京沪楼市调控细则出台 中国房地产市场或“降温“

　　31日是中国各地出台房价调控目标的“大限”。30日，中国房地产一线城市北京与上海关于楼市调控的细则出台，严厉程度在市场预期内。专家认为，调控政策短期内将有较明显效果。按照各地方政府的控制目标，中国2013年房价上涨幅度不会比去年更大。

　　北京落实房地产调控“国五条”执行细则30日出台，规定次日起禁止北京籍成年单身人士购买二套房，严格按个人转让住房所得的20%计征个税，进一步提高商贷二套房贷首付比例；通过各种手段骗取购房资格的家庭将承担相应经济责任和法律责任，且不予办理房产证、5年内不得在北京市购房。

　　上海市要求，房屋管理、税务、人力资源社会保障、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享，完善住房限购措施的操作流程。

　　分析人士指出，北京“国五条”执行细则将发挥“威慑作用”，继续严格实施差别化住房信贷政策表明“限购政策还在收紧”，调控打压的是预期而非需求，限购政策短期不会取消，未来调控的方向则需在住房信息系统联网的基础上，逐渐对房屋持有环节征收房产税。

　　“对于单身人士限购进一步从严的政策除了会挤出一定的住房需求外，还有助于进一步遏制为购房而假离婚的情况大量出现。”伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业认为，限购政策从严将对这部分人群的投机行为起到抑制作用。

　　对于“个人转让住房所得的20%计征”的政策，北京市地税局相关负责人介绍说，对3月31日以后完成网上签约的二手房交易，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税，以有效抑制投机投资购房。不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。程浩业表示，这有可能会让二手房交易在短期内出现“冰冻期”。

　　“卖房子的交易成本会大幅增加，比如100万元购房后，以200万元售出，按原先1%征税只需2万元，而按差额部分的20%征收则要20万元。”21世纪不动产分析师黄河滔称，卖方一般都会将税费转嫁给买方，相当于房价涨了18万元，交易成本上升必然会影响成交量。

　　此前，中国二手房交易中，若转让自有住房是家庭生活用房，并达5年，免收个人所得税，若非家庭住房或未到5年的，若可提供房屋原值，按原值差额20%计征，若不能提供，则需按交易总额1%计征。其中，按20%差额缴税时合理税费可以进行抵扣。例如转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。

　　由于预期地方调控细则将在月底出台，在抢搭政策“末班车”之后，一些城市二手房成交量在3月的最后一周已环比大幅下降。据上海中原分行数据统计：3月1－25日，中原上海二手房成交套数突破4000套，周成交在3月11日到3月17日的一周内交易达到峰值1238套，之后交易下滑3－5成，且有继续下滑的趋势。

　　而对于楼市调控未来走势，中原地产市场研究部总监张大伟认为，“目前调控还是缺少长效机制，类似于存量环节、持有环节征税尚无时间表，调控一直采取‘堵’，用的是抑制性政策”。

　　“此次调控的政策在短期内将体现明显效果，调控的长效机制还是应该从增加土地供给、对持有环节征收房产税等方面发力。”北京房地产中介行业协会会长李文杰表示，“不动产登记条例”即将出台为房产税征收、财产公示奠定了基础，将促进住房信息管理的完善。

　　财经评论员马光远则表示，限购不会永远持续，要逐渐过渡到可替代政策。目前看来，征收房产调节税将会对调控起到积极作用。这首先需要住房信息系统联网，对房产数据进行全面普查。