楼市挤泡沫 路在何方？

　　作为国内“炒房团”的大本营，同时也曾经是国内房价上涨较快的城市之一，温州楼市在这一轮调控中，为何跌得如此惨烈？本报记者深入温州楼市一线，试图找出领跌的原因。

　　“限购”直接压垮房价

　　温州房价疯狂上涨戛然止于“限购”，这是一个公认的事实。2011年3月14日，温州版“限购令”正式实施。

　　尽管国内多个城市出台楼市“限购”政策，但是记者发现温州版“限购令”相对更为严厉。其对购房资格作如下规定：本市户籍居民家庭，及能够提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，只能在本市新购买一套商品住房(含二手存量房)。这条规定显然要比杭州严格，因为杭州规定，如果是杭州户籍的居民家庭，只要名下无房，可购买两套住宅。

　　本地人被限购了，而在温州打拼的外地人，由于当地房价过高，选择在温州购房定居的人数并不多，在这方面温州的吸引力显然远远比不上杭州。也就是说，“限购”政策在温州楼市产生的效力，比其他城市要大得多。

　　企业不景气拖累楼市

　　去年下半年，温州企业家“跑路”现象引发全国关注。温州企业景气指数骤降，对当地楼市产生了强大的冲击波。

　　这一股冲击波首先波及温州二手房市场。去年10月份以后，温州二手房挂牌量猛增，出现了抛售潮。如果只是普通投资客，对资金需求并不那么饥渴，可能抛售的意愿还并不那么强烈。但问题是大量房东同时又在经营其他公司，急需通过抛售房产来回笼一部分现金流，以解燃眉之急。抛盘量远大于需求量，最后的结果就是二手房价迅速下跌。从原先一套房子几个人抢，到如今几个房东抢一个购房者。

　　企业不景气直接造成温州民间资金紧张，再也无力继续支撑疯狂的楼市。此外，企业不景气还意味着劳动就业岗位的减少，直接影响到城市的人口规模。统计数据显示，温州最近两年人口减少10万人，这对楼市而言也是一个不小的打击。

　　温州房价下跌先从二手房开始，然后波及新房，这样的情况跟杭州刚好相反，在全国也算是一个特例。如今温州二手房市场的抛售现象仍在继续，这将对当地楼市造成很大的心理创伤。

　　房价畸高泡沫成分大

　　怎么涨上去的就怎么跌回来，这样的话来形容温州当前的房价，似乎很形象。如果说温州市区房价2万元/平方米尚属合理的话，那么突破3万元/平方米就显得有些不正常了。

　　温州人喜欢买房，这可能跟温州人的秉性有关。温州地属山区，土地资源相对稀缺，很多温州人骨子里有一种购房情结。前几年温州民间充沛的资金，也为温州人投资房产提供了强大的资金支持。而一旦先期的房产投资获得巨大利益回报之后，后续的疯狂也就不可避免。

　　相比杭州或者其他城市，温州楼市的体量显然要小得多，这就相当于是一个小盘股，理论上说更容易被操控。温州房价前几年疯涨，就是被大量投资资金操控的结果，当然温州土地供应量偏少，这也是重要推手。

　　房价高峰时，温州东向不少楼盘售价普遍高于6万元/平方米，这样的价格比杭州不少市中心的房价还要高。无论是居住价值还是人口凝聚度，温州显然无法跟杭州相比，但是房价却高过杭州，显然前者的房价泡沫更大一些。一旦支撑房价的资金和市场需求出现重大变化，房价大幅下跌也就成了可以预见的后果。

　　此外，温州这几年的房产项目主要是200平方米以上的豪宅，鲜有低于2万元/平方米以下的刚需小房。相比之下豪宅的价格水分更高，跳水的时候自然也会更猛烈一些。

　　购房需求大幅下降

　　温州楼市是一个相对封闭的市场，很少有外地人去温州买房，因此某种意义上说买家和卖家都是温州本地人，市场需求总量也就那么大。

　　本地人缺房吗？说缺，也可以说不缺。说缺房，是因为一些工薪家庭的子女要结婚了，如果之前没有投资房产，那就得准备一套新房；说不缺，那是因为实在买不起房子的话，可以先跟父母一块住，等有经济实力了再买房。

　　记者调查温州楼市期间，发现温州楼市当前的购买主力有三类人：准备结婚的年轻人，为小孩准备学区房的父母以及改善居住条件的家庭。由于投资客集体撤离，这些群体构筑的购房需求量，相比“限购”前已经大幅下滑。当前温州楼市无论是新房市场还是二手房市场，库存量不断攀升，就是这种供需关系严重失衡导致的恶果。

　　此外，以往的温州楼市中，来自瑞安、乐清等县市的投资客占有较大比例。如今，这些人的身影已经不见踪影，即便有购房需求，他们宁可选择购买当地的房子。这对寒冬中的温州楼市而言，无异于雪上加霜。

　　开发商选择亏本保命

　　一向精明的温州人，善于在恶劣环境中作出决断，选择一条能够走向光明的道路。当房价大跌之势无可挽回之时，温州开发商及时扛起了降价大旗，甚至亏本贱卖来“保命”。

　　“以价换量，哪怕是亏本了，在这样的形势下，是一种明智之举。时间就是成本，如果卖不出去，房企的资金就会更加紧张。”温州朗兆房产营销有限公司董事长叶维坚肯定开发商的这种策略。楼市低谷期，亏本销售已成为温州开发商的自觉意识。

　　当然亏本销售的前提是，还有本钱亏得起，否则只能卷铺盖走人。温州房企虽然还没有出现破产、烂尾的先例，但是温州企业之间股权交易非常活跃，温州房企之间的股权转让也非常频繁，同时多家房企联合拿地开发的风气盛行，这也在一定程度上为房企大幅降价提供了资金支持。(记者 蒋敏华)