华侨城负重抢食旅游地产 高速扩张背后风险隐现

　　日前，华侨城对此前媒体曝出的“华侨城负债高速扩张”一事作出回应。

　　华侨城集团投资发展部总经理倪征称，华侨城70%左右的负债率其实并不算太高。目前华侨城经营性现金流为正，短期债务压力并不大，因此公司的资金压力并不是外界想象的那样严重。

　　而事实上，2012年以来，华侨城就相继与与福州、深圳大鹏新区、宁波市鄞州区签署合作框架协议。记者据此前华侨城官方公告显示统计，三个签署项目的投资额分别为不低于100亿、3000万、不低于100亿。

　　并且，据华侨城A第三季度财报显示，公司货币资金为78.3亿，短期借款为68.1亿，长期借款为196.9亿，公司经营性现金流为37.96亿元。净资产负债率高达103%。

　　有分析此前曾指出，华侨城的净负债率横向对比，在同行业中处于高水平，即使是纵向对比其自身，这几年也是一直处于高风险水平。

　　负重“抢食”旅游地产

　　在背负巨额债务，还频频花费大手笔高速扩张，且屡次传出华侨城通过各种途径进行融资的情况下，华侨城方面的回应似乎并不能平息业内人士的诸多揣测。

　　一位不愿具名的分析人士就提出，“即便如华侨城所说，负债率这方面并不是问题，但未来，华侨城能否同时支撑几个大型项目的支出，仍值得商榷”。

　　华侨城加快扩张，多位业内人士称是一线房企竞相涌入旅游地产惹的“祸”。

　　据此前统计，房地产行业前100名房企中，就已至少有1/3介入了旅游地产领域。而2012年下半年以来，进军旅游地产的房企骤然增多。万科、雅居乐、恒大、保利、碧桂园等房地产百强企业中的近七成，也纷纷抢吃旅游地产这块大蛋糕。

　　“以限购为主旨的房地产行业调控政策，严厉地限制了投资和投机性住房需求。不受调控限制的旅游地产以其拿地成本较低的优势，成为各房企眼中的香饽饽”，有业内人士分析称。

　　事实上，在旅游地产吸金能力趋增，各一线房企抢占旅游优势资源之时，“作为老牌旅游地产房企的华侨城当然不会坐以待毙。即使存在恐不能同时支撑几个大型项目的风险，为了保持在旅游地产中的领军地位，华侨城仍选择背重壳走旅游地产扩张之路”，上述人士指出。

　　同质化竞争与房企“对垒”

　　争食旅游地产之战已经打响。2012年10月以来，华侨城分别与招商、恒大在深圳、福州火热对垒。

　　2012年10月10日，华侨城公告称与深圳大鹏新区投资控股有限公司签订合资协议。不久之后，招商地产亦宣布，计划用5年时间在大鹏新区建设天使湾国际滨海生态旅游度假城，预计总投资近300亿元。

　　在此之前，据相关分析透露，政府最终决定让双方都在前期进入，一是想借助双方的背景和实力；另一方面则是认为双方良性的竞争更有利于大鹏新区的发展。

　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，作为滨海项目的大鹏华侨城，如果照搬东部华侨城模式，会对大鹏华侨城的开发运营造成更大的压力。

　　业内人士还认为，从双方目前公布的规划来看，项目今后都将包括旅游度假、高端酒店、商业娱乐等项目，这必然导致双方日后在产品方面形成同质化竞争，项目在发展中或缺乏对游客独特的吸引力。

　　仅仅时隔8天，深圳华侨城股份有限公司又与福州市政府签订了战略合作框架协议，打造大型文化旅游综合项目，总投资额不低于100亿元。10月25日，恒大集团也与福州市政府签订投资框架协议，欲用350亿元打造福州海洋文化旅游城项目。

　　华侨城尽管在旅游地产领域是开山鼻祖，且旅游地产开发经验丰富，但恒大实力饶是不俗。然而，两军对垒，必分胜负。

　　事实上，在旅游地产方面，恒大已有上海威尼斯等诸多成功案例，其旅游项目已覆盖广东、重庆、天津等全国十多个省市。

　　此外，据12月31日公布的《2012年中国房地产企业销售金额TOP50榜单》显示，恒大以923亿元的销售业绩名列第五，而华侨城并未闯入50强。

　　有业内人士指出，恒大的企业实力雄厚，优势资源整合与运营能力极高。更何况，华侨城不尽如人意的资金实力是无法与年销售额近千亿的恒大相比。

　　高速扩张恐成强弩之末？

　　不管华侨城如何与其他房企对垒结果如何，值得注意的是，高速扩张下的华侨城目前仍将欢乐谷等主题公园作为核心旅游产品。

　　中国现有欢乐谷已超过5个，美国地区仅有2个迪斯尼。而如果这些主题公园一旦密集过度，便有可能造成消费者的审美疲劳。

　　况且，美国迪斯尼在上海的入驻对立足于本土旅游地产的华侨城来说，是一个不小的挑战。当旅游项目同质化严重，消费者对于华侨城的旅游项目兴趣缺乏之时，华侨城的高端住宅及商业项目就失去其高溢价的支撑，从而失去高额利润。

　　进而从长期来看，华侨城的旅游综合体项目在未来将会有市场饱和的风险，那个时候，华侨城的这种商业模式将无法复制。

　　宋丁也认为，华侨城之前开发的旅游项目主要是东部华侨城模式的复制，这种模式旅游过重，导致经营成本过大，负重也较高。

　　同时，亦有专家指出，旅游地产具有投资金额大、周期长、见效慢的特点。如果在背负重壳的情况下，扩张速度过快，对当前资金链比较紧张的房企来说，无疑是雪上加霜。（新华网房企新观察/陶婷）