北京楼市刚需入场 大兴率先回暖

　　□专家观点

　　鸿坤·理想城项目总经理侯守超

　　用高性价比吸引购房者

　　去年下半年理想城没有新产品开盘，老业主积攒半年以上刚需，项目的热销主要是刚需入市，房地产整体形势算不上回暖。从今年春节开始，公司就开会沟通今年销售策略，最后公司决定抢在全国“两会”政策窗

　　口期前开盘，通过高性价比吸引购房者。

　　链家地产市场研究部冯联联

　　价格筑底令刚需结束观望

　　在2011年调控后，大兴成交均价出现明显的下降趋势，至年底价格降幅放缓，2012年以来价格继续稳定在本轮调控的底部价位，因此

　　为数不少的刚需已经结束观望，产

　　生低价入市的心态。

　　进入3月，随着价格的平稳回落，大兴楼市整体呈现回温迹象，刚需购房群体纷纷放弃观望，相继入市。由此导致大兴楼市供销两旺。

　　刚需入市致成交回升

　　与1-2月相比，大兴楼市成交量在3月之后逐渐“抬头”。据链家地产市场研究部统计，3月上旬，大兴住宅成交量已经超出1月整月成交，与2月同期相比，成交量涨幅为1.7倍，居各个区域之首，在各区域中率先回温。同时，大兴新增房源量上涨35%。

　　从周成交情况来看，3月第二周（3月5日-11日），大兴成交量，占全市总成交套数的26.2%。大兴是北京刚需购房主要集中的地区，记者在采访中了解到，目前该区域的购房观望情绪正在逐渐减轻，不少购房者已经开始争抢降价盘，纷纷入市。

　　“现在不少开发商都在搞降价促销，有些项目基本上是零利润在卖，加上有的楼盘户型确实不错，还有各种优惠活动，我觉得时机差不多了，所以就出手了。”在东单附近上班的林先生最近就在大兴新购置了一套房源。

　　价格平稳触底

　　“成交量的反弹主要是由于大兴开盘降价项目较多”，远嘉经纪分析认为，大兴市场率先回暖与开发商主动“以价换量”有关，目前热销项目龙湖时代天街、鸿坤·理想城等，或为超低价入市、或为主动降价，以迎合刚需购房者青睐。

　　以单周销量的鸿坤·理想城为例，3月3日一期开盘单价直降2000元/平方米，除了开盘优惠之外，同时还针对个别户型推出18000元/平方米的特价房，成交均价仅为19022元/平方米，是成功降价促销的代表项目之一。

　　据链家地产市场研究部统计，2011年大兴累计降幅达到16%，除了1月在成交结构影响下，均价低于14000元/平方米，今年整体价格将呈现低位维稳的状态，基本维持在14000元/平方米左右，与2010年调控前基本持平。

　　高性价比楼盘突出

　　随着区域内几条地铁线的运营，大兴区域逐渐成熟，与其他郊区相比，大兴区配套和交通都比较到位，加之部分项目已经出现了明显的价格波动，使得该区域内楼盘性价比更加突出。

　　3月18日上午9点，鸿坤·理想城之礼域府，继上次开盘热销3个亿之后两周，加推景观15号楼，短短两小时内销售再破2亿元。据悉，本次鸿坤·理想城之礼域府推出的15号楼，是继两周前开盘引爆市场抢购热潮后，为回馈客户特别加推的产品。它位于社区中部核心景观旁，几个月后即可交房，主力户型为94平方米-179平方米的两居到四居，成交均价约20000元/平方米。

　　来自龙湖的数据显示，今年3月1日，时代天街以当日成交17套，签约金额2262万的业绩荣获北京市单日销售金额排名前列名！3月4日、3月11日，最受追捧的98平方米三居户型应市加推，周末到访达300余组，开盘即售罄，以骄人业绩持续领跑。

　　□典型案例

　　鸿坤·理想城

　　品质大盘领跑京城楼市

　　3月3日，鸿坤·理想城升级组团礼遇府10号楼开盘，在开盘两个小时内销售百套，当天销售额达3亿；3月18日上午9点，礼域府加推景观15号楼，短短两小时内销售再破2亿元，从这不难看出刚性需求的真实。

　　据了解，理想城3月3日推出的是其升级组团礼域府的产品，位于社区中部核心景观旁，主力户型为94平-179平米的两居到四居，成交均价约20000元/平米，侯守超介绍：鸿坤·理想城之礼域府能成为2012年市场回暖的排名前列盘，除了地铁4号线的一线贯通中关村、南四环稀缺的环境之外，关键还是靠着理想城一贯的品质路线，以及实验二小名校配套，这次开出的10号楼旁边楼座大部分已经入住，基本上是看得见摸得着的实景准现房。

　　除了项目的精心打造之外，理想城200万平方米的规模已完成150万平方米以上的开发，一座容纳近15万人的四环新城已逐渐形成，近日，项目西侧的商业综合区-英特宜家购物中心已经破土动工。>>推荐理由

　　鸿坤地产站在城市运营的高度，自发完成城市道路、城市公共绿地等建设，为改善西红门区域人居环境、提升区域价值做出了重要贡献。这些举动赢得政府、业界、客户的一致认可。本月两次开盘、两次热销，鸿坤·理想城礼域府以单月销售近5亿的销售业绩领跑京城楼市。成为当前楼市少有的成功实现业绩逆势增长的项目之一。表现出当前楼市有能力和有资格的购房客群数量并不少，只是缺少更多优质项目通过灵活的策略来激活交易。

　　龙湖·时代天街

　　品质型刚需热销大盘

　　◎性价比指数：★★★★★

　　◎建筑类别：普通住宅

　　◎物业地址：大兴地铁4号线生物医药基地站

　　◎价格：11800元/平方米起

　　作为两度为龙湖“十亿周末”做出突出贡献的楼盘，北京龙湖·时代天街不断创造了市场的新高点。自去年11月开卖至今，龙湖·时代天街百余天揽金超8亿，2011年11月、12月、2012年1月、2月四度蝉联区域！

　　今年3月1日，时代天街以当日成交17套，签约金额2262万的业绩荣获北京市单日销售金额排名前列名！3月4日、3月11日，最受追捧的98平米三居户型应市加推，周末到访达300余组，开盘即售罄，以骄人业绩持续领跑。此次推出的6号景观位于东区中庭黄金位置，直面百米尺度景观巨制，南北朝向，并融合入户玄关、大尺度开间等元素特点，在不足百平米的空间内，设计及环境俱佳，性价比极高。3月下旬，最后一批高性价比130-168平米全家型四居猛力出击。

　　作为北京龙湖的城市级大盘力作，龙湖·时代天街不仅传承龙湖高端豪宅之品质，更以刚需价格低价入市，让更多的刚需购房者都有机会体验龙湖式生活。龙湖·时代天街以刚需户型激活南城市场，以低开的灵活价格策略，在保证一定利润率的基础上，以利润让步原则，让首批客户得到未来更大的增值空间。>>推荐理由

　　龙湖·时代天街，位于地铁4号线大兴线次首站，依托4号线地铁上盖优势，连通西单、中关村、金融街等成熟商圈，凭借龙湖天街商业自身的带动力，缔造京南地标级商业圈。在龙湖·时代天街的5分钟生活圈内，可以享受4号线地铁上盖30分钟无换乘直达市中心的畅通与便捷。从大兴区新政府择址距龙湖·时代天街项目仅一站的地铁义和庄站，可以看出大兴区对发展生物医药基地片区的高度重视以及战略性的意义。

　　□区域标杆

　　京西南高端楼盘

　　◎性价比指数：★★★★★

　　◎建筑类别：精装板楼

　　◎容积率：1.83

　　◎物业地址：大兴黄村北区核心腹地，翡翠公园南侧

　　◎均价：27000元/平方米

　　>>推荐理由

　　华润·公元九里是华润置地大宅“九里”产品系入京首作，2011年以4个月销售十亿的骄人业绩，一举摘得2011年京西南高端楼盘热销桂冠，目前在售户型包括210-350平方米平层官邸、360-500平方米墅感跃层。公元九里精心打造全石材立面法式大宅，雕琢华润毫厘标准的考究精装，旨在重新定义中国典藏级华宅。二期超越之作即将携六席360度全景面世，升级版精装全面延伸至公共空间，五金钥匙管家服务将落地实现。

　　◎性价比指数：

　　★★★★★

　　◎建筑类别：精装洋房低密居所

　　◎容积率：0.6

　　◎物业地址：大兴京开高速庞各庄出口南1000米

　　◎价格：团购优惠价精装8800元/平方米起

　　富力·丹麦小镇

　　高性价比精装花园洋房

　　>>推荐理由

　　富力·丹麦小镇位于大兴新城核心区，总建筑面积为40万平方米，0.6容积率堪称京城罕有。该项目配套一应俱全，加上精装修8800元/平方米的价格，超高性价比使其屡次领跑成交榜前列。130-180平方米三居到五居的设计全方位满足业主家庭需要。户型结构南北通透、动静分区，飘窗，未封阳台等配备程度地实现了空间的使用率，品牌地产精装修交付，卫浴、洁具配备齐全。

　　富力·丹麦小镇目前与某团合作，会员尽享8800元/平方米起特惠价，房源数量有限，对置业与改善型置业的购房者都是选择。

　　◎性价比指数：

　　★★★★★

　　◎建筑类别：

　　SOHO

　　◎容积率：3.5

　　◎物业地址：地铁大兴线清源路站北300米

　　◎价格：

　　13500元/平米起

　　地铁4号线旁高品质SOHO

　　>>推荐理由

　　世界500强中国建筑旗下中建地产进军大兴新城的项目。项目地处大兴新城核心，周边交通、商业、金融、医疗、教育等配套设施完善，地铁直达西单、金融街、中关村，宜家旗舰店的入住，必将百万商业配套升级。项目整体规划以60-100平方米小户型为主，层高3米，为时尚年轻一族提供低总价、个性化的多功能空间。简约天地精彩无限，功能分区实用超值，项目2012年年底交房。SOHO项目是置业北京的，其未来的发展升值空间更得益于城南发展计划及首都第二机场落户，未来区域升值潜力强劲。

　　中建·国际港

　　大都市中央花园楼盘

　　◎性价比指数：

　　★★★★

　　◎建筑类别：普通住宅、商业、写字楼

　　◎物业地址：地铁大兴线枣园站北300米

　　◎价格：

　　均价17500-18000元/平方米

　　◎容积率：2.5

　　>>推荐理由：

　　中建旗下中建地产北京综合体开山力作。项目地处大兴新城核心，地铁4号线枣园站上，项目拥有北京单一楼盘最长的千米临街展示面，且涵盖枣园站四向地铁出入口，在北京独树一帜。并以广博的国际化视野，将项目各个地块动静有序分隔，打造出以人为尺度的国际复合街区。项目住宅板块建筑群以纯南二居、舒适通透二至四居全线供应，拥有大兴住宅项目中的百米高度以及百米超宽楼间距，具有新亚洲风格的世博会原版园林将在这里空降北京，成为代言大兴新城的精神地标。

　　领海·朗文世家

　　高品质水景学府宅邸

　　◎性价比指数：★★★★★

　　◎建筑类别：板楼/高层

　　◎物业地址：大兴区黄村卫星城北区1号地

　　◎价格：待定

　　◎优惠：2万省18万

　　>>推荐理由：

　　领海是路劲地产打造的高品质水景学府大盘，总住宅建筑面积44万平米，绿化率达到30%以上。项目规划建有3.8万平方米的中央大湖，2009年引入了北师大附小、十一建华幼儿园双名校教育体系，拥有200米长的蒙特卡罗商业走廊。项目收官之作领海·朗文世家三栋，集项目多年发展之精华，品质再升级：占据社区中央大湖排名前列排，罕见超百米楼间距；在户型设计上，三面朝阳、大面宽、短进深，南北通透，空中大园、双向宽幅阳台、拐角大飘窗等多赠送空间。

　　金融街·金色漫香郡

　　低密欧式风情建筑风格

　　◎性价比指数：★★★★

　　◎建筑类别：板楼、多层、小高层

　　◎容积率：1.55

　　◎物业地址：南六环与中轴路交会口西南角

　　◎价格：起价100万元/套

　　>>推荐理由：

　　项目属于北京城市重点发展的区域，大兴新城三组团规划之孙村组团——黄村第二生活区。承袭南中轴文脉灵气，传承欧洲小镇造镇理念打造宜居26万㎡花谷小镇——稀缺低密洋房社区。主力户型有88平方米通透两居，124、137、150平方米舒适三居，均价11500元/平方米，总价100万/套起。项目将于2012年内入住，目前准现房花谷实景已呈现。

　　金融街·金色漫香郡项目目前是黄村东区域开发的排名前列个优质低密花谷小区。充分利用坡地优势资源，通过对园林的精心设计与规划，形成独特的花谷景观。低密形态及欧式风情建筑风格，丰富的产品户型设计，确立了项目的市场稀缺度。