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楼盘停工合同陷阱 消费者购房是非多

2012-03-15 14:13:02 来源: 南方日报 作者:牛思远

  随着商品房市场的兴旺,房产纠纷始终是消费者关注的一大热点。而在楼市低迷期,房产合同的纠纷更是特别多。去年以来的房价下跌,让很多老业主不满房价下跌而要求退房的“维权事件”为大众所熟知。但实际上,由于信息不对称和法律意识淡薄,作为弱势方的消费者利益受损更为常见。

  今年的“3·15”国际消费者维权日的主题是“消费与安全”。房地产领域的纠纷中虽然不乏建筑结构、装修等安全质量问题,作为大额消费品,房产消费更大的问题还是财产安全。近日,南方日报记者整理了多宗房产纠纷案例,并咨询了法律专家,为读者揭露房产合同中较为典型的消费陷阱。

  【忐忑】

  案例1

  开发商承建商“打架”殃及池鱼

  业主还贷一年仍不见房

  “我们都还了一年多贷款了,却不知道啥时候能住进去。”说起自己买的房子,准业主曾丽哭笑不得。

  和曾丽一样郁闷的还有花都祈福辉煌台二期的约200户准业主。2009年12月和2010年1月,他们与祈福公司签订了《商品房买卖合同》。根据该合同约定,开发商祈福公司应在2011年2月28日前交楼。

  然而,令曾丽等购房者没有想到的是,在约定的交楼日,他们等来的不是收楼通知,而是开发商发来的一份《延期交楼通知》。

  开发商承建商起纠纷楼盘停工竟达两年

  据曾丽提供的《延期交楼通知》显示,开发商广州市花都新华祈福房地产有限公司(以下简称祈福公司)声称,由于原承建商三穗建筑工程有限公司违反诚实信用原则,将开发商已超额支付给其的工程款挪作他用,拖欠工人工资和材料款,承包人涉嫌诈骗下落不明等原因,影响了工程进度,因此无法按时完工交楼。

  在这份《通知》中,开发商方面表示,公司迫于无奈,“更是为了限度地保障向各位业主交楼”,只得更换新的施工单位,并已经向广州市仲裁委员会申请仲裁,解除与原承建商的合同,重新发包给其他施工单位。

  开发商方面称,一旦仲裁裁决书生效,将立即安排加紧施工。但对于具体何时能够交房,祈福公司并没有给出具体日期,只表示:“在确保施工质量的前提下,尽努力将房屋早日交付”。

  尽管祈福公司承诺,除了“尽努力尽快交楼”,还将严格按照双方的合同约定承担赔偿责任,并在实际售楼之日履行。

  “辉煌台二期停工都快两年了,我们心里不踏实啊!”曾丽说,在业主们四处奔走期间,该楼盘停工的原因有许多的传闻,遥遥无期的等待,也让业主们失去了耐心,甚至有部分偏激的业主提议采取堵路、打砸辉煌台售楼部的办法“讨回公道”。

  延期一年讨要说法开发商难定明确时间

  今年2月16日,祈福辉煌台二期延期交楼已近一年,三四十户业主再度相约,前往祈福辉煌台物业管理部召开业主大会。

  针对业主的疑问,祈福公司方面派出了法务部代表冯存有和祈福辉煌台售楼部的潘小姐。冯存有向业主们出示了祈福方面与三穗建筑工程公司仲裁书复印件,并解释了该项目至今无法动工的原因:因为原承建商搭建的吊机还未撤场,开发商方面又不敢随意拆除,从而导致了新的承建商无法进场施工。

  “这个理由太没有说服力了!”曾丽愤慨道。她表示,根据当天开发商出示的仲裁书,开发商和承建商之间的纠纷仲裁结果去年12月就出来了,可是业主却并没有及时被告知,而且从仲裁结束至今也已经几个月,新承建商居然还没有进场。

  但对于业主要求的明确交楼时间,祈福公司方面仍然无法提供一个明确的时间表。这让业主们觉得,开发商缺乏足够的诚意。

  业主抱团维权希望违约金落袋为安

  记者查阅了祈福公司和业主签订的商品房买卖预售合同,其中对“延期交房的违约责任”有明确的约定条款。

  其中,对开发商未能按照合同约定规定的期限交房,双方约定,逾期180天内,甲方要按日向业主支付已付房价款0.05%的违约金,合同继续履行。计算违约金的时间为从2011年2月29日(原定交房第二日)起到实际交付之日为止。

  对于逾期超过180天,合同约定业主有权提出解除合同。如果业主解除合同,开发商应该在接到解除合同通知到达之日起30天内,退还全部已付款及利息。

  但曾丽等大多数业主都不想退房,只是希望能够先把之前的违约金结了,“毕竟落袋为安嘛”。

  按补充协议的约定,甲方可以延期交楼的特殊原因,只有三种:一是遭遇不可抗力;二是施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;三是政府部门对验收及市政配套、安装之延误(须由有关职能部门确认)。

  如果不符合这三种情况,甲方逾期交楼,每月须按乙方已付楼价款总额向乙方支付补偿利息,月利率为1.5%,由《商品房买卖合同》约定交付之日计至实际交付之日止。这样的约定条款,基本与预售合同中一致。

  不过,值得注意是,不管是预售合同还是补充协议,都没有对开发商何时支付违约金有明确的约定,对于这点,曾丽等业主颇为担心。“如果开发商要到交房时才给违约金,却一直拖着不交房,那我们岂不是一分钱都拿不到?”

  【焦虑】

  案例2

  临近交楼贷款无门

  商铺买卖合同潜藏风险

  “这两天特别焦虑,几十万不会打水漂了吧?”廖辉担心地说。近日,就是他和同事一起投资的商铺交楼日了,但是直到现在,开发商承诺帮忙做的按揭贷款还没着落。而他仔细研究了合同才发现,如果贷不了款,风险几乎全在自己这边。

  投资商铺投进全部身家

  廖辉是一名年轻白领,在某知名房地产公司从事财务工作。去年初,廖辉和同事李明收到广告短信,得知东风路一个名为星辰广东港澳中心的商业项目正在销售。而廖辉和同事工作几年后,手头刚好有10万元的积蓄,买住宅有点紧张,于是有了投资小商铺的念头。

  在短信和报纸广告中,他们发现这个项目邻近市中心的环市路及农林下路,位置优越。而最让他们觉得具有投资价值的,是该项目定位为“广州港澳商品批零一体铺王”。虽然广州人去港澳扫货已成潮流,但毕竟费时费力,如果加上广州辐射全国的地理优势,能做大华南、西南等片区生意的话,“以后做港澳商品还是挺有发展潜力的。”

  另一方面,港澳中心项目发展商是广州瑞佳投资顾问有限公司。瑞佳背后的投资商则为号称“占据广州商业地产80%市场份额”的香港铂誉投资及骏合机构,其团队先后操盘了星域、星玺、星辰天街和马会家居等广州知名商业项目。这个背景让廖辉和李明更放了一层心,于是,廖辉和李明去年3月16日兴冲冲签了合约,分别买了一套建筑面积约6.1平米和约4.7平米的小商铺,合计总价近60万元,单价也都超过了10万元/平米。按照商业按揭首付六成的要求,他们共拿出了30多万元的“真金白银”,不但把多年积蓄都丢了进去,还跟朋友借了些钱。

  签完合同后,廖辉和李明安心等待开发商通知去办理按揭贷款。然而,眼下距离约定的交楼日期没多少天了,开发商方面却始终没有通知。心里没底的李明给瑞佳公司的助理曾小姐打电话询问,曾小姐回复说廖辉可以自行联系深圳发展银行办理。可银行方面却告诉他,“贷款的事双方领导还没谈妥,目前没法办理”。

  贷款遇阻惊觉合同陷阱

  “我后来自己研究了一下,才发现风险不小。”廖辉说。这个项目是2000年初开发的,他们购买的其实是重新包装销售的二手商铺。由于不放心,他专门去房管局查了一下自己所购买铺位的产权,却没有记录。

  廖辉为这事请教了不少朋友,才知道市面上有一种操作方式,把商铺分割拆零销售与售后包租。实际上整个商业项目可能只有一本或者几本的房产证,单个出售的商铺没有独立产权。因为拿不到单独的房产证,这种分拆销售实际上是违反了建设部《商品房销售管理办法》的行为。但因为处罚的力度较小,不少地产开发企业仍在违规进行这种操作。

  而一位做律师的朋友看过合同后,还向廖辉指出了合同中的一个“陷阱”——按照合同约定,“购买人接出卖人通知(电话通知或书面通知)的3天内须到出卖人指定的律师事务所(或其它指定场所)办理按揭贷款手续”,如果通知之后3天内,廖辉没能办好贷款,或者没获得足额贷款且没在3天内补上购房款,就算廖辉违约,作为出卖人的发展商却没有责任。

  假如逾期付款15天之内,廖辉要支付每天应付房价款千分之一的违约金;超过15天甚至可能被发展商单方面解除合同,并且被没收购房定金和已付房款,以充作违约金。

  “仔细看这个条款,我真是惊出一身冷汗,主动权完全在卖方手里啊。”廖辉感慨说,自己好歹也算是房地产业内人士,但由于不熟悉房产合同等法律知识,竟然也陷入了十分被动的窘境。如今,他和李明只好没事就给发展商打电话,焦虑地期盼着贷款能顺利办下来。

  【烦恼】

  案例3

  为拉业务随意承诺

  轻信中介业主成被告

  “放租的时候,中介人员态度诚恳热情,提出任何条件都说没问题,现在一转眼就说要告我。”家住广州天河的陈丽最近很是烦恼。因为轻信房产中介业务员的口头承诺,陈丽竟被中介公司告上法庭,理由是“拒付中介费”。

  去年11月,陈丽把位于天河区龙口西路金润大厦的房子在中介行中原地产放租。由于是全新的房子,地段又好,很快便给两个来自韩国的白领看上了。谈判后,这两位租客愿意以3800元/月的价格承租,但表示由于刚毕业手头紧张,希望能缓一周再把两个月押金支付给陈丽。

  “我当时就拒绝了这样的条件,因为房子是新装修,找另一个租客并不难。”陈丽说,后来这个中介业务员许先生多次打电话给她协商,并承诺如果收不到押金就不收中介费。“我那时刚生完孩子不久,忙着带小孩就想着赶快把房子租出去,就答应了。”

  出乎意料的是,一个多月后,租客以经济原因为由,不再续租陈丽的房子,押金自然也没给。陈丽觉得,既然中介承诺收不到押金便不用给中介费,便没再管这件事情,并把房子继续放在中原地产出租,而许先生也未表示异议。

  更让陈丽意外的是,前几天她竟然接到中原地产总部法务部的电话,说是要把其告上法庭,理由是陈丽没有给中介费。陈丽表示,对方说她已经签署了租赁合同,而当初许先生对她的承诺只是“个人行为”,并不能做准。

  上周四下午,南方日报记者随同陈丽到了其房租的中原地产门店。该门店的业务员许先生承认,的确曾经承诺过没收到押金就不用给中介费用,但他同时表示,自己说了并不算, “说到底我也是个打工的,接下来告不告陈丽,还要看公司的安排,我只能如实向公司反映情况。”

  律师说法

  买楼时如何保障自身权益?

  针对近日接触的多次房产合同纠纷案例,南方日报记者采访了广东胜伦律师事务所副主任刘继承律师。刘律师表示,这几个案例都比较典型,“在进行房屋买卖、租赁时,合同约定不清;开发商依据强势地位制定‘霸王条款’;销售、代理人员作出不负责任的口头承诺等情况在实践中都经常发生。”

  刘继承指出,前两个案例中,都是消费者一开始签合同时不够谨慎。很多开发商和业主签订合同时会采用房管局推荐版本,并在封面标注,让消费者认为签的是相对公平的官方合同,从而放松警惕。

  其实,这类合同开发商完全可以对条款进行修改,或者以附加补充协议的方式使合同更有利自己。等签字之后,消费者想要再反悔或重签补充协议就很难了,若协商不成就只能通过仲裁或者诉讼来解决纠纷。

  在第三个案例中,则是消费者轻信中介人员的口头承诺。如果可以证明中介人员的承诺是作为业主签订合同的前提或补充条款,确实可以认为中介的承诺是职务行为。但大多数情况下,如果没有录音或留下书面证据,是很难证明这一点的。

  他建议,消费者要避免合法权益受损,请律师等法律专业人士“陪购”把关,或先把合同拿回来,通过网络等手段充分了解研究后再签。其次是要有证据意识,无论销售、中介人员说得天花乱坠,都要留下白纸黑字的书面条款,或保存好短信、邮件、录音等证明材料,以备日后出现纠纷时作为证据。记者 牛思远

  (应采访对象要求,除曾丽、刘继承,报道中所涉及人名皆为化名)

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