绿城证大割肉过冬 房企并购加速市场占有率

　　上海证大被迫割肉减压，绿城被迫断臂求生，SOHO中国趁机低价介入上海外滩地王……这场2011年房地产市场的最后一起交易，引发了业界高度关注，同时也成为近期业内整合的一个缩影：一方面，资金饥渴、经营困难的房企不得不转让项目求生存；另一方面，资金充裕的企业正迎来收购时机。“有人忧有人笑”，房地产市场的集中度也正悄然发生变化。

　　绿城断臂求生

　　绿城中国2011年12月29日公告称，将在此次股权出售中获得10.4亿元对价，所得款项净额将用作集团一般营运资金。这将从一定程度上缓解绿城的资金之渴。

　　资料显示，绿城目前现金流状况堪忧，综合现金流量为负值，可动用的银行结余及现金近67.44亿元，而一年内到期的银行借款和其他借款高达135.14亿元。2011年前11个月，绿城累计取得的销售金额为307亿元，年初销售目标是550亿元，经过两次下调后，调至330亿元。截至6月30日，绿城债务总额约364亿元，净资本负债率高达163.2%，较2010年底上升31.2个百分点。巨大的资金压力下，绿城不得不断臂求生，低价出售项目。

　　除了上海外滩地王10%股权，绿城将于近期转让的项目还包括无锡地块、杭州兰园以及绿城在海南和青岛的多个项目，据绿城内部人士透露，绿城目前仍在与其他房企洽谈项目转让事宜，预计还有约40亿元的项目待售。

　　证大割肉减压

　　除了绿城，类似断臂求生、抽身过冬的房企并不在少数，此次交易的另一大主角——上海证大也同样遭遇因“钱紧”不得不“割肉”的窘境。

　　上海证大曾在2010年年初通过招拍挂以92.2亿元摘得外滩地块，一度成为上海地王，但因该项目发展需要巨额资金，上海证大于2011年11月以95.7亿元将该地块的项目公司出售给海之门，而海之门当时由复星国际、上海证大、绿城及磐石分别间接持股50%、35%、10%和5%。

　　除了两度出售上海地王股权，证大还在2011年10月通过上海房地产交易网出售位于浦东的大拇指广场。机构研究报告称，证大2011年可售物业大幅下降，而持有物业的资金成本让其负债率高企，由2009年的70%上升至2010年的96%，截至2011年上半年，负债率已升至102%，为此，证大不得不通过出售股权来偿债并改善负债水平。

　　SOHO中国趁机收购

　　有忧就有喜、有买才有卖，在一些开发商不得已卖子求生的同时，另一部分资金充裕的开发商则瞅准时机，在弱市下斩获性价比高的土地和项目股权，为市场好转准备充足的粮草。

　　SOHO中国2011年就一直积极扩展在上海核心区域的版图，在失意北京CBD地块后，终在上海斩获新地。这笔收购是SOHO中国在上海的第10个(2011年第7个)、也是目前收购金额的项目。交易完成后，SOHO中国和复星国际各持50%股权。

　　尽管潘石屹多次强调在40亿元收购总价之外未来还将陆续投入其他各项费用，但与近两年前92.2亿元的土地总价款相比，此次交易仍算是一笔极为划算的“买卖”。“主要是因为出让股权的两家都需要钱，跟他们的资金状况有关”，潘石屹称。

　　短短两年时间内“跑步”进入上海的SOHO中国，对上海核心区域物业的收购兴趣从未降低，潘石屹表示，公司目前手头有近200亿元现金，未来还会抓紧投资，“目前可谈的项目满满的”。

　　三大交易方，各得其所，但上海外滩地王另外50%权益持有者——复星国际却非常不满，称其对出让的股权拥有优先认购权，若该权益无法得到保障，公司将采取一切合适的法律手段维护权益。

　　龙头房企市场份额提升

　　这场年末最后一宗收购案只是当前房地产行业整合的一个缩影，强者更强、大鱼吃小鱼现象频频增多的同时，市场集中度正在发生显著变化。

　　据北京中原地产统计显示，2011年1月-12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易)，涉及金额超过1300亿元。其中，房地产为主业企业的产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的两倍，并购金额超过900亿元，约为去年全年并购金额的6倍。从股权转让比例来看，平均股权转让比例已高达54%，100%股权转让的占20%。

　　另外，非房地产主业企业剥离房地产业务也加速推进了房企并购浪潮，几乎支撑起此轮房企并购潮的半边江山。2011年1月-12月上旬，非房地产主业企业涉及的房地产产权交易达238宗，总金额超过400亿元，平均股权转让比例为55%。

　　企业并购增加的同时，市场份额分配也明显向品牌房企靠拢。统计数据显示，2011年1月-11月北京十大房企共预售2.12万套房源，占同期全市住宅供应总套数的34.3%，预售房源面积和金额分别为242.1万平方米和629亿元，分别占全市住宅预售量的30.7%和30.8%。此外，2011年前10月成交金额排名前60的房企中，前10名成交占比为42.8%，而2010年这一数据仅为37.7%。