房企逐鹿产业地产

　　风生，水起，波澜初兴。

　　当宏观调控的寒流迫使一直关注于主流住宅市场的人士将目光投向更广阔的空间时，产业地产蓬勃的兴起之势令人耳目一新。并未被主流视野所眷顾的产业地产，已经从改革开放初期简单粗放的产业园蜕变出更加丰富多彩的分支类型，并正处于迅速发展的态势。加上“十二五”建设对经济结构调整和产业升级的强烈推动和宏观调控下资本的分流这些外因的助力，内外因交融，产业地产已经成为未来房地产市场的一个不可忽视的关键课题。

　　在2011年底第13届中国住交会的产业地产高峰论坛上，一批产业地产新锐和关注这个市场的业内人士济济一堂，温故知新，互通有无。在这个崭新的房地产领域里，尚无的统治和统一的评判标准，但各路英雄已经厉兵秣马，在宏观经济转型趋势、地产调控引导的大背景下，各彰其锋，逐鹿产业地产。

　　风云际会

　　在刚刚落幕的中央经济工作会议上，一个引人注目之处是，作为产业结构优化的重要组成部分，“发展战略性新兴产业、改造提升传统产业、发展服务业”发生了顺序上的变化，以往一直被排在末尾的战略性新兴产业被列到首位。这意味着，培育发展战略性新兴产业在产业结构升级中的权重明显上升，同时，以此为重要内容的产业结构优化和调整升级将会在2012年得到更多政策支持。

　　这对于产业地产发展无疑是一个重大利好。相比被政策逼迫得难以喘息的住宅市场而言，中央经济工作会议的定调是产业地产进一步向理性、专业、成熟的繁荣阶段迈进的重要助推器。

　　“产业地产自改革开放初期出现后，已经先后经历了摸索起步和爆炸式发展的两个阶段，目前已经进入了全面创新的崭新阶段。”坤鼎控股集团董事长邱国明表示，在以往单个企业自建自用和政府主导的产业园建设基础上，各种政企合作的创新模式逐渐崭露头角。

　　同时，如果说工业产业园、做厂房或企业独栋这种产品的分化由来已久的话，目前产业地产商的模式也已经出现明显的分化，其中既有坤鼎控股集团这样小而精的高端工业地产运营商，能够不断吸引世界500强企业的眼光，也有北科建这种专注于科技地产开发运营的专业团队，又有天安数码城这种依靠产业综合体来吸引大批量的中小创新型企业纷至沓来的大型产业地产。

　　“如此丰富多彩模式的产生，主要是因为在企业需求和政府供给之间，存在很多的不足，这就给了专业地产商兴起的广阔空间。”联东集团地产事业部副总经理梁环宇表示。

　　梁环宇认为，很多地方政府仍然靠着原来粗放的资源和政策招商，缺乏市场化的机制，产品和服务附加值太低，配套的完善、运营的成本、规划和形象的统一性以及可流通性等都存在着很多缺陷。

　　这些接近国家产业升级层面和企业需求层面的人士所达成的共识在于，政府主导的行政化产业配套与蓬勃激荡的产业升级大潮之间难以匹配，而产业地产商高度市场化、专业化开发运营的介入，恰好弥补了这些缺陷，并将在未来获得越来越多的认可和空间。

　　随着产业地产在内外因风云际会下的广泛认同和蓬勃发展，其价值实现形式也逐渐多元化。

　　“产业地产最关键的价值实现方式是物业的租售，通过这两种方式实现投资回报，”戴德梁行华南区工业及物流部高级助理董事严其发表示，“而除此之外，土地的增值、物业经营过程中实现项目的收益，以及资产融资，通过在金融领域或者资本市场实现项目的价值增值，也都是产业地产价值实现的形式。”

　　隐忧潜生

　　在先知先觉者耕耘多年后，加上宏观调控的风向变幻，产业地产的价值开始显露。业内人士将其称为“中国房地产行业的处女地”、“没有泡沫的裸露金矿”。而在上一轮外资抢滩工业地产的风潮过后，逐渐觉醒的内地发展商也开始意识到这块蛋糕的潜在价值。

　　目前，包括海尔地产、万通地产、世茂股份、富力地产、合生创展、五矿集团在内的这些地产行业的大鳄们纷纷在产业地产上有所行动，利用这一领域未来广阔的发展前景和良好的发展势头去平缓风险，培育新的利润增长点。而如绿野资本等一些房地产私募基金也开始对产业地产产生了浓厚的兴趣。一时间，大鳄们开始对产业地产趋之若鹜。

　　然而泥沙俱下、鱼目混珠的状况也随着这一领域的红火一并产生。中国不动产研究中心一份针对工业地产的研究报告显示，工业地产开发成本大大低于普通住宅，2010年北京住宅用地平均单价为8442.96元/平方米，工业用地平均单价为723.1元/平方米，大有“价格洼地”之势。

　　这实际上为一部分开发企业提供了套利空间，如以工业项目立项，然后变更土地用途，开发商业和住宅项目，或者二次转让获取高额土地升值收益。

　　“的确有很多这样打着产业的旗号却行地产之实的企业，用产业的名义纯粹是为了低价圈地，建成后销售，这不仅是房地产行业泡沫的延续，也严重伤害了产业地产这个领域的发展和形象。”邱国明对记者表示。

　　而在上述报告中也提到，目前国内部分园区存在舍本逐末，过度强调地产项目开发，而轻视产业环境搭建的问题，随之带来空置率高企，新区变成“鬼城”，这种情况已经越来越明显地得到暴露。

　　“工业地产与住宅、商业一个很重要的不同就是需要持续长期的运营。住宅和部分商铺都是建成后就可以销售以迅速回笼资金，但是如果以这种思维去做产业地产就很危险了，现在很多新进入产业地产的企业都存在类似的误区。”严其发指出。

　　如果说“明修栈道、暗度陈仓”的做法仅仅是破坏性的，那么不顾及产业这一重要核心而盲目定位建设，后果则是灾难性的。

　　严其发认为，产业地产的定位与传统地产截然不同，一切都是围绕着产业这个灵魂而动，这就需要从宏观层面微观层面，以及发展产业、人口交通等等各种层面，对于一个产业发展的可行性进行评判，进而对相关的功能、规划设计、开发战略、财务等等做出合理的安排。否则如果只追求经济效益而忽视整体的产业协调均衡，最终是无法持久发展。

　　“处理好短期利益和持续发展之间的关系，更加理性和专业地发展，怀有更多的珍惜和敬畏，才有产业地产持久繁荣的未来。”梁环宇说。