张宏伟：房企破产不一定是坏事

　　曾为区域销售明星的杭州金星房地产开发有限公司近日“被申请”破产。无论何种原因导致其破产，对于业内人士来讲是不想看到的。

　　从行业内状况来看，尽管各地围绕着“自住需求”的“微调”政策已经发挥作用，已促使2012年春节之后成交量逐步走向回暖，并且各地楼市在3月份商品住宅市场成交量呈现出快速回升的态势。

　　但是，后市如何仍存变数，成交量整体低迷的情况仍难改变。同策咨询研究中心数据显示，截止2012年3月31日，2012年上海排名前列季度商品住宅市场成交量141.58万平米，供应量108.77万平米，而2011年一季度上海商品住宅成交163.85万平米，供应202.10万平米。2012年排名前列季度同比去年同期，2012年排名前列季度上海商品住宅市场成交量仍然惨淡经营，如果据此推算的话，2012年成交量还不及2011年历年商品住宅成交量的值729万平米。

　　同样，一季度，北京所有的商品住房一共成交1.8万套，共181万平方米，同比分别减少了14.2%、19.6%，是2007年以来记录。全国范围内大多数城市一季度商品住宅市场亦是如此。

　　此外，截止4月8日，75家房企存货消化周期达54个月，同比增9个月。房企存货消化周期拉长进一步强化了房企的资金面的压力。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从不同类型房企来讲，不同类型企业的市场处境也不一，都面临不同的市场窘境。对于高速周转类型企业，它们通过摊薄单个项目利润率，追求整体市场利润总额的方式在过去一段时间“跑量”，基本上跑赢了当前低迷楼市的大势，这些企业销售业绩基本上处于市场地位，但是这些房企的利润率逐渐走低，产出效率较低已经成为这些企业发展的瓶颈；对于精品化房企，一般而言，精品化房企产品线定位较为单一，其短期内办法通过调整产品线、调整市场布局区域来实现公司业绩的增长，这些企业面临着进退两难的市场困境；还有一些转型过程中的房企，如住宅类型房企转投商业地产，地产企业转投医药、铁矿石等行业，由于转投业务短期内没有产生效益，地产板块也面临生存危机，这类企业也面临着进退两难的市场困境。

　　因此，从这个意义上来讲，房企正在煎熬最艰难的调控时间周期。在未来一段时期内有可能会有更多的房企申请破产。这不是任何房地产从业者原因看到的。

　　尽管我们不想看到这样的局面发生，但是，我们仍然需要从另外一个视角看到这件事情。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房企破产有可能对个别房企来讲不是一件好事情，但是对于整个行业来讲，房企开始破产，并且出现多米诺骨牌效应，不一定是坏事。政府有可能会因为房企破产事态进一步恶化的形式进一步在政策层面“微调”，实施“外紧内松”的调控政策。

　　从不久前温州、鄂尔多斯民间借贷危机整个事件发展过程来看，温州出现一系列民企老板“跑路”之后，温州政府层面紧急出手连续打出组合拳，进行“救市”，以引导民间金融市场规范发展……2011年12月，鄂尔多斯市政府也召开“金融界支持鄂尔多斯经济发展对接会”，以促进当地银行对中小企业放贷。而事实上，据业内人士介绍，大多数温州、鄂尔多斯企业都和房地产有千丝万缕的关系，因此，只要救了中小型民营企业，也就间接救了当地的房地产市场。

　　因此，从这个角度而言，房企开始破产，并且出现多米诺骨牌效应，不一定是坏事。当前调控政策发展态势来看，各地政府已经出台了一些“微调”政策，鼓励房地产成交量增长。在未来，如果房企破产出现多米诺骨牌效应，房地产市场的调控政策或许会出现转向。到了那时，就不是再无休止打压房地产行业，有可能再以维持房地产市场量保持相对稳定的市场局面，维持房地产市场健康、稳定发展的名义实施“外紧内松”的调控政策。