房东们 租房合同备案了吗？

　　又闻房东因租房合同不备案不缴税费而遭受处罚。

　　上周，南山区沙河街道白石洲村、下白石村、塘头村3栋出租楼宇的业主因未依法缴纳房屋租赁税，已被立案查处。据街道流动人口和出租屋综合管理所查违执法队工作人员介绍，根据相关规定，追缴税金加上处罚金，3名业主每人罚款都在3万元以上。

　　当下，不少深圳人都属于“房东一族”。然而，知道租赁合同要登记或备案的租客，而大多数房东和中介在知悉制度的前提下，情愿选择逃避。

　　有律师表示，房屋租赁管理法则的核心就是租赁合同登记制度。为何这么多房东选择“隐身”？一切皆为逃避税费。

　　租客大多不知租房要缴税

　　据二手房数据监控中心数据统计，今年上半年深圳租赁市场二手房商圈搜索比例前三位分别是龙岗布吉商圈、宝安龙华以及西乡商圈。记者实地走访的情况是，大部分租房客不知道出租屋合同备案、缴纳税费的问题。

　　“我和房东签了合同，但他从没提过要缴税啊！”吴小姐2009年从桂林来到深圳打工，一直租住在布吉上水径附近一套一居室的房子。但对于租房或出租房需要缴税，她坦言闻所未闻。

　　吴小姐表示，所租住的房子月租1000元，房东陈阿姨就住在附近，每个月除了收租日见到她，平时也没怎么交流。“我记得租房的时候，都没提起过合同备案、缴税的问题。”吴小姐还肯定地告诉记者，年近七旬、子女不在身边的陈阿姨主动缴纳税金的可能性很小。

　　目前住在西乡某公寓的何先生对记者说，不仅现在住的出租屋没有合同备案、纳税，他自己又将之前租下的另一套房子转租给来深大学生，也没有备案和缴纳税金。“如果要缴纳的话，是不是原房东补交就可以啦？”何先生对此一头雾水。

　　相对而言，租住在罗湖区西湖小区的欧阳先生对租赁合同备案的了解则深刻得多。

　　欧阳先生来深打工15年，一直没有能力置业，一家人和两个弟弟同住在一套三居室。欧阳先生的儿子在老家出生、深圳长大，今年已经到了入学年龄。

　　可是，当欧阳先生准备给孩子报名小一学位时，教育部门要求的“租赁合同登记、备案材料”把他的孩子挡在校园之外。

　　欧阳先生说，当时为了让孩子能顺利申请学位，他多次请求房东出面补办合同备案，所有费用他愿意独立承担，但房东害怕被罚依然态度坚决，不肯协助。对此，欧阳先生非常无奈，孩子无法申请到小学学位，最可行的办法就是将其送回老家念书。

　　千元房备案后每月多交60元

　　记者上周加入龙岗某小区业主的群，并在群上发布了关于合同备案以及缴纳税费的问题，群上78名业主最终有17名回复了记者的提问。

　　17名业主中，有10名业主称目前有房屋在出租。对于合同备案和缴纳税费问题，过半业主表示略有耳闻，但从没主动上门备过案，更别提缴税了。

　　“身边有几个朋友都是做房东的，大家都有共识，没听说过哪个主动备案缴税的。”一位业主表示，他也遇到过为了给孩子申请学位的、租房开公司需要开具发票到地产办理税务登记的房客。“这种情况就扯皮了，我们不会掏这个钱。到最后，房客急了，多是自己全额搞掂。”

　　该业主透露，他做房东有近10年经验，从没试过因为不备案不缴税而受罚。“如果真的需要备案缴税，房租就肯定要上涨，最终还是房客承担一切支出”。

　　不仅业主对合同备案采取“消极抵抗”政策，房地产中介的态度也类似。记者以房东身份询问了宝龙、龙岗多家地铺置业顾问，得到的回答几近一致：只要缴纳中介费用就可以租房，没有一家中介主动提醒记者租房合同要登记备案。当记者主动问及此事时，置业顾问告诉记者，只要租客不需要开具发票，合同就没有登记备案的必要。

　　一位杨姓置业顾问告诉记者，多数房东不愿备案的主要原因还是税费问题，“一套租金1000元的房子，备案后，每个月的租赁税加上管理费就要六七十元，一年就要多交七八百元，小数怕长计，房东肯定选择能省就省。”就算必须要缴税，如果房客不出，房东十有八九选择涨租，支出还是会转嫁到租客头上。

　　宝安1年仅备案8万余份合同

　　记者通过小范围调查发现，深圳出租屋租赁合同登记(备案)的情况不算乐观，大多受访租客不知道备案缴税这一回事，而房东与中介虽知悉相关规定，却依然“铤而走险”。

　　情况果然如此？记者将疑问发函至深圳市房屋租赁管理办公室，但该办以新闻发言人休假无法回复为由婉拒了记者的采访要求。

　　因其交通方便、生活配套完善、租金低廉等优势，宝安区已成为深圳租赁热点区域。记者以宝安区出租屋合同登记(备案)情况为例，窥一斑而知全豹。

　　据宝安区出租屋综合管理办公室统计，全区现有住宅出租屋282.16万套，平均每年递增20.18%；管理系统登记租住人员540.9万人，占全市租住人口的46.6%；纳管各类出租房屋共11182万平方米，占全市已纳管出租屋总面积的45.27%。

　　记者在区综管办2011年度工作总结中看到，2011年，全区共办理房屋租赁合同登记(备案)87573份，纳管房屋总面积3806.35万平方米。全年征收房屋租赁税费4.26亿元，同比增长37.4%。其中管理费2.37亿元，同比增长28%；代征私人房屋租赁税1.89亿元，同比增长51%。

　　在住宅出租屋庞大的总量和年均快速发展的增量面前，一年8万余份的合同登记(备案)量显得很单薄。

　　不备案又不缴税将遭双重处罚

　　记者查阅有关资料时发现，根据《深圳经济特区房屋租赁条例》，房屋租赁当事人应自签订房屋租赁合同之日起10日内，到区房屋租赁管理部门登记或者备案，房屋租赁管理部门依法审查租赁合同后，颁发房屋租赁登记或备案凭证。房屋租赁登记或备案凭证可以用作有关部门办理相关手续的有效证件。

　　在登记或备案之后，租赁管理部门将对房东收取月租金的2%至3%的房屋租赁管理费。此外，根据2008年公布的《深圳市地方税务局关于调整我市个人出租房屋税收政策的通告》，深圳市个人房屋税收月租金低于5000元的，税收综合征收率为4.1%，其中房产税4%，个人所得税0.1%。月租金大于等于5000元，税收综合征收率为6%，包括营业税1.5%，房产税4%，个人所得税0.44%，城市维护建设税0.015%，教育费附加0.045%。

　　也就是说，一套月租2000元的房子，在合同登记(备案)后，每月房东至少需缴纳管理费和房屋税122元。而一套月租为5600元的房子，每月需缴纳上述两项费用至少为448元。

　　如出租屋没有进行合同登记或备案的，对出租人或者转租人在租赁合同期限内一次性处以房屋租赁合同约定租金总额20%的罚款，并追缴房屋租赁管理费和滞纳金；对有过错的承租人或者受转租人并处以约定租金总额10%的罚款。如不交纳或迟延交纳房屋租赁管理费，租赁管理部门可责令其交纳，每迟延1日，按应交管理费的数额收取3‰的滞纳金。

　　宝安区出租屋综合管理办公室主任钟日平在公开场合坦言，一些房东、业主为了逃避交纳租赁税，往往不愿意主动办理房屋租赁合同登记(备案)，这也是出租屋综合管理中最普遍存在的问题。

　　钟日平强调，积极主动办理房屋租赁合同登记(备案)，不仅是对出租人、承租人的一项保障，更是社会治安、人口管理的一项重要工作。宝安区自从实施出租屋综合管理之后，社会治安得到很大的改善，出租屋案件发生率也大大下降。

　　为了社会治安的进一步改善，钟日平呼吁广大业主、房东、租户都应该积极配合综管办各级部门，依法办理房屋租赁合同登记(备案)。

　　聚焦

　　饱受争议的租赁管理费

　　说白了，房东们不愿合同登记或备案的主要原因就是不愿缴纳那多出来的税费。在采访过程中，记者也注意到房东们提出的一个观点，备案制度是管理部门把收取税费的责任转嫁给了普通民众。那么，备案是否就等于收税呢？备案到底有什么作用？

　　租房有风险 备案助权益保障

　　律师阮思乔表示，有的市民认为政府出台登记备案政策就是为了控制税收，这种看法具片面性。实际上，房屋租赁管理法则的核心制度就是租赁合同登记制度。房屋租赁工作是城市和治安管理的关键性和源头性工作，做好房屋出租登记备案，对于保障房东、租客安全和促进治安稳定有着重要意义。

　　从阮思乔接触的因房屋租赁产生的租住双方矛盾案例看来，首先是民事纠纷非常多，比如出租屋拖欠大量水电费，房客却不见踪影，或二房东收了租金消失了。另外，也存在刑事风险，如犯罪分子利用出租房屋进行杀人、制造假证、卖淫嫖娼等非法行为。对于房东来讲，如果没有进行合同登记备案，租房行为就存在风险。

　　作为承租人，更要求房主缴纳税金，如果不缴纳税金，就无法签订房屋租赁管理所的正式合同，这样承租人在出租房内一旦发生因为房屋设计、建筑质量问题导致承租人财产、身体受损害的事件，将难以维护自身权益。

　　目前，由于城市出租房屋因为具有分散、隐蔽的特点，再加上部分房东纳税责任意识淡薄，出租房屋管理注册登记也存在薄弱环节，如宝安区全区综管系统现有工作人员6536人，其中出租屋管理员6397人。6397管理员面对282.16万套出租屋，工作难度可想而知。如果交易双方均无意愿为合同登记(备案)的话，相关部门很难监管。

　　税费是管理经费主要来源

　　针对收费问题，自2005年以来，房屋租赁管理费问题已经成为每年深圳市“两会”建议、提案中的“常客”。2010年的深圳市“两会”上，138名市政协委员再次联名呼吁“取消房屋租赁管理费”，他们认为，该项收费已不符合国家政策，从出租屋管理角度来说，也并非“非收不可”。

　　同时，这一收费与1997年广东省治理乱收费办公室粤治费［1997］7号文及2001年《国家计委财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》中明确取消租赁管理费的规定相抵触，为不合法、不合理收费。而且，房屋租赁环节税务部门已征收房产税、营业税、所得税、教育附加税、城建附加税等综合税收，如再征收租赁管理费则是典型的税费重复，这是明令禁止的。

　　不过，当年深圳市委政法委在答复中表示，保留收费有一定的合理性，暂时还会继续收下去。

　　市委政法委理由有三。首先，为了解决流动人口和出租屋管理服务工作的经费开支，深圳流动人口和出租屋数量极为庞大，管理服务的任务异常艰巨，流动人口和出租屋综管部门不仅负责房屋租赁市场的管理工作，还要组织采集登记流动人口和出租屋信息，协助相关部门做好社会治安和城市管理等工作。2010年，全市共有出租屋管理员1.4万名，加上房屋租赁管理系统在编人员，每年需要经费约7亿元左右，主要来源就是收取的房屋租赁税费。

　　其次，按照规定，对有合法产权和无合法产权证明的房屋分别实行合同登记、备案制度，并实行差别费率的收费政策。通过这种措施，可以督促违法建筑业主主动办理合法手续，实现以经济手段规范房屋租赁管理的目的。

　　另外，深圳没有对流动人口收取治安联防费，按照“谁出租谁负责”的原则，对出租屋业主收取一定费用，专项用于流动人口和出租屋管理工作，比对流动人口收取治安联防费，不仅相对容易操作、矛盾阻力较小，而且体现了社会公平。目前广东省其他城市虽然没有收取房屋租赁管理费，但都保留有治安联防收费项目。

　　今年深圳市五届人大三次会议上，房屋租赁管理费该不该收的问题又一次成为热点，14名代表分别联名提交了两份建议，强烈呼吁取消或逐步取消房屋租赁管理费。代表在建议中细数租赁管理费三宗“罪”：租赁管理部门只收费，不管理；租赁管理费收取数额、支出公众无从监督；租赁管理部门容易滋生腐败。

　　如此看来，如何提高出租屋合同备案率，考验着执政者的智慧。对于房屋租赁管理费这一“老大难”问题将怎样破题，南方日报记者将继续关注。