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租房押金应该纳入监管 律师:合同对中介无制约

2013-05-22 15:21:44 来源: 北京晚报 作者:赵莹莹

  租房押金猫腻调查

  “‘黑中介’就是看人下菜碟儿,清洁费扣多少,从来没个准儿。”刘先生感叹,在房源几乎被中介垄断的租赁市场,个人租房太难了。押金究竟何时该扣?清洁费扣多少为准?维修费又该怎么收?面对无解的难题,租房者呼吁将租房押金纳入统一监管体系中。

  租赁合同:

  一句话被钻空

  迄今为止,刘先生的“北京反黑中介联盟”微博账号上,已经找到41起“黑中介”受害案例。在与大伙聊天的过程中,刘先生发现,关于押金,所有人的租赁合同上都只有一句话,而这正成了被钻空的理由。

  在刘先生出示的租赁合同上写着:租赁期满或合同解除后,家电等大件物品没有损坏,以及乙方无违约赔偿责任时,如数返还乙方押金。但是,具体何为违约,并无约定。

  “最简单的,房屋清洁费,有扣200元的,有扣400元的,也有扣800元的,没个定法。”刘先生半开玩笑地告诉记者,“黑中介”的准则是看租房人。遇到好欺负的租房人,那就多扣点;若是租房人“闹”了,提出要投诉或找警察,那就少扣点。“一笔押金通常在2000元上下,20笔就是40000元,利润很大。”

  律师说法:

  合同对中介无制约

  记者调查发现,“黑中介”克扣租房人押金的理由主要有三种:房屋脏乱差,需要扣除清洁费;房屋中的家电家具有损害,需要扣除维修费;租房人在租赁期间曾发生过延期支付租金等状况,需要扣除违约责任费。但在具体额度上,常常是“不同人不同做法”,随意性很大。

  对此,知名房地产律师秦兵表示,关于房屋租赁期满后押金的扣除,法律上并没有任何明文规定,需要由中介公司和当事人双方通过合同来约定。但中介公司在与租房人签订的租赁合同中,通常只会约定押金金额和时间,不会提及发生违约责任时的解决途径,更不会对中介自身的行为进行制约。

  “这属于‘霸王条款’,但租房人通常无警觉性,不看条款就签约,事后又因为诉讼麻烦不愿‘惹官司’,忍气吞声,久而久之助长了‘黑中介’的气焰。”

  市民呼吁:

  押金抵扣也得有章可循

  正在征求意见的《北京市房地产经纪管理办法》中明确,中介将不再代收代付房屋租金等费用。刘先生和其他几位被骗租房人呼吁,押金是否也能纳入监管之中?对于何时、如何扣除押金,能否给出一些基本准则?

  比如,房屋清洁费,中介要500元还是300元,可实际花费可能只有200元。那能不能有个规定,按照当时的市场平均价收取清洁费?再比如维修费,电器维修什么价、家具维修什么价,也能按实际情形?“总之,涉及有市场价的部分,能不能有个限,至少能制约中介不胡乱开价?”

  专家支招:

  加大经纪人违约成本

  租房交押金,这并不是北京才有的事。曾在美国东部租过房的杨小姐告诉记者,她租的一套公寓,月租金1400美元,抵押金交了600美元。“抵押金用来保障房东权益,只要不发生房屋电器损坏、欠租金等违约情况,基本都会退还,很少听说经纪人把押金克扣了。”

  豪尔斯董事长李小宁告诉记者,关键问题在于经纪人违约成本的不同。在美国,经纪人若恶意克扣押金,租房人可向经纪人协会投诉,也可起诉。这会成为一个信用污点,影响未来职业的发展,所以很少有人敢于违约。

  在北京,经纪人代表的是公司而非个人,对于他们也没有一套完善的信用考评体系。违约没有成本,还能多挣钱,自然敢于扣押金。”李小宁建议,短期内,要完善经纪人的信用体系考核,加大违约成本。从长期看,北京也应建立独立经纪人制度。

  租房小贴士:

  押金退还需提前约定

  律师秦兵提醒租房人,在与中介公司签署房屋租赁合同时,对于押金退还的责任与事项,可通过补充协议予以约束。“什么状况下扣除押金,很难通过合同穷尽,但租房人可在合同中约定,遇到此类情况,双方可通过协商、诉讼或仲裁的方式解决。另外,若出租人未按约定退还押金,承租人也有权要求赔偿。”

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