业内人士：斩断地方政府土地换融资利益链

　　1998年房改以来，房价快速和持续上涨有多方面的客观因素。在经营性土地出让“招拍挂”的条件下，地方政府确实享受到了房价和地价上涨带来的超额溢价，而超额溢价也确实为地方政府公共服务设施建设提供了类似资本金的作用。本世纪以来我国城镇公共服务设施扩张具有弥补历史欠账的性质，绝大多数项目具有良好的经济和社会效益，地方政府举债和提升杠杆是合理和可控的。 

　　但是，近年来地方政府的举债行为发生了异化，突出的表现就是不计成本和偿债能力来获取土地和资金，支持项目建设、房地产开发和固定资产投资增长，以获得短期经济增长业绩(GDP和税收增长)，而将房地产泡沫、金融风险、脆弱的生态环境、经济转型大业、民生福利损失等显性和隐性成本抛在脑后。

　　地方政府债务上升是全社会债务上升的源头。2010年以来，地方政府债务率突然上升10个百分点，同时全社会信贷占GDP的比重上升34个百分点。从逻辑上分析，二者具有极强的相关性。地方政府要促成基建投资大发展，提高银行信贷杠杆是关键，这就需要限度地抬升作为资本金的土地的价值，同时也要给市场营造房地产市场的良好前景，地价和房价形成联动上涨趋势。即使经历了“十年九调”，开发商仍然不断寻求融资和再融资规模，以实现战略扩张向二三线、三四线城市纵深推进，目前我国房地产企业资产负债率达到了创纪录的75%。在房价上涨的预期下，居民个人各类住房需求不断释放，单住房一项的负债率(月供/收入比)就超过了50%。2008年以后，由于房地产和基建的大发展，本应当进入产能收缩的钢铁、煤炭、机械、建材、汽车等13个上下游相关行业再次进入加杠杆和产能扩张时期，目前资产负债率上升到70%以上的行业绝大多数为上述产能过剩行业。

　　目前，很多地方政府将未来若干年的土地已经出让完毕，将房地产调控、房价和银行全部绑架。目前，很多城市轨道交通投资进入“大跃进”时代，如无锡、太原、长沙等二三线城市也进入多条轨道交通项目开发阶段。但是，很多城市城区内部“干净”的土地已经开发完毕，地方政府纷纷将生地(包括未“三通一平”的、待拆迁征收的、配套基本没有跟进的)注资给地铁公司，地铁公司以土地抵押获得银行贷款来启动地铁项目建设。同时，地铁公司单独或联合开发商来开发未来若干年后才能入市房地产项目，最后以房地产销售利润偿还银行贷款和覆盖地铁运营费用。可见，如果房地产销售不能实现“惊险的一跳”，银行贷款偿还和地铁运营将无法实现。房地产调控不能严厉，房价不能下跌，已经成为地方政府和银行维持贷款运转的前置条件。

　　“造城运动”是地方政府获得新增土地的另一个方式，但该种方式的成本和收益严重不匹配。2012年五花八门的“新城运动”在大、中、小城市加速蔓延，本质上都是为了获得新增土地来支持工业项目、房地产开发或园区建设。考虑到“造城运动”中削山填沟、新区市政基础设施建设、连接新老城区的道路交通建设、征地和移民、生态环境破坏等所有显性和隐性成本，这些新城区开发的投入成本与收益严重不匹配。

　　例如，湖北十堰新城“向山要地”15万亩的土地整理成本就达到300亿元左右，如果加上居民拆迁安置、市政配套设施建设等，新城建设成本可能超过千亿元。而十堰市2013年全年财政收入预计仅为76.8亿元，这意味着绝大多数的资金需要向银行贷款。项目可行性研究中对于市政基础服务设施和生态环境等成本根本没有考虑，更没有考虑未来这些新城的入住率有多高，成为“空城”和“鬼城”的概率有多大。事实上，法国、以色列和埃及等国家都曾在城市郊区建设住宅新区来疏散城市集中的住房需求，但由于新住宅区不能提供充分的就业机会，公共交通建设滞后，社会和文化设施严重不足，相对老城区的优势并不突出，新城迁居计划大多不成功。

　　从2012年开始，地方政府进入高成本融资阶段，与地方税收、土地收入放缓和经济走弱形成反差。2012年之前的10年，地方政府土地出让和税收收入年均增长率分别达到45%和25%，为融资和项目建设提供了厚实的基础。2012年是一个转折点，土地出让收入进入下行周期(2012年下滑15%)，税收收入增幅只有10%-15%(为过去10年平均水平的一半左右)。同时，2012年以来监管部门相继发布多道措施，新增信贷融资基本被卡死。财政恶化和信贷禁令并没有使地方收缩投资，反而借道高成本的银行表外信贷如信托、理财产品、城投债等来融资(成本在10%左右)。今年3月份创历史新高的信托贷款和平台债券中，超过80%的部分流向了地方融资平台和房地产，而且绝大多数表外融资是为了维系存量债务展期。截至2012年，地方政府平台表外融资大概在7万亿元左右，平台债务每年综合利息在1.5-2万亿，约等于地方政府的年税收。

　　地方政府之所以能维持土地撬动融资的模式，根本的原因是融资平台有地方政府的或明或暗的担保，这激发了全社会的道德风险式的债务承担。考虑到地方政府掌握的可观资产(资源和股权)以及中央政府的隐性担保，全局性的债务危机发生的概率很低，但由政府埋单式的风险内部消化方案可能引发企业和银行的债务重组。(深圳市房地产研究中心 李宇嘉)