限售限签引诸多不平等条约：房款全付 明年网签

　　限售限签引发诸多不平等条约，对楼市看涨预期让不少购房者无奈接受

　　限涨7.5%，这个年初定下的目标像紧箍咒笼罩在广州楼市上空，随着时间向年中迈进而日发显得紧张。近日有越秀区某新盘的买家向记者报料，称有市区一手楼开发商在卖尾货时抛出“不平等条约”，购房者必须一次性付款，且自签申请书，要求2014年1月31日才网签。由开发商草拟却以买家名义书写的“申请书”上明确写明： “若在结清尾款至2014年1月31日期间政府解除限签问题，本人应配合开发商及时办理签约手续”，由此可见不平等条约的始作俑者为限签规定。

　　据记者了解，天河北某新盘、海珠琶洲某新盘前期尾货也遭遇越秀区某新盘的麻烦，由于一手尾货比前期销售时间慢了一年多，价格整整涨了1万~2万元/m2，与商品房限价令相悖，故此签约受限。广东中原项目部总经理黄韬表示，这些“申请书”非常不公平，对消费者毫无保障，且有关申请书无法明确网签时间，拖个一两年都不知道。一位资深地产投资者则表示，现在一次性付款，大喇喇两三百万元交给开发商，到明年1月无法网签的话，购房者必须申请解约，拿回全额楼款，连活期利息都“蚀埋”，相当于借钱给人家发达，自己一点好处都没有。黄韬则认为，现在限签限售使市场供应量减少，未来累积的涨价压力非常大，消费者面对不平等条约都要签下入市，明显看出消费者看好未来楼市的趋势，认为楼价上涨带来的风险比不平等条约带来的风险更大。

　　不平等条约：270万全款先付 何时网签不知

　　买家邝女士于5月底到越秀区某一手盘看楼，该项目自2012年初开始销售，目前3栋楼只剩下十多套单位。据邝女士透露，她当时去04单位看楼时，销售代理手里也只有3个同类型单位可看。这个76平方米的两房单位，单价3.5万元/m2，总价接近270万元。

　　邝女士与销售代理谈及付款条件时才被告知，项目受到政府限签，现在只能认购，但照样需要在两个月内交齐楼款，按揭付款恕不接待。随后，销售代理拿出一份所谓事务申请书的标准格式，让邝女士照抄。根据该事务申请书的内容，延迟签约是由邝女士主动提出，邝女士必须在8月9日前支付270万元全款，在2014年1月31日之前解约的话，必须由邝女士提出再由开发商审批，若同意的话，楼款可全额退回；若在2014年1月31日前政府解除限签问题，邝女士应配合进行网签；若在2014年1月31日时仍未可以网签，邝女士可以选择继续等待。

　　邝女士把该事务申请书内容给一位资深地产投资者看了一下，这位地产投资者认为内容非常不平等，270万元放在开发商处超过半年，按半年理财产品的收益至少有5%，相当于10多万元收益白白浪费；且内容对何时网签完全不做任何约定，2014年1月31日这个日子也不知道怎样定出来，开发商被允许网签的套数也不清楚。

　　最让邝女士生气的是，本来她打算硬生生啃下这个不平等条约，但销售人员未经她同意就把分期付款的时间从两个月缩短为1个月，必须提前到7月9日前一次性付款。她认为事务申请书充满种种不平等的陷阱，加上销售人员随意更改认购书内容，一怒之下取消认购。

　　限签也不愁卖 愿者上钩

　　记者从行业人士了解到，受限签影响的一手尾货还真不少，天河北某新盘2011年底以2.5万元/m2开售，如今剩下的尾货卖到4万元/m2，但与越秀区某盘尾货一样遭受限签，于是也是祭出一次性付款再推迟到明年网签的招数。海珠区某新盘的尾货同样有此问题，之前该项目有几套房屋因买家原因而推迟网签，买家签订的认购书价格比政府批复的限价高很多，开发商为此不知怎么办。

　　黄韬表示，政府限价的规定，一是参照周边新房的价格；二是参考项目前期的销售价；三是参考行政区2012年的均价。一手尾货因有项目前期的网签数据为证，多是参考前期销售价，而对于这些前期卖2万元/m2或2.5万元/m2，现在一手尾货价飙升到3.5万元/m2甚至4万元/m2以上，必然会遭受到限价与限签的约束。他认为，一次性付款而网签时间未确定，必然会损害消费者利益，但消费者面对楼价很可能飞快上涨的趋势，故此宁愿“吞下”不平等条约，也不愿意等楼价升了再入市。

　　大调查

　　“双合同”蔓延 “刚需”盘最多

　　当下，楼市规避限价的方式可谓百出，最常见的就是双合同：一份是按毛坯价出售的合同，一份是装修合同。但这种做法无形中加大了购房者的负担和风险。同时，最近有媒体披露，一些两套房以上购房者开始通过住房抵押申请消费贷款，曲线变身房款。记者日前向广州市部分银行和按揭机构了解消费贷款的情况，发现广州市场消费贷款变身灰色房贷的机会不大。不过有按揭人士透露，由于今年三四月份受新“国五条”末班车效应的影响，一二手房成交火爆，逐季度发放的银行住房贷款额度明显吃紧，有可能以非房贷业务来补救。此外，目前市场逐渐兴起双合同签约，以装修贷款来补贴首期款也的确有必要，故此有可能导致装修类的消费贷款增多。

　　近郊大盘：一份合同与发展商签，一份合同要与装修队签

　　日前，记者在一近郊一大盘采访时，遇到正准备签约的买家张先生(化名)，张先生告诉记者，上个月在该盘以1.17万元/m2的单价买了一套88平方米的两房单位，总价为102.96万元。到了签约时，开发商却告知，只签毛坯的合同，装修合同另外签。毛坯房总价783200元，剩下的246400元以装修款支付给装修公司，需要在半年之内交完装修款。张先生原计划首付给六成约60万元，但现在要给72万元，这多出来的12万元，给他增添了额外的压力。而且在签合同前，买家就必须缴纳30%的装修款给装修公司。若没有提前交这笔款项，开发商就拒绝签买卖合同。“如果装修公司跑了，或者出现任何质量问题，我该去找谁索赔呢？因为，按照装修合同，卖楼者是没有任何责任的。可是，假如我不按照发展商的要求交款的话，我之前缴纳的2万元定金就要泡汤了。看到现在卖地结果总是地王诞生，而楼价更是天天在涨，我最终还是决定向发展商妥协。”

　　天河：豪宅盘已领证暂无“双合同” “刚需”盘为领证铤而走险

　　天河区大部分的在售楼盘，尚未出现“双合同”现象。特别是房价高企的珠江新城板块，由于在售项目的预售证获批时间普遍较早，且发展商在申报价格时留有较宽松的上浮空间。譬如珠江新城内某在售一手住宅项目2012上半年的开盘价约3万元/m2，如今新推组团的价格已高至4万元/m2以上，而据该项目负责人透露，其早前向市房管局报备的价格在5万元/m2左右，“我们不会耍花样玩‘双合同’，现在最苦恼的是限网签。”

　　不过，有小部分刚领证或即将领证的天河楼盘，在多次延后开盘后，将以分拆购房合同和装修合同的“双合同”形式入市。东圃板块的某“刚需”楼盘，原本将参照周边一手房价商定开盘价，但因近期“市场指导价”生变，远低于发展商的预期。该项目负责人频频向市内多个实行“双合同”楼盘取经，眼下正酝酿月底领证后以“双合同”发售。在市中心路段，某主推中小户型公寓产品的商业项目也玩起了“双合同”销售。原本商业项目并不受到住宅调控影响，但近期业界传言四起，据消息人士透露，一些售价较高的商业项目，或亦受到有关“指导价”的干涉。

　　海珠：新盘正收集“双合同”贴士

　　4月底限价以来，海珠区某新盘“2.7万元/m2进去，2.1万元/m2出来”的“惨痛”经历吓怕开发商，市场上新货频频搞“双份”合同，海珠一新盘预计8月份开售，现在已经收集市场双合同的做法。有关人士告诉记者，江南大道新盘今年初拿预售证，阳光家缘毛坯签约均价都在3.1万元/m2，如果8月份给该项目的限价只能在3万元/m2以下的话，他们势必搞双份合同不可，因为项目预期带装修出售均价在3.5万元/m2。