涉及的不动产业务主要分为两大类,一类是不动产转让业务,具体包括房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,以及单位和个人转让取得的不动产;另一类是不动产租赁业务,包括不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务。

具体地说,房地产企业销售自行开发的房地产项目和单位、个人转让取得的不动产,属于销售不动产税目;房地产企业出租自行开发的房地产项目(包括商铺、写字楼、公寓等),以及非房地产企业出租取得的不动产,属于租赁服务税目中的不动产经营租赁服务或不动产融资租赁服务。

问:“营改增”后房地产业的税率是多少?

答:通常来说,房地产企业销售自行开发的房地产项目、出租不动产项目,适用的税率为11%。

不过,在以下几种情况时,可以特别适用5%的征收率:

1、房地产企业中的一般纳税人销售其合同开工日期在2016年4月30日前的房地产老项目,且选择简易计税方法的;

2、房地产企业中的一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产项目,且选择简易计税方法的;

3、房地产企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目、出租不动产的;

需要注意的是,当一般纳税人发生上述可适用5%征收率的简易计税方法的应税行为时,可以选择按照5%的征收率计税,但选择简易计税方法的不得抵扣进项税额。也就是说,咱不能希望既抵扣了又按较低的征收率缴税。

问:如果企业的经营范围内不包含不动产租赁怎么办?

答:如果企业将不动产租赁给其他企业的行为属于偶发性租赁,并不在企业登记的经营范围内,可以携带企业营业执照、公章等,向主管税务机关申请增加相应税目,即租赁服务税目。

问:小规模纳税人可以申请代开增值税发票吗?

答:按照相关政策规定,小规模纳税人销售取得的不动产以及其他个人出租不动产,购买方或承租方不属于其他个人,纳税人缴纳增值税后,可以申请由地税局代开增值税专用发票。

同时,不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售取得的不动产,以及其他个人出租不动产,可以申请地税局代开增值税普通发票。

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责任编辑:王亮  JN400
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