调控当头 商业地产接过住宅大王旗？

　　2012住宅市场风光难再，在中央“限购限贷”的高压调控政策作用下，房地产进入行业深度调整阶段。一方面，住宅市场高负债与高存货并存，开发商资金压力巨大。另一方面，单纯的住宅市场开发模式日趋成熟，创新难度加大，竞争将会更加激烈，住宅市场逐步进入“微利时代”。与此同时，商业地产作为一种专业性要求更高，但投资回报更高的地产开发形式，越来越受到开发商的青睐，商业综合体正在逐渐成为市场的投资热点。

　　开发商

　　　　在住宅市场压力仍然很大

　　从住宅市场上看，在2012年的排名前列季度，开发商们纷纷调整营销策略，推出一系列的打折促销活动，拉动“刚需”入市。在一定程度上确实起到了“降价跑量”缓解资金压力的作用。但前期积累的负债使房地产开发商在现阶段仍然背负巨大的资金压力。据机构统计数据显示，“沪深”两市房地产企业公布的2011年年报，负债总额高达4818.4亿元。并且，随着各种借贷资金还贷高峰期的到来，开发商的资金压力有增无减。

　　“有限的‘刚需入市’对缓解严峻的市场形势作用有限。”一位房地产资深人士表示。近期发布的中国房地产500强测评研究报告显示，500强房企的库存也达到惊人的4.9945万亿元。“因此，去化存量仍是开发商的首要任务。”

　　业内分析人士称：“从目前形势看，新的房地产调控政策推出的可能性不大。但是，限购、限价、限贷等政策短时间内推出可能性也不大。以后的楼市预计在税收、土地制度、房地产金融等方面会进一步优化既有政策以适应调控常态化需求。”

　　专家表示，住宅市场将告别“暴利时代”，利润率会逐步降低，进入平稳发展阶段。济南仍然需要新建住宅来满足新增的住宅有效需求，但是住宅市场总体上已经处于产品生命周期的成熟阶段了，在户型开发、功能结构设计上创新难度加大。这会导致未来普通住宅市场竞争更加激烈。一位资深人士分析认为：“未来住宅市场不管是对开发商还是‘投资客’的吸引力都会下降。”

　　　商业地产将成为开发重点

　　商业地产在调控背景下，受到开发商的青睐。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商都进入商业地产。分析人士认为：国家调控的目的是，弱化商品房的投资投机属性，进一步使其回归到居住属性。开发商需要寻找新的利益增长点。2012年商业地产开发将进入一个高峰期。

　　业内人士表示：“首先，一个城市住宅社区发展到一定程度后必然需要合理的商业项目为其服务。另外，单就商业项目而言，伴随着城市住宅发育完善，其自身表现业态也会作出相应的调整。”

　　“济南住宅经过这些年的发展已经形成了很多体量很大的片区，在这些住宅片区生活的人们自然需要进行休闲购物等活动，也就需要商业地产项目。”分析人士以济南市场为例指出。

　　另外，“济南的商业地产项目具体业态也大致经历了从商业步行街到超市、购物中心以及最近几年兴起的商业综合体的发展阶段。在住宅片区发育初级阶段时，商业项目具体业态为商业步行街。随着住宅片区的进一步‘壮大’出现了一些购物中心、超级市场等商业形态。而发展到今天，济南的住宅片区无论从规模还是质量都有了更高层次的提升，就需要相应更高层次的商业形态——商业综合体了。”

　　有关专家就认为：“济南的房地产开发一直以来就是观念比较保守，行业发展也比其他同级别城市慢很多。在住宅市场进入成熟阶段后，商业地产开发建设就自然而然的进入开发商的视线当中。”

　　　城市综合体照亮楼市前景

　　在济南市的“十二五”规划中明确指出，济南将重点建设16个城市综合体，规划总用地40平方公里，可开发总建筑面积约7000万平方米。相关专家表示济南正式进入“城市综合体时代”。济南市规划局相关负责人在接受采访时指出：“城市综合体的建设将改变济南人的居住、生活方式，成为带动城市发展的新引擎。”

　　“从城市规律、经济实力、人口规模、发展阶段等分析，济南发展城市综合体的时机基本成熟。”该负责人指出，“发展城市综合体是济南经济发展、做强现代服务业、优化城市环境、提升完善城市功能的需要。”

　　近期仲量联行发布的《中国新兴城市50强》报告中，济南与青岛、厦门、西安、宁波、长沙、合肥、郑州、无锡、东莞等一起，位列二线增长型城市阵营。报告列举了包括GDP (总值、增长率、人均值)、人均可支配收入、存款储蓄、社会消费品零售额等指标，通过综合测算得出结论：零售物业将为50强城市带来的房地产市场商机，物流仓储等细分市场也存在巨大商机。

　　报告同时指出，目前，二三线城市零售市场结构正由以传统国有百货为主的模式向以主力店为支撑的大型购物中心的模式转变。诸多经验丰富的零售地产开发商正在建造更优质的物业，这也为国际零售商的快速扩张带来了机遇。目前，中国已经是仅次于日本的全球第二大奢侈品消费市场，也成为国际零售商大规模扩张计划的目标市场。

　　而对于商业地产投资前景，有业内人士认为有五点主要原因，决定其长期看好。一是虽然住宅市场宏观调控力度增强且常态化，但国内GDP增长良好，消费动力及基础仍在；二是住宅限购、限贷，并且受供应、价格的因素影响，商品住宅市场销售已经“告别黄金十年”；三是防地价、控地王和问责制的政策出台，土地财政的去杠杆化导致政府开始依赖综合体建设所带来的城市面目改善及城市功能完善；四是调控对商业地产的影响并没有体现，同时政府部门开始认识和重视发展第三产业的重要性；五是城市经济水平的不断发展与居民收入水平的提高，造成商业地产的需求明显增加，相比住宅，商业地产投资具有更高收益性。陈英男