购房者需要“走四步”

　　交房时间到了，可是开发商无法按时交付。不仅如此，一些开发商还违反合同约定，对于事先收取的“定金”不予退还，更谈不上按定金额度双倍返还；一些开发商任意延期交房，向消费者摊派不合理费用等。

　　其中，记者了解到，目前，关于开发商逾期交房的投诉数量呈明显上升势头，开发商以种种理由延期交房、在房屋没有完工的情况下通知入住、在违约后压低赔偿数额等是购房人投诉的主要问题。对此，山东文康律师事务所的栾珂律师从法律的角度，分析购房人应当如何正确应对开发商延期交房的违约行为。

　　排名前列步：审查相关证明材料

　　交房时审查开发商是否办理了综合验收备案证明等材料。实践中，部分开发商为避免承担延期交房的违约责任，在房屋实际尚未达到入住条件时，即通知购房者入住。因此，购房者在实际验收房屋时，应当注意水、电、气是否开通，是否达到基本入住条件，同时应当要求开发商出示商品房综合验收备案证明并提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等材料。否则，购房人有权拒绝接收该房屋，由此所产生的延期交房的责任由甲方承担。

　　第二步：不可抗力非全免责

　　非开发商原因并不必然免除赔偿责任。实践中，开发商对延期交房的解释多种多样，如恶劣天气、小区设计变更等，从而以非开发商原因为由而拒绝承担延期交房的违约责任。但非开发商原因并不等同于不可抗力。根据《合同法》的规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在没有特别约定的情况下，只有发生不可抗力的情况，开发商才能免除延期交房的赔偿责任。而要主张延期交房是不可抗力造成的，开发商应当提供相关机构的证明文件，证明该情况符合法律认可的条件。否则，开发商不能轻易免除延期交房的违约责任。

　　第三步：保留相关证据材料

　　注意保留相关证据材料。在发生延期交房的纠纷时，购房人一方面应当搜集开发商延期交房的相关证据，另一方面应当保留关于延期交房造成的额外损失的证据。这样不论在与开发商协商过程中还是在提起诉讼时，都能够明确其违约事实，既可以按照合同条款主张约定的违约金，在实际损失超过约定的违约金的情况下，也可以要求开发商按照购房人的实际损失承担赔偿责任，从而以事实为依据充分地维护自身的合法权益。

　　第四步：注意诉讼时效

　　鉴于房屋延期交付的时间存在不确定性，购房人还应当注意诉讼时效问题。根据法律规定，购房人应当自约定的交房之日起两年内向开发商索赔延期交房的损失。而如果在诉讼时效期限内向开发商主张上述权利，则新的诉讼时效就自主张的之日起重新计算两年。因此，购房人在解决纠纷时，应保留向开发商提起索赔的证据，如通过书面函件以邮寄方式索赔，以避免因索赔超过诉讼时效而得不到法律的保护。 本报记者 鞠培霞