房企两极分化加速 地产行业进入“并购”时代

　　在国家持续调控下，房地产行业正在悄然发生变化。资金短缺、土地竞拍方式变化、利润缩水等多种因素，让大多房地产企业面临着扩张还是收缩甚或转型的“纠结”，项目转让、并购、转行等现象开始不断出现。专家认为，房地产企业两极分化的速度正在加快，今年将有更多的行业并购和退出案例出现，地产行业也将由过去的快速扩张到调整进入了“限速跑”时代。

　　地产并购潮隐现

　　在经历了严峻的房地产调控形势后，越来越多的房地产并购事件正在发生，一些资金实力相对雄厚、开发资历深的企业正在这一轮并购潮中显现中领跑者的风范。

　　首开股份近日公告称，拟以不高于10532.94万元的代价收购葫芦岛打渔山园区人和投资有限公司持有的葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司30%的股份。首开股份表示，通过此次股权收购，将进一步提高对葫芦岛宏泰的持股比例，有利于从该公司开发的房地产项目中获得更大的收益。

　　在收购葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司股权的同时，首开股份旗下三家子公司还分别以9.04亿元和3.32亿元的代价一举获得苏州市的一块城镇住宅用地和沈阳市的一块居住商业用地，以及北京市的一个回迁安置房项目。

　　不仅是首开股份，一些长期浸淫在地产行业的企业纷纷向其他涉房公司伸出了橄榄枝。近日，招商地产以股权转让的方式，收购了青岛中润德汽车贸易有限公司51%的股权，中润德成为公司控股子公司，后者拥有山东省青岛市城阳区四块使用年限为40年的商业金融用地。

　　中原地产研究中心认为，在宏观调控政策趋严，房企资金链趋紧的双重压力下，房地产行业的整合速度进一步加快，尤其是2011年11月以来，房企股权转让、并购等案例密集出现。

　　据 中 原 集 团 研 究 中 心 统 计 ，2011年1月至12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。其中，房地产为主业企业的产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的两倍，并购金额超过900亿元。此外，从股权交易比例来看，房地 产 平 均 股 权 交 易 比 例 已 高 达54%，100%股权交易占20%。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，在房地产行业不景气的背景下，房地产业的整合在所难免。“在目前资金链紧张的状况下，一些企业会通过转让项目来缓解资金压力，而另一些对市场预期不乐观或资金链更为困难的企业则可能会被逼退出市场，产生行业并购与整合。”李铁岗说。

　　合富辉煌山东区域市场总监许传明说：“从这些趋势和变化来看，房地产行业已经进入整合期。预计今年还将会有更多的并购案例发生，行业集中度将进一步提升。”

　　地产投资“光环”退去

　　与2008年前的资金大规模进入房地产行业相比，目前正有越来越多的企业从这个市场抽身，地产业的投资高赢利“光环”已然退去。

　　“过去过度投资和投机形成的景象已经繁荣不再，是否在房地产行业继续逗留或是转身离开已经是越来越多的企业需要考虑的问题。”山 东师范大学房地产系主任程道平说。

　　不少房地产企业将视线从房地产开发转移到矿产投资、文化产业等领域上。10日，中珠控股公告称，正在筹划收购矿业公司股权收购的事宜，并从当日起开始停牌。而在5日，这家上市公司刚向社会公告，已完成收购隆林捷尧矿业发展有限公司68%股权的过户和工商变更登记。根据约定，这家矿业公司黄金年产品产量不低于1吨。

　　中润投资在10日公告称，中润矿业发展有限公司收购内蒙古汇银矿业有限公司67.75%的股权已在近日完成了工商变更登记；新湖中宝此前公告表示，以现金27000万元人民币认购浙江古纤道新材料股份有限公司新增股份3000万股。

　　不仅是房地产企业转行投资其他领域，一些非房地产主业的公司也在纷纷宣告退出房地产行业。据中原集团研究中心统计，非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮，几乎支撑起此轮房企并购潮的半边江山。2011年1月至12月上旬，非房地产主业企业涉及的房地产产权交易达238宗，总金额超过400亿元。其中股权交易过半达135宗，平均股权交易比例为55%。

　　许传明认为，尽管房地产市场仍然有很多的利润空间，但对投资企业的吸引力已经下降。“直接退出房地产市场或者是进军其他行业都是当前这些企业所作出的战略调整。随着这些调整的深入，原来形成的企业投资性泡沫将被挤出房地产市场，并回归到正常的轨道上。”

　　行业进入“限速跑”时代

　　中原集团研究中心认为，目前市场的诸多限制性条件已决定了未来房地产将告别爆发式增长的时代。可以预计，2012年的中国房地产市场，将在限速中前行。

　　土地市场活跃与否能清晰地反映出房地产行业的趋势。数据显示，去年全国130个城市土地出让总金额为18634 .4亿元，同比减少13%。

　　中远集团将2011年称作“没有地王的一年”。中原监测数据显示，2011年13个重点城市居住用地成交中，地块的总价较前两年下降明显。与2010年相比，仅深圳、重庆两市的总价仍有增长，其余城市总价同比下降14%至88%。

　　李铁岗认为，土地市场的变动是限购限贷两个重要调控措施效果的重要表现。“资金链的紧张、对建设周期和回款周期的考虑以及开发地段对购房者的吸引力都影响着开发商的抉择，他们在参加土地竞拍时会越来越理性，甚至放弃一些重要地块的竞争。”

　　程道平说：“融资渠道单一仍然是房地产企业面临的严峻问题。没有更好的融资渠道和更轻的偿贷压力，房地产企业不会再像过去几年那样投机，而是更加慎重地考虑投资回报的问题。”

　　一些专家认为，2012年将不再是房地产企业集体狂欢的年份，行业将由过去的“昂首头猛进”变成“低调前行”。“正在进行的行业调整对整个房地产市场都有好处。”程道平说。