京写字楼空置率创十年新低 租金环比涨7.5%

来源：排名前列太平戴维斯研究及顾问咨询部

　　近日，来自仲量联行、高力国际、DTZ戴德梁行、排名前列太平戴维斯等机构的报告显示，在供应紧缺、需求持续强劲的背景下，北京写字楼市场2011年异常火爆，在租金不断上涨的同时空置率不断降低，而去年高端公寓成交面积与价格则出现下跌。

　　写字楼空置率创十年新低

　　在供应紧缺、需求持续强劲的背景下，北京写字楼市场在2011年异常火爆，根据仲量联行的报告，去年全年，北京写字楼净吸纳量达到86万平方米，成为2010年之后又一个活跃年。尤其是第四季度，北京写字楼平均净有效租金达到293元/月/平方米(按建筑面积计)，环比增长9.1%，同比增长达到41.4%。此外，据排名前列太平戴维斯第四季度市场报告显示，去年第四季度仅有一个写字楼项目交付使用，为市场新增4.5万平方米可租赁面积。季内需求保持强劲，净吸纳量增至231000平方米，比上季度净吸纳量几近翻倍。有限供应及持续强劲的需求推动空置率环比下跌2.1个百分点，至4.2%，系近十年来历史值。北京写字楼市场平均租金环比上涨7.5%，达到每平方米每月人民币278.2元，同比攀升44.2%。

　　高力国际报告则预计，由于超过60%的新增供应量位于CBD子市场，其空置率至年末为8.75%。金融街、东长安街和中关村等子市场的可租赁面积则极其有限，空置率均降至1%左右。2012年市场整体基调依旧将有利于业主方，并支持租金的进一步上涨。高力国际预计，仅有两个写字楼项目计划于2012年底启动预租程序，意味着在传统子市场中将可能出现供应真空。北京传统商业区域写字楼租金在2012年将同比上涨约11.1%。CBD及金融街子市场仍将是北京写字楼租金的区域，而新兴子市场则有可能把握机会实现租金较大幅度的上涨。

　　传统百货受挑战

　　成熟的购物中心业绩良好，近期完成培育期之项目经营渐入佳境，而一些新开业和定位不明确的购物中心则面临更多挑战，租金有下降的趋势。高力国际报告显示，截至2011年末，北京中高端购物中心首层平均租金环比增长6.55%，同比增长10.52％至每月每平方米765.36元。

　　尽管2012年末市场空置率预计仅有较小幅度的同比增长，然而，代理商为了争取代理份额而形成日趋激烈的竞争以及品牌商与代理商之间的博弈会某种程度上拉升租金。这种现象尤以珠宝首饰、钟表、饰品及化妆品业态为甚。高力国际预测，2012年北京中高端购物中心的租金在保持稳定的基础上会有小幅增长。鉴于市场上可供交易的商铺物业数量稀缺，2012年北京商铺物业市场的投资机会，尤其是整售机会，将十分有限。尽管如此，高力国际认为，2012年北京商铺物业投资市场仍会有一定量的交易，两宗整售交易有望在2012年排名前列季度完成。同时，投资回报率在短期至中期内将持续下降。

　　此外，DTZ戴德梁行报告显示，去年第四季度，世贸工三购物中心、悠唐购物中心（二期）和颐堤港购物中心开业，为北京商业带来18.6万平民的购物中心面积。不过，由于快速时尚品牌的竞争与消费者一站式消费需求的增强，使得百货这一品类相对单一的业态受到了威胁。传统百货如何正确定位以应对购物中心的竞争是商家急需解决的问题。

　　高级公寓量价齐跌

　　1月10日，仲量联行发布报告称，在限购政策的影响下，2011年北京高级公寓成交面积为118万平方米，同比下降21.4%，成交均价亦小幅下滑，同比下降2.2%左右。报告称，市场中的改善性需求者成为当前高级公寓市场的主力消费群体，他们拥有购买资格和比较充裕的现金，对贷款的依赖程度较低，这部分购房者趁市场调整的时机购买大户型产品改善自身的居住条件。仲量联行认为，凭借优越的地理位置和产品竞争力，高端市场受调控政策的影响要小于普通住宅，预计2012年北京高级公寓的新增供应量将有所增长，但价格降幅将达到5%左右。与此同时，不少潜在高端住宅购买者被挤压至租赁市场，截至去年第四季度，北京服务式公寓市场平均租金达到190元/月/平方米，比年初上涨12.5%。