广州住宅、商业用地出让将限地价 “地王”难再现

　　住宅用地溢价145%以上将竞配建保障房

　　商业用地可能将竞配建社会公共停车位

　　广州就《关于规范我市国有土地使用权出让工作的意见（征求意见稿）》（以下简称《土地出让意见》）、《关于进一步规范前置审批用地公开出让及前期投入补偿有关问题的意见（修订稿）（征求意见稿）》（以下简称《前置用地出让意见》）面向社会公开征求意见。 根据两份文件规定，未来广州在住宅及商业用地出让上均将限地价，而商业用地竞配公共停车位也将缓解广州的停车难问题。

　　“地王”难再现，缓解停车难

　　根据《土地出让意见》，商品住宅用地及商业用地的出让均不再设立任何准入门槛，但均将设立配建保障房或是公共停车位的要求，而城市重大标志性建筑、大型城市综合体、大型旅游项目用地、经营性科研设计用地、营利性医疗、教育、养老等社会事业用地将设立一定的行业准入门槛。

　　其中，住宅地块采取“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出让。“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”的限价按照土地出让起始价格的145%设定。

　　在商业用地上，将探索采取“限地价、竞配建社会公共停车位个数”方式出让。按照这种模式，未来广州将很难再出现溢价超高的“地王”，而商业用地竞配建社会公共停车位个数也将提高广州的车位供应，缓解停车难问题。

　　《土地出让意见》要求，在住宅用地及商业用地的起始价格设定原则上，出让起始价格拟定以市场评估价格为基础，且不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和。

　　　前置审批用地将全部公开挂牌出让

　　为了盘活历史的各种“问题土地”，昨日广州还对《前置用地出让意见》公开征求意见。据了解，前置审批用地将全部以公开挂牌方式完善土地出让手续。

　　根据《前置用地出让意见》要求，前置审批用地公开出让前，市国土房管局应与原用地方签订前置审批用地处置协议，其中前期投入补偿款将按照经营性用地与已拆迁结案但涉及回迁安置补偿的地块两种类型核算。

　　对于经营性用地，已征地结案，或者已拆迁结案且没有回迁安置补偿的地块：土地实际成交价格小于或等于出让起始价格1.3倍的，按实际成交价格分别以农地50%、利用历史用地55%、城市房屋拆迁60%的比例，作为前期投入补偿金额，其余作为政府土地收益。

　　土地实际成交价格大于出让起始价格1.3倍的，以出让起始价格的1.3倍，按上述比例确定前期投入补偿金额，其余作为政府土地收益。

　　对于已拆迁结案但涉及回迁安置补偿的地块：前期投入补偿基数为出让起始价格与按相应用途基准地价计算的土地纯收益之差。出让成交价格高于出让起始价格的，按规定比例追加补偿。

　　名词解释

　　限地价

　　对公开出让的商品住宅用地设定公证保密的限制地价，竞买人报价不超过限制地价的价高者得。

　　竞配建

　　当竞买人报价达到限制地价后，竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积者为竞得人。

　　前置审批用地

　　已核发用地文件但至今未办理土地有偿使用手续，以及领取建设用地批准书的各类经营性用地；未核发上述用地文件，但规划部门已核发《建设用地规划许可证》，且确因规划实施需要完善相关用地手续实施建设的。