刚需主导 房价稳定 2012济南楼市整体向好

　　楼市持续的调控使得2012年房地产市场成为刚需主导的市场，整个年度刚需楼盘和刚改型楼盘撑起大局，以刚需产品为主要房源的楼盘热销都真实地验证了这一点。成交量的年度变化相应带动房价起伏，上半年与下半年房价两两呼应，先抑后扬；在土地市场方面供需两旺，房企现集中开发格局。

　　　住宅>>

　　刚需主导 改善抬头

　　受楼市调控及限购、限贷政策影响，刚需楼盘成为2012年省城楼市市场主导。以恒大、绿地、中海、鲁能、重汽、天鸿、北大资源、银丰等为代表的年度热销楼盘中，基本都是针对刚需客群推出的两室或三室产品。

　　“上半年中，65万元左右成交房源价格每周比例在41%-42%左右，有时高达50%，这种情况持续有半年时间。此外还有部分一步到位的刚需客群和少部分改善型客群，整个比例能达到90%，刚需市场占主导地位。”山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海告诉记者。进入下半年，特别是“金九银十”传统销售旺季，恒大雅苑、绿地爱丽舍公馆两大刚需楼盘全面放量，以低价优势促动成交，在十月的最后三天，房源成交过千套。

　　在刚需楼盘唱主角之余，改善型需求在下半年时段表现强劲。9月底，位于奥体西路中国铁建·国际城开盘，推出房源264套，均价在9100-9700元/平米之间，销售224套，去化率达85%，其中140-170平米大户型房源全部售罄。11月初，位于章丘的碧桂园凤凰城开盘，当日销售近六个亿，在别墅市场相对低迷的情况下，创造了傲人的业绩；11月25日，华润·中央公园开盘，90-160平米户型吸引2000余人到访，当日成交近600套，销售金额超过6亿；位于文化东路的恒大帝景项目12月2日开盘也取得喜人成绩，174-720平米豪宅引来众多购房者追捧，显示出了极高的市场热度。

　　房价>>

　　V形结构 先抑后扬

　　系列楼市政策的后续影响让今年整个上半年以消化库存为主，“以价换量”成为市场的鲜明特点。在经历了1月份119套住宅的惨淡成交后，2月开发商纷纷采取降价措施，市场上大量库存以“特价房、一口价”形式推出，济南楼市迎来排名前列波“降价潮”，不少楼盘降价幅度甚至在1000-2000元/平米之间；新入市项目也实行“低开高走”路线以带动销量，“五、六”字头价格房源浮出水面。

　　在大幅的优惠吸引下，刚需入市拉动成交出现反弹；3-5月，市场由“刚需低价”向“全面降价”演变，市场成交量增加明显，库存压力缓解；6月是本年市场复苏反弹的爆发点，也是数月市场形势不断好转的积累，市场成交出现全面回暖，出现量价齐升格局。记者调查了解到，中海国际社区、海信慧园、外海·中央花园等楼盘率先反弹，价格较前期有了一定程度的涨幅，每平米涨价在200-600元左右。

　　一直到11月份，济南楼市出现连续5个月成交攀升，部分楼盘也根据市场大好形势相应提价。记者调查了解到，下半年，在新入市楼盘或者既有在售楼盘的加推中，产品定价均有提高，位于东部奥体片区的一楼盘项目，以高端产品入市，将价格拉升至与周边项目有近千元每平米的差距，开盘几近售罄。“接下来项目会进行三次加推，每平米价格涨幅在300元左右，客户接受度挺高。”西部一楼盘置业顾问告诉记者。

　　“上半年为消化库存多以价换量，下半年随着成交量的回升，楼盘项目多根据自身销售情况调整价格策略，有些房企已提前完成年度销售任务，涨幅价格变得理所当然。”业内一人士说道。同时他表示，随着改善型需求的相继入市，购房者更加注重楼盘配套与社区内外环境，价格已不是买房考量的首要因素。

　　　土地>>

　　供需两旺 集中开发

　　根据济南市国土资源局统计数据显示，截止到12月6日，济南市共出让土地143宗，成交106宗，整体市场呈现供需两旺态势。

　　在今年的土地供应与成交中，济南西客站片区尤为活跃，成为开发热点。有数据显示，在前三季度中，济南土地市场共成交87宗土地，其中西客站片区共41块，占了总成交量的47%。11月份，济南市国土资源局出让18宗土地，其中12块位于西客站片区，比例高达近七成。在西客站成交的土地中，恒大、绿地、中建抢滩，11月底金科地产加入，一举签下6幅土地，西客站土地热度彰显无遗。

　　除了西客站，位于高新区的化纤厂地块也成为今年土地市场的一匹“黑马”，将保利、万科、莱钢等房企招至麾下。4月18日，莱钢以5.4亿元拿下化纤厂107亩黄金地块，建筑面积达176155平米；6月22日，化纤厂B-2地块被保利地产以12.1亿元摘得，约合168.6亩，折合每亩地均价为718万元；12月3日，化纤厂土地再次引来万科、保利、中海等房企前来角逐，最终经过28轮竞价，该宗土地被济南万科房地产开发有限公司以15.8亿元拿下，这也是万科通过招拍挂方式在济南拿下的首块土地。记者了解到，该地块面积为191417.9平米，约合287.12亩，万科拿下该地块之后，约合每亩550.29万元。

　　“下半年以来济南房产市场成交一直不错，对企业拿地有激发作用，同时也有房企开发的单一项目进入销售收尾阶段，拿地开发成为必然程序。”以内一人士表示。(记者 陈晓翠)