印花税新政重压港楼市

　　分析称成交量或下滑一成半 

　　利好内地豪宅市场

　　港澳地区近日相继出台额外印花税法案以应对内地投资客购房比例快速上涨，抑制房价快速抬升。业内人士认为此举将摊薄内地买家比例，同时可能利好国内一线城市豪宅市场。

　　香港特区政府决定自10月27日起推出针对楼市的新措施。将提高针对炒楼的额外印花税，买楼半年内转手须征收成交价20%的额外印花税。此外，非香港居民及公司买家须再征收15%的额外印花税。

　　按此计算，内地买家若在半年内短炒香港豪宅，税费成本将接近四成。此前内地短炒香港豪宅所有税费相加仅需不到两成。

　　业界对于经济手段维护房地产市场健康发展是否会成为未来内地楼市调控的重要手段展开了激烈的讨论。

　　痛击短炒，成交速冻

　　10月27日以来，香港楼市出现“速冻”。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟预计，短期之内该项措施对香港楼市的成交量造成一定的影响，基于内地购房者占香港楼市成交比例的20%左右，楼市成交量将会有10%~15%的下滑。香港中原地产研究部提供的数据显示，2012年三季度，内地个人买家购买香港一手私人住宅成交宗数占总成交宗数的23.1%，成交金额占比31.2%。

　　中原地产研究部高级联席董事黄良升指出，美国QE3推出后，本地买家入市日趋积极，持续摊薄内地买家的比例。加上第四季度有多个中小型住宅楼盘推售，随着香港新的印花税措施的实施，估计内地买家比例进一步被推低。

　　查阅相关资料，记者发现香港特区政府在2010年11月就推出过额外印花税的措施以控制房价的快速上涨。将2000万港元以上的楼宇买卖印花税税率由3.75%提高至4.25%，同时不再容许2000万港元以上的楼宇买家延交印花税。在此之后，便出现了2011年香港楼市全年成交量大幅下降。

　　然而香港中原地产研究部数据显示，内地个人买家在港购买一手私人住宅的比例快速增加，2011年三季度达到高峰，占到总成交宗数的42%，成交金额占比更是超过半数，达51%。

　　黄良升指出，“虽然，随后这一比例有所下降，但香港特区政府方面认为，近段时间内在香港转手房产而需缴付额外印花税的个案有上升迹象，可能是因为楼价急升，5%的额外印花税已失去了应有的作用，便有了此次新政的推出。”

　　港澳新政可借鉴

　　香港财政司司长曾俊也公开表示，香港楼市与经济表现严重脱节，流动资金过剩，今年前9个月累升20%的楼价已经是市民难以负担的水平，QE3带动通胀升温，令楼市火上加油，因此要推出新一轮管理需求措施。

　　无独有偶，香港推出楼市新政的第四天，澳门关于转移不动产的特别印花税法案开始生效，外地人在澳门买楼需多缴10%印花税，且按揭成数比澳门本地人低10%。

　　港澳地区相继出台的额外印花税法案引起了内地业界的关注，甚至有专家视之为替代限购的良策值得借鉴。

　　某指数研究院上海分院研究总监杜丙国表示，香港、澳门额外印花税的做法，是通过税收制度上的调整来控制外来人口的购房需求，所产生的非议要远远小于行政命令。就限购而言，杀伤力也相对较小，想买房有能力买房的人群仍然允许购买，只是需要付出更高昂的代价。这样的税收措施，作为一个短期手段，其弹性掌握在政府的手中。

　　陈晟认为，未来政府的政策更多地会退出行政手段，而动用法制手段和经济手段。主要是差别化的信贷和不同的税收机制，包括额外印花税的模式对内地的地方政府来说也是有效的手法值得借鉴。

　　值得关注的是，10月中旬，国务院总理温家宝在中南海召开行业协会负责人、部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会时表示，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。中国房地产研究院副院长杨红旭表示，注重市场的经济手段和法制手段，才是维护我国房地产市场健康发展的长期之策。

　　刚性需求更敏感

　　不过，针对印花税的上涨对抑制楼价快速上涨的效果仍有待观察。

　　陈晟指出，额外印花税的措施短期之内确实能立竿见影，对成交量打击严重，但长期效果还有待考量。从新加坡、澳门等地的经验来看，尤其是对价格敏感程度较低的豪宅市场而言长期影响有限。

　　杜丙国表示，新措施更多的是对于投资者心理上的影响，形成市场观望气氛，导致一段时间的成交低迷。但当投资者习惯并将其计入卖房的房价之后，反而有推高房价的嫌疑。

　　德佑地产研究主任陆骑麟分析，这项政策使成本转嫁给下家的可能性加大，这就违背了政府对于控制房价过快上涨的初衷。同时，对中低端刚性需求影响则远大于高端豪宅。

　　知名财经评论家叶檀在博客中表示，此举是为了抑制非香港居民短期炒楼。外来短期投资客不得不考虑退出房地产市场的高成本，从而减少对香港物业的投资。但考虑到土地财政、外来移民、外来货币汹涌，新政并不具备长期效果。

　　杨红旭分析，2010年推出额外印花税后，香港楼市并没有如预测的那样，击退投资投机者需求，相反，香港房价再次赶超1997年亚洲金融危机前的历史高点。由此可见，税收政策见效需要一个过程。尤其是当人们预期房价还将上涨的时候，增加的税负，很容易被转嫁到买方头上。

　　杨红旭进一步指出，但不能就此否认税收手段对于稳定房地产市场的重要作用。重税之下，10月27日以来香港楼市出现“速冻”，虽然还需时间来观察新政效果，但缺少了足够的投资投机需求，香港房价已不可能持续大涨了。