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低价策略撬动市场 北京楼市“低温”复苏

2012-03-02 07:51:27 来源: 新京报 作者:张旭 李捷

复苏、回暖,春节之后,这样的字眼开始闪现在包括北京在内的许多大城市。在北京,虽然整体数据显示,2012年前两月新建商品住宅整体成交还处于较低水平;但龙年早春,部分楼盘开始迎来了渴望已久的买房人。楼盘渴望成交量的破冰,一部分买房人也有走出观望的实际需求。在开发商促销的拉动力和首套房贷款政策的鼓励下,刚需买房人开始出手了。

  郊区盘主导前两月楼市

  阳春虽远,暖意微微。郊区楼盘主导着依稀春寒中的楼市,促销优惠的主基调触动了买房人的神经。不少楼盘2月成交量相比1月继续增加。

  截至2月28日,在京城前两月商品住宅(含商住)成交套数排名前五中,四个都是郊区楼盘:龙湖时代天街、K2·百合湾、首开国风美唐 、合生·世界花园;区域覆盖也相对广泛,分别位于大兴、通州、昌平和亦庄板块。

  亚豪机构根据北京住建委网站的成交信息统计显示,位于朝阳区东五环外的中弘·北京像素以276套的成交量高居榜首。但郊区楼盘在前20(金地仰山和金茂府 并列第20)中占据15席。其中,5个位于通州,4个位于大兴,3个在昌平。除房山外,几个郊区板块齐齐赶上这次迎春季。

  而在这背后则是,在供应量密集的郊区,楼盘低价策略,撬动了刚需市场的热情。除特价房、赠送面积等优惠方式外,亦庄板块的合生·世界花园还推出了首付分期。亚豪机构副总经理高姗认为,价格始终是刺激购房者的一大主要因素。而首付分期有利于房企争取到更多的刚需买房人。

  在各种价格优惠的影响下,郊区成交均价同比均出现明显降幅。今年前两月(截至2月28日),通州成交均价17001元/平米,同比降幅为22.3%;大兴15436元/平米,降幅为23.7%;昌平16011元/平米,降幅为23.0%。

  高端项目成交小幅抬头

  整个2月,全市共有7个楼盘取得预售证。其中6个集中在下旬。华润·橡树湾和中海九号公馆名列其中。两个城区高端项目入市,或许也是受到近期中高端市场的鼓励。

  数据显示,在前两月北京市成交金额超过亿元的21个项目中,包括金茂府、长安太和、西山壹号院、瑞安君汇、世茂宫园等项目,普遍都是性价比较高的城市公寓。和黄旗下御翠·尚府就在2月底开盘的同时,推出了部分带花园、地下室的特价房,更加凸显产品性价比。御翠·尚府以近3万元/平米的成交均价获得了51套的销售量。

  中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为,相对于中低端项目通常以价格制胜,高端项目以多种资源优势加上产品、配套上的卖点,辅以比较平稳的价格策略,依然可以吸引改善性客群。通过这一部分改善性购房者的出手,也可以看到市场的某一种利好变化。

  2012年1-2月(截至2月28日)北京市商品住宅项目成交套数TOP20

  名次 项目名称 行政区 套数 均价(元/平米) 成交金额

  1 中弘·北京像素 朝阳区 276 13865 1.92亿元

  2 龙湖时代天街 大兴区 200 11467 2.45亿元

  3 K2·百合湾 通州区 165 19520 2.37亿元

  4 首开国风美唐 昌平区 123 19442 2.23亿元

  5 合生·世界花园 通州区 105 12034 7567万元

  6 金隅万科城昌平区 89 13008 1.1亿元

  7金汉绿港(京汉铂寓 ) 顺义区 87 12093 1.27亿元

  8 香悦四季  顺义区 84 12572 1.29亿元

  9 富力金禧花园  通州区 71 15986 1.04亿元

  10 华业东方玫瑰  通州区 70 13644 8213万元

  11天时名苑  通州区 65 15986 1.31亿元

  12涧桥山  密云县 63 11182 5635万元

  13 富力丹麦小镇  大兴区 62 11851 1.25亿元

  14 远洋一方  朝阳区 61 18121 1.15亿元

  15龙山华府  昌平区 58 11820 5056万元

  16保利西山林语   海淀区 55 21531 8978万元

  17 北京城建·N次方 朝阳区 55 17410 6254万元

  18 鸿坤理想城  大兴区 52 16882 9466万元

  19 御翠·尚府 朝阳区 51 29179 2.5亿元

  20金地仰山  大兴区 48 17424 1.01亿元

  20 金茂府 朝阳区 48 48988 3.1亿元

  ■ 调查

  商住项目热度不减

  凭借着小户型、低总价、不限购以及购置灵活等特点傍身,让商住型产品在2011年京城整体趋冷的楼市中着实火了一把。进入2012年来,商住项目依然热度不减。据机构统计数据显示,今年截至2月28日,中弘·北京像素以成交276套的战绩位列北京商品住宅项目成交套数榜首。

  商住项目不断升温

  而据记者从多个售楼处了解到,进入2月下旬以来,京城楼市的商住项目也在不断的升温,不仅是来电到访量增多,实际签约也渐有起色,包括合生世界村、首开7克拉 、首城双景等不少项目都出现了日销十余套的业绩。

  北京城建·N次方在近日推出了36-70平米的小户型空间,4.2米的层高,17500元/平米的起步价,邻近地铁五号线北苑站的便利出行条件,使得项目一直备受关注。北京城建·N次方在前期世华泊郡的销售带动下,与其形成强烈的价格反差,自2012年1月份以来,已售出55套。

  “类似这样的项目,都是前期项目规划了一部分商业公建用地,开发商改建为住宅后,限购后及时推出,前期推出普通住宅产品,后期商住产品大幅下调价格,具有很强的价格优势,对市场形成了较大影响,在一定程度上促进了产品的成交。”业内某分析人士告诉记者。诸如华纺新天地 、K2·百合湾等均是这样的商住结合的项目。

  还有一类在近期引起较高关注度的,即以超低折扣入市的商住项目,位于南四环马家堡区域的蓝光云鼎项目,在2月初,大部分项目还未从“年味”中苏醒过来之时,该项目就推出了重磅折扣,平层面积49平米,层高5.49米的LOFT结构,以七折的价格促销,折后项目以百万元起步,这在四环内邻近地铁4号线的地段,实属难得。虽然仅推出六套特价房,且在一周内已全部售出,但也已经为项目赚足了眼球,为项目的后续销售带来一定利好。

  同质化竞争致销售不畅

  并非所有的商住项目都能够幸运地成为市场的宠儿,商改住叫停后,随着普通住宅市场项目频繁打折促销及购房群体的逐渐消化,现存的购房群体对于商住项目的甄别也更加细致,商住项目的销售情况也开始分化,尤其在市场形势严峻的当前。

  同一区域同样产品的项目集中入市,项目造成竞争局面加剧,项目销售陷入僵局。如易 居国际、绿城阳光名苑、东亚·五环国际等,这些项目均是商住类产品,入市时间相差无几,且多数项目在同一区域,如绿城阳光名苑、东亚·五环国际均位于大兴旧宫镇,同区域内新入市的同质化新盘同期入市,导致销售不畅。

  产品同质化的背景下,价格自然而然就成为比拼要点。因此业内人士分析,在一些商住项目扎堆的区域,不排除未来还将会有更多的特价房及价格微调。

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