正能量 楼“势”论剑——地产沙龙之惠丰湖畔

　　6、7月份央行两次降息，各地政府陆续出台楼市微调政策，楼市频现回暖迹象，唐山楼市成交量在这段时间也达到年内新高。但7月下旬，国务院派出8个督查组赴16省市检查房地产调控落实情况，房产税征收范围又将扩大，国家调控依然不放松。

　　2012年下半年唐山楼市是渐趋回暖，还是观望博弈？复杂困局，营销新思路又将如何突破？

　　惠丰湖——唐山城市新名片，据统计，有将近五成左右的人愿意在惠丰湖畔置业安家，这是唐山的最后一块价值洼地吗？

 地产沙龙活动现场

　　　　主办时间：2012年9月5日下午3点

　　　　主办地点：唐山国丰维景国际大酒店惠临会议厅

　　　　主 办 方：搜狐焦点唐山站

　　　　支持媒体：河北广电唐山移动数字电视　　

　　【刘相龙】非常感谢各位的光临，开始之前我现邀请一下各位，我们有一个搜狐焦点俱乐部，就是唐山房地产经理人联盟，我们给各位准备了一个证书，邀请各位加入我们的俱乐部，以后有机会我们都可以举行一些活动，有时间可以沟通交流一下，在我们的平台之上把大家聚在一起。现在我依次邀请一下各位，给各位发一下证书，谢谢。

　　接下来我们就把这个地产沙龙交给我们的新闻编辑乔双霞，我相信各位都是专家，希望通过我们的平台提出一些声音，如何更好的把这个区域的价值挖掘出来，希望各位能够畅所欲言。

 搜狐焦点唐山站新闻编辑 乔双霞

　　【乔双霞】谢谢各位老总参加我们今天的地产沙龙，首先介绍一下到场嘉宾，

　　恒益湖岸龙城 (论坛)总经理 王彩云

　　恒益湖岸龙城的营销总监 褚宁

　　唐山万力置业有限公司副总经理 陈建听

　　君熙太和 (论坛)销售经理 李红杰

　　我们本次活动还请到了河北广电唐山移动数字电视的主编张丹妹女士。　　

　　现在咱们直接进入这次沙龙的主题——楼“势”论剑，从今年年初的时候，楼市整体还是不太乐观的，在6、7月份央行先后调息两次，对楼市有一个比较好的背景，市场里面的刚需，有条件的人给我们一些放量，我们的楼市出现一个新高。看7月份，根据数据统计，唐山本地成交量达到了6000多套，8月份销售量也没有多少下降。有部门预测，下半年国家会出台政策限制楼市的回暖，我们围绕这个话题来展开我们的地产沙龙。

　　结合丰南区惠丰湖这里的情况，我们探讨一下作为丰南区的房企如何做好下半年的工作？根据7月份和8月份的成交量，我们成交量回升的原因是什么，主要原因是央行降息吗？

 搜狐焦点唐山站执行首代 刘相龙

　　【刘相龙】就在这几天，地产股突然爆发，大盘又开始拉动了，这个或多或少的释放了一些量，先请恒益的王总预测一下今年下半年，这个黄金周，您对楼市是保持乐观还是持续观望？

　　【王彩云】我感觉不是太乐观，对老百姓来说，首先是从心理上已经对楼市有点疲倦了。其实，唐山六七月份的房价也没有怎么降，去年的国家调控对房价的影响也有限，房价回落并不明显。房价没有下降，造成我们这个形势很无奈。

　　【王彩云】我们怎么宣传消费者都疲了。从去年九月下旬开始特别明显，“金九银十”不仅没有出现，而且是彻底的凉。

　　【刘相龙】政府起了主导作用。那您对今年楼市的观点是不乐观，还是观望？

　　【王彩云】现在政策调控对市场的影响也不大了。老百姓已经对楼市已经开始疲倦了。现在置业的下去一大批，现在二十五、六岁年轻人就开始买房了。唐山房价调控之前在6000多，现在也是6000多，说明我们唐山市场还是比较平稳的，这个调控对唐山来说意义不大。

　　【刘相龙】对开发商来说有一些影响，但是不像一线城市这么厉害，对这个话题万力的陈总有什么看法？

　　
 唐山万力置业有限公司副总经理 陈建听

　　【陈建听】房地产本身存在两个部分，一个是买的起房子的，还有一个是经济房。后者会根据自身的财力和需求去置业。对于前者，一个是投资一个是需要。中国的整个房产以及前几年的房产，一直上升，大多是由于投资需求吵起来的。但是根据中国人“买涨不买跌”的传统心理，你越跌我越害怕，所以这个调控也没有带来多大的效果，但是对南方房价偏高的城市，房价跌的比较明显一点。但是从整个来说的话，一些商业性不强的地方，整个房子都不好卖，我相信国家会在这个方面进行调控的。毕竟房地产市场它带动了太多的一些相关的业态。总体来说，现在随着这个七月、八月调控，不是说今年调控而是每年的七、八月要调控的，这个是需要的，下半年很多年轻人结婚，这个是需要考虑的事情。

　　【褚宁】温州的房价降的蛮厉害的。

　　【陈建听】我们那边的县级市，它的房价是超过温州的房价，我说的是住宅，现在是一万八。

 恒益湖岸龙城营销总监 褚 宁

　　【褚宁】所以我们看现在唐山的房价太低了，他们那边的房价非常高。

　　【陈建听】唐山这边的房价是可以投资的。

　　【褚宁】其实这里面我觉得还是南北的理念问题，浙江的人有了钱就买房，而且就是从祖祖辈辈这种经验来讲，事实证明他们这样做是对的。唐山人有钱先买车，房子现在来说还是比车子这种消耗品保值。还有就是北方人对居住品质的要求不高，但是已经在慢慢的在改变。

　　【乔双霞】刚才几位老总都谈了对唐山楼市现在的看法和未来的展望，那么我们就目前国家对楼市调控的态度来说，今年下半年我们的楼市走向会怎么样？针对丰南这一块，大家有什么感受？

　　【褚宁】唐山是一个经济上很富足，但是文化娱乐上很贫乏的城市。大家都有这个能力去消费。我们是去年三月份开始动工的，当时整个新城区是看不到人的。到了五月份，我们的这个楼逐渐出来。唐人街是去年五一建成的，当时在唐山是比较轰动的。唐人街一开放比今年要热闹太多，因为它把江南的水景结合惠丰湖做的还是相对比较有格调。然后经过今后的时间，包括君熙太和、港岛中心 、万力、韩国城、政府层面的一个珠宝城、刘老根大舞台、唐山大舞台，还有宾馆，整个沿着京唐运河有这么一个景色，还有主题公园、奥体中心，这些项目一进来之后我们就感觉不孤单了，大家一起来做丰南这个市场。我觉得丰南今天在唐山已经形成了一个少有的，而且是不可复制的版块，所以我们也切身体会到今年和去年的反差比较大。虽然今年市场我们感觉还是没有太大的转机，但是我们的投资量，还有对丰南区认同的人，除了丰南区之外的客户有所增加。我觉得这个新城区随着这些项目逐渐完成或落体，未来的整个丰南新城区应该会变成上海的浦东。

　　【乔双霞】可以说丰南是唐山新崛起的价值洼地吗？

　　【褚宁】我觉得丰南作为唐山的潜力，未来会超过凤凰新城。下半年的楼市新城区，对商业我不是很了解，但是从商业面上来说，我觉得各省市又出台政策刺激经济，比08年力度要大。对有投资理念的人来说，新城区的住宅包括我们依托背景的商业，越来越多的人认识到了这块宝地。从整个城市规划来说，丰南是唐山少有没有地上管线的地方，而且整个区域的居住密度很低，凤凰新城的环境不一样。丰南这边住宅也好，商业也好，与文化有机结合，密度很低。再者河北省把新城区当成形象窗口来打造，丰南每个礼拜都有中央或各省人员来考察、学习。

　　【刘相龙】褚总的话就谈到了我们的第三个话题，作为唐山的新的名片，价值是孤掌难鸣，还是需要大家一起来做势的？

　　【褚宁】像陈总那边，和我们的卖点一样，李总那边都是卖点，都是一万三，都是好点。

　　【刘相龙】所以有的时候可能整个区域的版块需要大家一起来合力，来共同的增长，陈总您也说一下。

　　【陈建听】因为本公司一直也没有参与住宅的建造，一直是商业地产为主，所以下半年如何，就谈谈我个人的看法。整个以商业来说的话，刚才也提到了，现在很多投资都不景气。我觉得一些商铺，各个地方的一些市场的租金还是比较划算的，所以对商业会有比较良好的前景。住宅的话，现在这个楼市供不应求，现在选择性多了，这些消费者可能对住宅的户型，物业管理等舒适度这方面要求的比较多了，像君熙太和这方面做的比较多，而不是单一的说这里有楼盘我就买，现在购房者大多买房前会进行一个对比了。

　　【刘相龙】李总呢，君熙太和进驻丰南不是一天两天决定的事情，之前有一个在运作，应该会有一个长期的观察，其实我觉得应该是看好丰南未来的发展前景的。

君熙太和销售经理 李红杰

　　【李红杰】应该说我们公司只做高端产品，我们对丰南这块区域，包括这块版块是非常看好的。但是就下半年楼市来说，我觉得主要还是两个方面，首先是政策未来走向不明朗，投资需求在今年的市场几乎看不到，目前我们的产品作为投资的可能性也不大。我们产品的吸引力主要是针对一部分改善型住宅的需求，还有一部分是刚性需求，现在很多人也是在观望。但是就目前这个情况来说，从行业来说，像钢铁，丰南的国丰这些，包括瑞丰钢铁这些大的钢铁企业他们今年开始总的业绩不是很好，可能对我们的销售有一定的影响。但是说当置业的人们看到我们的产品，认可我们的品质，或者我们的服务的时候，可能会刺激他们出手买房。对于下半年市场我们觉得应该不是特别乐观，但也不至于太悲观。因为我们坚信产品好，能够影响和带动一批对住所有一种品味需求的人置业。

　　【刘相龙】还是迎合买房人的需求，有针对性。整个区域价值的体现离不开商业，离不开交通，像褚总说的我们丰南区电线看不见，这个是很大的改变，可能唐山市区里就能看见电线，可能给我们大家做产品创造了一个很好的条件。

　　【乔双霞】这就到了我们这次地产沙龙话题核心问题了。今年的“金九银十”还会不会像往年一样非常重现。作为房企，会采取什么措施来吸引消费者购房呢？

　　【刘相龙】这个就像刚才李经理说的，不乐观也不悲观，所以就需要一些方法和策略，“不以物喜”，这个可能对我们营销来说是一个很大的挑战，怎么做出成绩，可能是我们营销上的一大进步，这个金九银十我觉得也是今年的“收官之战”。

　　【褚宁】今年应该会比去年好。去年从十月份之后，从“十一”发展，唐山感觉是跳楼一样的感觉。从这个时间切点和气侯结点上面来说是越来越淡，前些年是五月份黄金周，十月份“金九银十”，现在楼市这种规律基本已经被打破了，可能淡季的时候也不淡，旺季的时候也不旺，没有办法按照原来的节奏去考量。但是我觉得今年应该比去年好一点，就是说大放量。房地产作为支柱产业的低迷，导致了很多相关行业、市场都陷入危机。房地产亏了20个亿，98%的亏损。那么我觉得这个是转不了的，还得走老路。

　　【刘相龙】现在可能又是一个恶性的循环，所以说“金九银十”看来大家还是没有什么兴趣，刚才李经理说同意不乐观了。

　　【王彩云】反正就是平淡。

　　【李红杰】就是一月跟十月没有什么区别。

　　【刘相龙】但是我觉得陈总还是可能不一样，因为您是商业。

　　【陈建听】其实我们商业可能没有这个“金九银十”，按照这个进度进行开盘，其实今年在这里我会看到“银十”，“十八大”过后我们就会开盘。我们这个策略和住宅的策略是不一样，我们是注重后续的推广，用什么样的方式把市场推广出去，这样让这些投资者更加了解这个店面的价值，所以整个媒体上的推广不是我们主要的推广，主要是市场开业后，我们在原来销售方面会增加，这个时候会增加五倍以上的推广。

　　【刘相龙】是去招商吗？

　　【陈建听】我们22号就有一个推介会，这个性质就是我们前期的VIP，是卖出去的，让他们把整个项目详细介绍一下，业态的放松，还有一个厂家的签约仪式，因为现在还没有真正的签约，就是把几十家大的企业签约了，这样一个形势。其实在这个300公里经济阶层，是没有这样一个专业市场，所以我们整个着陆不单单定位在唐山，还有渤海湾。后面一个战略合作也是我们一个营销模式，就是300公里经济圈，一个旅游战略。

　　【刘相龙】做一个路演。

　　【陈建听】正好政府放在这里的政策也是主题公园，其实我们这个也是招商过来的，是这样的一个配套，像无锡一年的旅游游客，大概500万人次。

　　【刘相龙】你看到的唐山是个能源城市，还是个旅游城市？

　　【褚宁】现在（唐山）开始转型，以前是个重工业城市。

　　【陈建听】唐山现在沿着“对外开放”的这条思路，对全国各地招商引资，特别是丰南这边也是，已经看到好几家商业住宅了。它可能会成为另外一个CBD的整个配套，有购的，有吃的，有玩的整个一体化。

　　【刘相龙】刚才我就想问一个问题，唐山和丰南毕竟还是有一段距离，这两点之间的联系还是有待提高。价值大家看到了但是还没有挖掘出来，这个价值排名前列存在什么地方，另外怎样来做，这个是需要我们整个丰南包括惠丰湖应该去重新考量的。文化价值是否可以植入，或者说从哪里挖掘出来？比如说挖出一个什么遗产以它为中心去打造。

　　【刘相龙】就是说不管是旅游的人，还是本地的人，提起这个地方来，这里怎么怎么样，比如来北京，王府井我们就要去，我们来到唐山就去惠丰湖。是不是还是应该有一个规划，有一个业态规划。

　　【王彩云】规划是挺好。

　　【陈建听】唐山这边好多人不了解唐山，他也要做一些自己的品牌。唐山现在大力招商这种商业地产业的项目，找一些自己的宣传，宣传自己。

　　【刘相龙】看来营销也不能按正常方法出牌，首先了解这个城市的文化，再做些策略。

　　【李红杰】没有一个好的政策来吸引这些“走出去”的人返乡。现在需要有一个好的安家置业政策来吸引人才，然后开发和建设唐山。

　　【刘相龙】其实我们今天的话题大家还是畅所欲言，我们谈的还是有一些挖掘出来，特别是我们丰南区的价值还是需要我们搜狐焦点再策划一些话题，到时邀请各位再做深入的讨论。

河北广电唐山移动数字电视主编 张丹妹 

　　【张丹妹】问您一个问题，陈总您来唐山不久，您来的时候对唐山有了解吗？

　　【陈建听】我最初的了解是四月份，对我们项目的考察，我们六个老总过来一起考察，考察这个政府也带我带唐人街，以及其他地方的一些观察，原来这个城市不是想象中那么差，很好的，所以我们这个项目在这个区域里速度较快的定下来。

　　【张丹妹】您觉得唐山最吸引您的地方是什么？

　　【陈建听】唐山就是等待开发的一个城市，你来的太早要等待时间。来的太迟的话，要晚了，我相信这边，唐山丰南这边，整个开发不得了。所以我说唐山这边有钱房子多买点。现在我们那边的土地04年是几十万拿下来，07年旁边的他拿的是一百八十万一亩拿下的，就是土地涨的话，依托我们这个市场旁边的土地涨了，这个就是一块土地分成了，以前是几十万现在是几百万。

　　【张丹妹】我觉得你们一直挺有勇气的，总是排名前列个吃螃蟹的人。

　　【陈建听】我们来的太早，没有因为开发的时间太长，资金各方面都是问题，太迟的话大家项目都来了，去招商的政策也建好了，土地也涨价了。

　　【张丹妹】以后在唐山这块还有什么打算？

　　【陈建听】我们从公司考虑，在唐山可以开发几个项目，这个其实就是在北方的一个项目，当时我们来这里少有的一个，到底是什么政策，所以我们不了解，但是实际上我们来了。

　　【褚宁】丰南在同一水平线上比其他地方要好的多，北方来讲的话，相对可能没有南方那么高效，要差一点，但是在北方城市这几年经济也很好，包括服务上面也好确实在改进。

　　【张丹妹】李总咱们公司选择在唐山建筑一个高端的住宅区，在宣传销售方面您有什么打算？

　　【李红杰】宣传这方面我不负责，我就不提了，销售这块，我们还是觉得就是说丰南，觉得丰南确实说有钱的人是不少，但是唐山是一个重工业的城市，人们以前对这个买好车比较重视，但是对于买好房或者收藏这种豪宅就是比较没有概念。以前那种概念，是值得让他去拥有，或者让他去住，就像王总说的去海南买，那里的环境空气好，包括豪宅的品质打造的好。我们是设计一米九宽，一般的阳台是一米二，我们是观湖的好地方，我们刚才提到的人才的流失，我们让他觉得唐山会建的越来越美，有这样一个豪宅，让他觉得住在自己家里是一个身份地位的显示，让他住在自己家里也能看到好的景色，是很惬意的生活，我们就是要让唐山的人会觉得由于我们开发的房子更爱他的家，会给他一个更好的生活。还有我们的物业，就是其他的小区物业也许做的垃圾清理这方面等等一系列的东西不够细致，不够到位，我们争取给业主提供一个英式的管家式的服务，有什么事儿都可以找物业帮你解决。

　　【乔双霞】各位老板都谈的很尽兴，我们今天就到这里，以后有机会再继续，感谢给位老总参加我们的地产沙龙。

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