国内民间资本投资境外地产成潮

　　李伊琳

　　“境外投资物业的风险在于当地的社会环境和汇率变化，这些都是必须要考虑的。”上海华佰环保能源科技有限公司邱先生称，前段时间看到法国有村庄出售的消息时，他有些跃跃欲试。

　　在境外移民和土地性归属的强力诱惑下，个人资本正在突破禁锢冲出。

　　有机构统计，温哥华、多伦多、伦敦及新加坡已经成为内地买家境外购房的热门区域，而这四个市场上，内地买家占当地境外投资者的比例约为20%-40%。

　　投资“谷贝菲”？

　　邱先生称，自己是春节后从英国《每日邮报》上看到上述信息的。

　　这个法国村庄叫“谷贝菲”，距法国中部城市利摩日不到50公里，有公路和铁路直通首都巴黎。据他们了解，这座废弃的古村落，曾经有过一次拍卖遇冷的经历。之后，当地政府决定，整个村庄连同19座建筑物(包括泳池、马厩、网球场)打包甩卖，以27.5万英镑(约合271万人民币)的低价出售，但仍无人问津。据称当时政府已有再降价的打算。

　　邱先生的团队闻悉，一阵窃喜：这样的价格在上海市区买到一套100平米以上的中档公寓都难，而这个村庄有土地有物业，到时规划一个度假区，开采出一片葡萄园，再设一个酒庄……如果改造成功，法国乡村对想要享受中古世纪庄主滋味的人很有吸引力。“最重要的，这土地权就属于我们了！”邱先生称。

　　正是因为在当地的无人问津，邱先生也很谨慎。

　　他的亲属经过几天的考察后反馈：谷贝菲村的原住民多以种地为生，上世纪70年代起，村民开始往外迁移，村子也被逐渐废弃，至今已有近30年，村里目前杂草丛生。“听说社会环境比较复杂，治安存在问题。如果在异国他乡遇上治安问题，你投资的项目前景再诱人也无济于事。”

　　事实上，类似邱先生这样的个人资本去欧美国家投资物业，已经形成了一种热潮，而国外也确实提供了不错的投资机会。

　　《巴黎人报》2月20日报道，法国政府计划在2014年底以前，通过出售位于法国和世界各地总共1872座法国国有房地产，获得22亿欧元的收入。而2007年和2011年间，法国已经通过出让国有房地产，进账27亿欧元。

　　高力国际前周发布的一份报告称，加拿大温哥华和多伦多、英国伦敦及新加坡成为内地买家境外购房热门区域。目前，内地买家在这四个市场占当地境外投资者比例约为20%- 40%。2011年，温哥华住宅市场销售坚挺，共成交11769套，同比上涨32%。

　　“主要是境内投资渠道太窄了，国内房地产市场的政策又不明。”刚刚在新加坡买了套价值千万人民币房产的陶元超告诉记者：“决定买房就在一念之间，纯粹是出于投资。”

　　他跟几位亲友发现这个物业时，大家合计：若在新加坡繁华地带，买个千万元的房子，年租金收入可达四五十万元，回报率在4%~5%，“这比在国内存银行强多了。”

　　个人资本“翻墙术”

　　投资热潮也催热了一些中介公司的国际性业务。高力国际自2010年9月在中国内地正式成立国际物业部以来，网络已经覆盖了61个国家和地区，并成功在本地市场推广13个海外住宅项目。

　　高力国际国际物业部董事赖锦雄称，境外投资公寓楼和地皮往往是双重因素，不少人是出于移民需求。“在加拿大，来自内地投资者的置业原因主要是子女教育，物业类型也多选择一房或两房的小户型。”

　　作为境外置业热门目的地之一的新加坡，目前私宅市场买家有接近30%来自中国内地。 赖锦雄分析道：“新加坡贷款利率为1.2%-2.0%，外国人可享受60%-80%的贷款，租金回报率约为5%，高于贷款利率且市场交易信息透明。这相对于目前内地楼市5%-7%的贷款利率和仅为2%-3%的租金回报率来讲，新加坡房产市场显现诸多优势。”

　　但在境外置业也有不少限制需要突破。

　　国际物业投资中介咨询师刘小姐说，在境外购置物业，首先要有国外账户，以及证明自己正当收入来源的资料，如房产、工作、存款证明等，国内比较重视客户的收入证明，而国外则相对重视纳税证明。如果要贷款购房，就要提供纳税证明，并取得贷款银行的认可。

　　在法国购房，也分一次性付清和按揭两种形式，刘小姐称，按揭的过程会比国内复杂，但一旦成功申请到贷款，能贷到房屋总价90%的房款。

　　显然，这种流程与目前国内限购的大环境相比，资本投资更为通畅。但在个人投资的资金出境方面，存在一定障碍。

　　苏建曾在巴西看上了一个葡萄园，由于他出身外贸领域，而这个葡萄园60多亩的面积，售价竟然折合人民币只有500万元不到，因此非常强烈的投资冲动，但最终因个人资本出境的不畅而作罢。

　　“毕竟产权是性的，和国内房屋70年、50年产权有本质的区别。而且，置业后，对申请居住权可能会带来一些帮助。”苏建告诉记者。

　　其实，外汇管制不是无法突破，只是不愿意走灰色通道。苏建透露，他的一名亲戚春节后也在法国以个人名义买了一个酒庄，投资额大致在1000万以上，而包含的税费包括土地税、房产税、居住税、职业税、资本收益税等。

　　苏建透露，亲戚的资金就是找了法国华人服装商根据即时的汇率牌价兑换的。“看金额多少了，多的话可以和国外外贸公司协商好，直接兑换外贸公司的外汇，但要双方信任才行。”

　　“资金量少的话，还可以按照每人5万美元的额度一笔一笔地汇出。”苏建称，这种方式小额资金出境中比较常见，“地下钱庄也是差不多的路径。”

　　根据国家外汇管理局2007年1月5日制定发布的《个人外汇管理办法实施细则》，其中明确境内个人年度购汇总额由以前的2万美元大幅提高到5万美元。由此，市场出现了一批专门替人转汇的“黄牛”。